西政財(cái)富 作者：西征財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
一、外資資金入境常見模式介紹及比較
三、外資資金境內(nèi)房地產(chǎn)投資建議
受當(dāng)前境外融資政策并疊加疫情蔓延全球以來境外資本市場劇烈波動(dòng)的影響，近期海外債市場在經(jīng)歷3月中資美元債拋售后，4月僅新湖中寶一家房企完成美元債發(fā)行。目前境外發(fā)行美元債發(fā)改委在形式上雖調(diào)整為備案制，但在資金用途上卻只允許借新還舊，發(fā)改委對房企境外融資管理實(shí)際上十分嚴(yán)格。由于國內(nèi)流動(dòng)性相對充足，房企融資也轉(zhuǎn)向于國內(nèi)，且近期境內(nèi)融資成本也有所下降。由于海外資本很多以負(fù)利率為主，在國外面對疫情“舉國不靠譜”的情況下，越來越多的境外資本尋求政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的地方及項(xiàng)目進(jìn)行保值、增值投資，而國內(nèi)，特別是境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)則是一些境外資本投資的優(yōu)選。但是對于外資而言，要進(jìn)行境內(nèi)房地產(chǎn)投資，面臨的首要問題則是資金如何入境。
一、外資資金入境常見模式介紹及比較
結(jié)合我們目前的操作實(shí)踐，資金入境的方式主要包括設(shè)立外商投資企業(yè)（FDI）、通過QFLP/RQFLP、購買金融產(chǎn)品（通過應(yīng)收賬款質(zhì)押方式入境）等方式入境。其中，通過QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機(jī)構(gòu)，在支付通道費(fèi)的同時(shí)，入境額度以及底層投資標(biāo)亦受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過非房主體包裝）；而通過購買金融產(chǎn)品的方式入境亦需承擔(dān)一些出入境的成本，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但在操作速度上具備一定的優(yōu)勢。相比較而言，通過FDI方式在自貿(mào)區(qū)設(shè)立實(shí)現(xiàn)資金入境系目前從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資較為常見且正規(guī)的操作，并且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模及項(xiàng)目的情況靈活地增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續(xù)，并享受當(dāng)?shù)氐亩愂辗颠€等優(yōu)惠政策。
通過FDI方式資金入境進(jìn)行房地產(chǎn)投資最主要的是解決資金入境架構(gòu)搭建、資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資、退出等稅費(fèi)及其籌劃這三大問題。其中資金入境架構(gòu)搭建與資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)問題的解決息息相關(guān)。
外資資金是否能投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款，關(guān)于行業(yè)投資的問題，目前外商投資行業(yè)準(zhǔn)入限制主要適用于《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）2019版》（下稱“負(fù)面清單”），房地產(chǎn)行業(yè)并非負(fù)面清單之內(nèi)的領(lǐng)域。但是囿于結(jié)售匯等監(jiān)管操作及境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的要求，若通過簡單的架構(gòu)搭建，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中受到限制。
但是，面對當(dāng)?shù)卣猩桃Y的需求，通過在一些工業(yè)園區(qū)、自貿(mào)區(qū)進(jìn)行入境架構(gòu)搭建引入外資尚存在一定空間。以我們在一些工業(yè)園區(qū)及自貿(mào)區(qū)操作的外商投資企業(yè)投資架構(gòu)為例，設(shè)立外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類。外商投資投資性公司雖然對投資人準(zhǔn)入要求相對嚴(yán)格，但是在資本金監(jiān)管賬戶開設(shè)方面存在優(yōu)勢。外商投資有限合伙則相對松散，但是在后續(xù)增資操作上相對靈活，然而，后續(xù)受外管抽查的可能性亦更大。需特別說明的是，具體架構(gòu)的搭建需根據(jù)項(xiàng)目的情況進(jìn)一步討論。
（一）外商投資投資性公司資金入境模式及注意事項(xiàng)
1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構(gòu)
2. 外商投資投資性公司架構(gòu)搭建注意事項(xiàng)
（2）外商投資投資性公司在名稱中含投資字樣，經(jīng)營范圍包含投資等范圍。該類公司可以資本金結(jié)匯進(jìn)行再投資。另外，根據(jù)《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號）的規(guī)定，外商投資性企業(yè)可享受注冊資本4-6倍的境外融資額度。
（3）多層架構(gòu)搭建“去外資化”。在設(shè)立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構(gòu)后，該WFOE再投資的第一層公司B在監(jiān)管上亦認(rèn)定為外資性質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設(shè)立1-2層的架構(gòu)，方能實(shí)現(xiàn)去外資化的目的。
