丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
過去的2020年，疫情黑天鵝疊加地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場難上加難。
疫情之下，中國房地產(chǎn)市場走出“V型”曲線，全年市場規(guī)模仍然同比提升，這是整個2020年中國地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。2020年是充滿機遇和挑戰(zhàn)的一年。比如，全口徑銷售上升操盤權(quán)益下降，規(guī)模房企出現(xiàn)負增長；行業(yè)步入無增長時代；線上營銷成為房企新戰(zhàn)場；物管行業(yè)集中度低，企業(yè)絕對增長空間仍然很大。
2021年，未知的挑戰(zhàn)依然存在。無論是房企之間、區(qū)域市場，還是尋找“第二增長曲線”，企業(yè)之間的分化差距將再被拉大。一個大的方向是，2021年，并不會太過樂觀。但在細分領(lǐng)域，仍然存在較大突破點，比如，養(yǎng)老的春天正式來臨。
如何在充滿挑戰(zhàn)的時代抓住偶然的機遇，實現(xiàn)高質(zhì)量增長，成為考驗企業(yè)運營的核心。在這個時代，復盤過去與認清未來方向比黃金更重要。
值此春節(jié)重要時間節(jié)點，辭舊迎新的同時，我們推出“挑戰(zhàn)2021”春節(jié)系列策劃，從政策、行業(yè)、房企、城市、土地、營銷等宏觀、中觀和微觀角度，全面總結(jié)2020，并對2021作出展望和研判，以期在復雜的行業(yè)形勢下，給大家?guī)硪欢ǖ乃伎己蛦⒌稀?/p>
回望過去一年的政策線，2020年中央政策從穩(wěn)到穩(wěn)，上半年穩(wěn)經(jīng)濟，以寬松為主，下半年政策以收緊為主，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。地方從“放松”到“收緊”，整體基調(diào)與中央政策一致。
具體來看，上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。受惠于信貸資金整體合理充裕，疊加LPR利率兩度下調(diào)，房貸利率趨勢性下滑。融360數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，全國首套房貸平均利率5.23%，較2019年12月減少29個基點；二套房貸平均利率5.54%，較2019年12月減少30個基點。
下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，意即供應端銀行業(yè)金融機構(gòu)實行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，需求端房企融資則設置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。統(tǒng)計顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達標。
地方層面，基于穩(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場復蘇，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應、延期或分期繳納土地款和延長開竣工期限等。
下半年伴隨著市場過熱，限價盤頻現(xiàn)“萬人搖”，土地市場高單價、高溢價地塊頻出、甚至“面粉貴過面包”的情況在部分二三線城市再次出現(xiàn)，極大挑戰(zhàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標。杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容，其中深圳政策力度最嚴苛，寧波更是兩度政策加碼。
政策端對于“第二增長曲線”中的物業(yè)板塊和租賃板塊有了較大的支持。12月18日，中央經(jīng)濟工作會議重點關(guān)注住房租賃市場，明確提出既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。
決策層明確提出房地產(chǎn)影響投資和消費，事關(guān)民生和發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。我們認為，“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)行穩(wěn)致遠，商品房銷售規(guī)模大概率將高位保持，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，更好地助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。
房地產(chǎn)政策層面仍要“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。
一方面，熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，“四限”調(diào)控難言實質(zhì)性松綁，有望貫穿更長的時間周期?，F(xiàn)階段房價仍是不能碰的紅線，未來核心一、二線以及強三線城市或?qū)⑸壪拶?，涉及限購區(qū)域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，尤其要嚴禁通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。弱二線以及熱點三、四線城市更可能落地乃至升級限售，涉及延長住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。
熱點城市項目“萬人搖”的核心動因在于一二手房價存在較大價差，后續(xù)政策面仍需著力控制一二手房價差問題，這是一項長期工作，逐步削弱兩者之間價差，避免造成人為的“打折”現(xiàn)象，減少非理性炒房等市場投資炒作行為。
另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，做好“六穩(wěn)”、“六?！比允窍乱浑A段的政策主線，預計壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應要有供有限，以緩解房地產(chǎn)市場供求壓力，適度調(diào)降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。
那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱的弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳?，支持剛需購房，調(diào)降無房家庭、進城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門檻，采取購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
長期以來，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。
截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個百分點。說明在實體經(jīng)濟投資回報率低、風險高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應依舊不減。
房地產(chǎn)貸款余額及占比（萬億元）
2016年以來，居民持續(xù)加杠桿購房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達33.7萬億元，較2015年凈增長157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。
從實際調(diào)研情況來看，壓力三、四線城市市場購買力瓶頸盡顯，購房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。
杠桿率及債務收入比（萬億元）
債務收入比=人均個人住房貸款余額/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
數(shù)據(jù)來源：央行貨幣政策執(zhí)行報告、統(tǒng)計局
現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預計未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。
房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴控有息負債規(guī)模增長上限。未來“三道紅線”試點房企或?qū)⑦M一步擴容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債的增速閾值。尤其橙檔、紅檔房企為了確保有息負債規(guī)模低增長甚至不增長，表內(nèi)融資規(guī)模增長空間將明顯受限。表外融資或?qū)⒊蔀橄乱浑A段重點監(jiān)管領(lǐng)域，嚴防信托、保險等資金違規(guī)進入房地產(chǎn)行業(yè)。居民部門也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。
“十四五”規(guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。因此，2021年政策基本面仍然“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強化并落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標。
房企融資和居民房貸層面，未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。具體而言，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。
居民部門也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。隨著2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等；房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)，首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷仙ǖ?。此外，購房資金將會加強監(jiān)管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象。
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