丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
轉(zhuǎn)眼2020年即將進(jìn)入收官之月，多項(xiàng)指標(biāo)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)已提前入“冬”。
整體來看，自10月以來土地?zé)岫仍凇叭龡l紅線”影響下明顯降溫，溢價(jià)率僅有12.2%，創(chuàng)下二季度以來新低，11月，市場(chǎng)熱度依舊保持低位。
實(shí)際上，聚焦到城市和企業(yè)，房企的投資需求并未減弱，部分城市土拍熱度不減。比如近日深圳上演了年內(nèi)規(guī)模最大的一場(chǎng)土拍，8宗居住用地集中入市，總成交金額達(dá)到約340億元。接下來，深圳、上海等仍將有優(yōu)質(zhì)地塊入市。
未來，房地產(chǎn)政策持續(xù)維穩(wěn)的主基調(diào)下，供應(yīng)端難再出現(xiàn)二季度那樣優(yōu)質(zhì)地塊集中供地潮，但部分環(huán)滬三四線城市迎來了一波集中紅利期，土地市場(chǎng)迅速升溫，房企競(jìng)拍依然十分激烈。但高熱地塊競(jìng)拍時(shí)，房企更應(yīng)冷靜測(cè)算拿地成本，避免陷入盈利困境。
土拍溢價(jià)率已“三連降”
10月，受國(guó)慶、中秋長(zhǎng)假影響，全國(guó)土地成交量環(huán)比明顯下降，與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比進(jìn)一步下滑，10月平均地價(jià)環(huán)比下降3%，降至2421元/平方米。
市場(chǎng)熱度有所降溫，10月份土地成交溢價(jià)率自8月新政出臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)三連降，環(huán)比9月也下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至12.2%，創(chuàng)下今年3月以來新低。究其原因，一方面熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯減少，另一方面“三條紅線”融資新規(guī)下，企業(yè)資金面明顯收緊，拍地積極性明顯回落。
圖：全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從房企競(jìng)拍熱度來看，10月份超百輪競(jìng)拍地塊僅有20幅，自6月峰值之后已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下滑，僅是6月百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量的三分之一。溢價(jià)率和高競(jìng)拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，10月份反映土拍整體熱度的指標(biāo)均明顯下滑。
最新數(shù)據(jù)顯示，11月份市場(chǎng)熱度依舊保持低位，截止11月20日，超百輪競(jìng)拍地塊僅15宗，但由于深圳、南通等城市優(yōu)質(zhì)地塊比重有所增加，預(yù)計(jì)全月整體市場(chǎng)熱度環(huán)比10月將小幅回升。
圖：重點(diǎn)城市超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量變化走勢(shì)
注：11月數(shù)據(jù)截止11月20日
數(shù)據(jù)來源：CRIC
八成超百輪地塊位于長(zhǎng)三角
從高競(jìng)拍地塊分布情況來看，10月和11月成交的35宗超百輪競(jìng)拍地塊中，長(zhǎng)三角城市超百輪競(jìng)拍地塊合計(jì)28宗，占全國(guó)高競(jìng)拍地塊總量的占比為八成，依然是房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場(chǎng)，不過較二、三季度的集中度有所下降；其余的7幅地塊分別位于深圳、廣州、武漢、西安、東莞和洛陽(yáng)。
具體城市而言，嘉興表現(xiàn)搶眼，超百輪地塊有6宗，占比達(dá)17%，房企競(jìng)爭(zhēng)依然較為激烈。近期，嘉興熱點(diǎn)板塊推地頻率明顯提升，優(yōu)質(zhì)地塊分布遍布南湖、秀洲、海寧和平湖等區(qū)域，6宗高競(jìng)拍地塊均以最高限價(jià)成交，實(shí)際溢價(jià)率均超30%。
除嘉興之外，二、三季度表現(xiàn)相對(duì)突出的寧波、南通和臺(tái)州等城市高競(jìng)拍地塊也較多，超百輪競(jìng)拍地塊均為4宗。對(duì)比二、三季度，寧波地市熱度有所降溫，由于前期市場(chǎng)大熱、經(jīng)歷過調(diào)控加碼后優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯減少。
而滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現(xiàn)依舊突出，在“限房?jī)r(jià)、限馬甲”的調(diào)控之下，南通地市依然高熱不退。具體來看，以位于海門生態(tài)南城板塊的CR20026地塊為例，該地塊位于海門區(qū)重點(diǎn)打造的區(qū)域之一，競(jìng)拍前就已有7輪報(bào)價(jià)，最終經(jīng)過417輪競(jìng)拍，被深耕海門的萬科以15.6億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)13551元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)80.77%。此外，龍湖也在近期拍下了通州高鐵新城核心地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)10005元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)20.78%，創(chuàng)下板塊成交樓面價(jià)新高。
