作者：好貓

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

如此聲勢(shì)強(qiáng)勁的調(diào)控政策下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不可能不思考：行業(yè)到頂了嗎？

盡管早在2013年，萬(wàn)科就喊出了從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，盡管郁亮前年還在說(shuō)“我們找不到一個(gè)像房地產(chǎn)一樣賺錢(qián)且前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。

地產(chǎn)標(biāo)桿的大旗從萬(wàn)科傳遞到碧桂園，后者2020年年報(bào)顯示：

2020年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入4629億元，毛利潤(rùn)約1009.1億元，凈利潤(rùn)約541億元。

同比有所下降，原因主要來(lái)自于因疫情影響結(jié)轉(zhuǎn)收入滯后、銷(xiāo)售利潤(rùn)率下降，以及農(nóng)業(yè)、機(jī)器人等新業(yè)務(wù)的前期研發(fā)投入加大。

碧桂園沒(méi)有放棄努力。

在毛利率只有21.8%的情況下，通過(guò)節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、行政費(fèi)用，以及匯兌收益，碧桂園凈利潤(rùn)率仍然達(dá)到11.7%，與2019年幾乎持平。

營(yíng)銷(xiāo)、行政、財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比例，從7.2%下降至6%，可見(jiàn)碧桂園的所謂“一率五力”改革頗有成效。

高處不勝寒，身在“山頂”，作為龍頭房企必須把風(fēng)險(xiǎn)控制在絕對(duì)安全范圍之內(nèi)。而“三道紅線”、“限價(jià)限貸”的政策下，房企最大的壓力在于：

不能冒險(xiǎn)通過(guò)增加負(fù)債，去推動(dòng)地產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)發(fā)展。

截至2020年末，碧桂園有息負(fù)債3265億元，同比下降431億元；同期貨幣資金下降848億元至1836億元。

在總權(quán)益增加384億元的情況下，碧桂園的凈借貸比率55.6%，處于行業(yè)低位。

這樣的數(shù)據(jù)，還原到實(shí)際業(yè)務(wù)中，可以這樣闡述：

2020年開(kāi)始，受疫情影響，疊加限價(jià)、“三道紅線”調(diào)控因素，碧桂園銷(xiāo)售額增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)率階段性下行，同時(shí)難以獲得增量資金推動(dòng)規(guī)模發(fā)展，還必須逐漸將負(fù)債減少，順應(yīng)監(jiān)管和行業(yè)變化。

當(dāng)然，這句話(huà)適合絕大部分企業(yè)，這是一個(gè)行業(yè)的拐點(diǎn)。

如何應(yīng)對(duì)這種局面？從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，碧桂園采用了一些策略。

首先是高質(zhì)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，以目前的高土地儲(chǔ)備，以及每年合理補(bǔ)充儲(chǔ)備，碧桂園有信心未來(lái)三年保持權(quán)益銷(xiāo)售額10%的增長(zhǎng)。

另一個(gè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)來(lái)源，是憑借綜合實(shí)力增加自身市場(chǎng)份額。碧桂園目前財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、對(duì)中低線城市熟悉度，以及管理架構(gòu)的調(diào)整，足以支撐份額增加。

其次是降本增效，行政、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，初步顯示出碧桂園公司改革行動(dòng)的成效；

再次是新業(yè)務(wù)的發(fā)展，建筑機(jī)器人旨在通過(guò)科技力量降低房屋開(kāi)發(fā)成本，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資，也是希望協(xié)同主業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)則是面向業(yè)主以及未來(lái)生意模式的探索。

碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌強(qiáng)調(diào)：“建筑機(jī)器人會(huì)逐步地進(jìn)入批量生產(chǎn)，有信心建筑機(jī)器人在明年可以盈利。而機(jī)器人餐廳也開(kāi)了80間，亦有信心在明年也全面實(shí)現(xiàn)盈利?！?/p>

還是郁亮那句話(huà)，行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，并不是就說(shuō)白銀不值錢(qián)了。

整個(gè)中國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模無(wú)論是17萬(wàn)億元，還是有戰(zhàn)略家預(yù)言的20萬(wàn)億元，明顯的天花板已經(jīng)看到了。

殘酷競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始，如何讓企業(yè)不在競(jìng)爭(zhēng)中落敗，再?zèng)]有了金融杠桿、土地紅利、房?jī)r(jià)暴漲這些因素遮掩。

戰(zhàn)略布局是否得當(dāng)，精細(xì)化管理是否真正實(shí)施，結(jié)果將全面體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表之上。2020年的財(cái)報(bào)證明，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始適應(yīng)新時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)。

碧桂園歸屬于股東的凈利潤(rùn)仍然高達(dá)350.2億元，上市公司的靜態(tài)市盈率也僅有4.42倍。

碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)公司的最新寄語(yǔ)是“征途漫漫，唯有奮斗”，他通過(guò)增持股票釋放對(duì)未來(lái)的信心。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)摸到山頂后如何增長(zhǎng)