（4）為滿足資金承載體量，一般BCD等導(dǎo)管公司用貿(mào)易、實(shí)業(yè)類公司承載。在“房住不炒”的背景下，后續(xù)也便于開發(fā)商以該類非房主體進(jìn)行再融資。
（二）外商投資合伙企業(yè)資金入境模式及注意事項(xiàng)
誠如上文所述，外商投資投資性公司的設(shè)立需滿足一定的準(zhǔn)入要求。若無法滿足設(shè)立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構(gòu)的設(shè)計(jì)的情況下，可通過搭建外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行資金入境操作。
1. 外商投資合伙企業(yè)資金入境基本架構(gòu)
外資資金可通過境外的SPV載體在境內(nèi)設(shè)立普通的公司A（WFOE，如咨詢公司），并由A全資設(shè)立投資管理公司B（監(jiān)管認(rèn)定為外資性質(zhì)）作為GP，并由外資資金作為LP設(shè)立投資合伙企業(yè)C，在C的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)直至完全去外資化。或者由外資控制的境外公司在境內(nèi)全資設(shè)立普通公司A作為GP，與外資境外資金作為LP設(shè)立外商投資合伙企業(yè)B，并在該合伙企業(yè)B下繼續(xù)設(shè)立公司直至完全去外資化。
（1）外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立雖然無設(shè)立外商投資投資性公司的境外資本及境內(nèi)實(shí)繳資本的要求，但是仍需穿透至實(shí)際控制人進(jìn)行核查，并要求提供股東名冊、登記證書、存續(xù)證明等文件作為核查依據(jù)。
（2）外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)在境內(nèi)的架構(gòu)設(shè)計(jì)相對與外商投資投資性公司架構(gòu)，通常后續(xù)設(shè)立的導(dǎo)管公司相對少一些，增資的靈活度相對高，但是無法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業(yè)相對松散，后續(xù)受外管抽查監(jiān)管的可能性相對更大。
（一）外資資金境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資準(zhǔn)入建議
近期找我們合作的外資除了瞄準(zhǔn)國內(nèi)一二線核心城市成熟商業(yè)物業(yè)以及停車場、物流園等產(chǎn)業(yè)以及不良資產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機(jī)會，亦有很多傾向于投資境內(nèi)房地產(chǎn)前融市場，但受限于資金入境及國內(nèi)稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內(nèi)放款成本則通常需上浮3%-4%）。因此，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開發(fā)商境外還本付息。此外，挑選的交易對手往往需要其在境外上市或有相關(guān)主體。雖然誘惑于國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高額收益，但面對境內(nèi)流動(dòng)性充足導(dǎo)致的近期融資成本降低的競爭，往往對交易對手及項(xiàng)目的挑選失去了一定競爭優(yōu)勢。在成本拼不過內(nèi)資的情況下，只能比拼規(guī)模、放款速度、資金使用的靈活度等。
在解決資金入境及結(jié)售匯投資房地產(chǎn)相關(guān)問題的情況下，面對國內(nèi)活躍的前融資金，外資在選擇項(xiàng)目時(shí)，對內(nèi)需綜合評估自身可投資金體量、國內(nèi)外資金成本競爭優(yōu)勢、資金靈活度等的基礎(chǔ)上，挑選能接受外資融資成本，并可選擇具備一定實(shí)力的百強(qiáng)開發(fā)商和地方龍頭或當(dāng)?shù)貙φ猩桃Y需求迫切的區(qū)域進(jìn)行合作。此外，抓住開發(fā)商的融資痛點(diǎn)（目前開發(fā)商在擴(kuò)大規(guī)模的道路上對保證金資金池或建立區(qū)域拍地母基金（名詞的代稱，因監(jiān)管的限制不代表一定成立基金產(chǎn)品）的需求較為強(qiáng)烈），因此外資可根據(jù)自身資金體量及市場競爭優(yōu)勢，在制定好準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、投資策略的基礎(chǔ)上，適時(shí)介入開發(fā)商土地競拍保證金融資、土地款融資業(yè)務(wù)，并注意資金使用閉環(huán)及退出安全。
（二）外資資金境內(nèi)投資稅務(wù)優(yōu)化建議
外資資金為實(shí)現(xiàn)稅收上的經(jīng)濟(jì)，目前傾向于在境外直接還本付息，由開發(fā)商自行解決資金入境問題，享受境外的稅負(fù)。根據(jù)我們的操作經(jīng)驗(yàn)，對于相關(guān)投資收益一般可通過如下3種方式操作：（1）直接收取利息，并開具利息發(fā)票；（2）預(yù)分紅方式，先掛賬處理，后續(xù)年底做沖銷處理；（3）向指定第三方（稅收優(yōu)惠載體或境內(nèi)虧損企業(yè)）支付咨詢服務(wù)費(fèi)方式處理。外資資金境內(nèi)投資、退出所涉稅費(fèi)及其籌劃問題，我們將在后續(xù)專題中進(jìn)一步闡述。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 境外資金如何入境投資房地產(chǎn)項(xiàng)目