圖：10月和11月份超百輪競(jìng)拍成交地塊城市分布
注：11月數(shù)據(jù)截止11月20日
八成地塊刷新單價(jià)“地王”
聚焦10和11月高競(jìng)拍輪數(shù)TOP15地塊，對(duì)比其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)后發(fā)現(xiàn)，超八成地塊成交單價(jià)刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。
其中漲幅最大的地塊位于武漢，11月13日，武告字（2020年）19號(hào)江岸區(qū)二七濱江板塊純宅地出讓，地塊起始價(jià)43億元，起始樓面價(jià)20000元/平方米，土地資源極其稀缺，參與該地塊競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)包括萬科、電建、華潤(rùn)、平安、中海、大華、華發(fā)等，經(jīng)過321輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)以總成交價(jià)65.7億斬獲，成交樓面價(jià)30558元/平方米，溢價(jià)率52.79%，成為武漢市單價(jià)地王，相較周邊同類型地塊樓板價(jià)增加128%；尤其值得注意的是，武漢之前的單價(jià)地王——碧桂園漢陽(yáng)濱江P(2016)064號(hào)地塊的樓面價(jià)僅20017元/平方米，相比之下，地王樓板價(jià)漲幅高達(dá)52.66%。
漲幅第二的地塊位于嘉興的秀水區(qū)，地塊起始樓面價(jià)約5143元/平方米，最終經(jīng)過526輪競(jìng)拍，由嘉興秀拓置業(yè)以最高限價(jià)7712元/平方米+競(jìng)配建面積2100平方米競(jìng)得，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)7878元/平方米，較奧山地塊樓板價(jià)高出68%，也創(chuàng)下了區(qū)域成交樓板價(jià)新高。漲幅居于第三、四位的同樣也位于嘉興，兩地塊地理位置隔路相鄰，位于高鐵新城光環(huán)籠罩之下的科技城南板塊，兩宗地塊均刷新當(dāng)時(shí)板塊地價(jià)新高。
表：典型高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況(元/平方米)
數(shù)據(jù)來源：CRIC
大部分地塊尚存盈利空間
典型高熱地塊中，大部分地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比低于70%，盈利問題不大。
但值得注意的是，近期開工的滬蘇滬高鐵也引爆了湖州土地市場(chǎng)，其中，湖州2宗地塊競(jìng)拍輪次均過百輪。其中，位于吳興區(qū)東部新城核心區(qū)的2020-30號(hào)地塊，經(jīng)歷333輪競(jìng)價(jià)，由濱江房產(chǎn)以總價(jià)11.59億元競(jìng)得，溢價(jià)率71.4%，折合樓面價(jià)8748元/平方米。然而，在此之前東部新城的地塊成交樓面價(jià)從未突破過8000元/平方米，該地塊也成功創(chuàng)下了板塊最高紀(jì)錄。
湖州當(dāng)下土地市場(chǎng)高熱度背后的隱憂凸顯，經(jīng)過測(cè)算，吳興區(qū)東部新城核心區(qū)的2020-30號(hào)地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)到了80%，房?jī)r(jià)地價(jià)差僅為2252元，連建安成本尚無法覆蓋，盈利比較困難。在類似火爆城市的熱門地塊，房企仍需要謹(jǐn)慎拿地，仔細(xì)測(cè)算拿地成本。
表：典型高熱地塊盈利情況分析
數(shù)據(jù)來源：CRIC
綜合各項(xiàng)指標(biāo)，10月、11月中上旬土地市場(chǎng)較腰斬的9月進(jìn)一步降溫，逐漸進(jìn)入寒冬。
全國(guó)土地供應(yīng)質(zhì)量有明顯的下降，尤其是一二線城市高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次將明顯下滑，盡管優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，但具有規(guī)劃利好的近郊板塊仍可重點(diǎn)關(guān)注，在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下，相比開發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。
10月以來，競(jìng)拍比較激烈的地塊多位于嘉興、南通等熱點(diǎn)環(huán)滬三四線的熱點(diǎn)板塊，盡管這些地塊單價(jià)相對(duì)較低、總價(jià)小，資金壓力相對(duì)較小，但考慮到限房?jī)r(jià)因素的存在，房企仍需要仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。
需要警惕的是，在土地市場(chǎng)相對(duì)火爆的區(qū)域，房企一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態(tài)度去拿地，超預(yù)期的地塊切勿盲目爭(zhēng)搶，畢竟拿地的主要目的是實(shí)現(xiàn)盈利，地價(jià)過高、壓縮未來利潤(rùn)空間的土地要謹(jǐn)慎選擇，避免出現(xiàn)盈利困難的窘境。
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原標(biāo)題： 地市入“冬”，環(huán)滬城市土拍熱度不減
