金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
法院對房屋出租人名下案涉房屋強制執(zhí)行，案外人以被執(zhí)行房屋的承租人身份向法院提交房屋租賃合同，執(zhí)行法院盡管認可案涉租賃關系的真實性，但是否認租賃合同的簽訂時間在抵押登記之前的，案外人有權向法院提起執(zhí)行異議，如果被駁回后有權向法院提起案外人異議之訴。
1、2012年8月1日，共前貿易公司與張倫簽訂了《房屋租賃合同》，前者租賃后者名下案涉房屋，租賃期自2012年8月1日至2032年7月30日止。
2、共前貿易公司將上述案涉房屋抵押給交通銀行，為遠合商貿有限公司向交通銀行的貸款提供擔保，并辦理了抵押登記。
3、遠合商貿有限公司無力清償?shù)狡谫J款，交通銀行將其對遠合商貿有限公司的債權轉讓給信達公司，信達公司訴至法院要求遠合商貿有限公司承擔還款責任并要求就案涉抵押物享有優(yōu)先受償權。
4、法院支持了信達公司訴訟請求，后法院作出執(zhí)行裁定認為案涉《房屋租賃合同》實際上簽訂在抵押登記之后，并要求共前貿易公司在收到通知后二十日內遷出案涉房屋。
5、共前貿易公司向法院提起執(zhí)行異議，被駁回后繼而提起案外人異議之訴，一審法院按照案外人異議之訴程序審理，判決案涉租賃合同合法有效，但因存在“時間倒簽”而駁回案外人的異議請求。
6、共前貿易公司提起上訴，二審法院以共前貿易公司的異議屬針對執(zhí)行行為異議而并非屬執(zhí)行異議之訴審理范圍為由駁回其起訴。
共前貿易公司是否有權提起案外人異議之訴？
本院再審認為，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院強制執(zhí)行時，并不必然導致承租人租賃權的消滅。因此，如果人民法院在強制執(zhí)行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議，應當通過執(zhí)行復議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權的成立或存續(xù)的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執(zhí)行的租賃權的，在其執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。
本案中，一審法院于2016年4月27日作出的（2015）合執(zhí)字第00276號通知載明：對共前貿易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實性不予認可；共前貿易公司在收到通知后二十日內遷出涉案房產。在共前貿易公司提出執(zhí)行異議后，一審法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01執(zhí)異42號執(zhí)行裁定，認為由于共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產抵押權設立之后，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權；共前貿易公司異議稱其與張倫的租賃合同是于2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業(yè)務抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立?？梢姡?strong>一審法院雖然沒有否定共前貿易公司與張倫之間存在租賃關系，但否定了共前貿易公司提出租賃合同系于2012年8月1日簽訂的主張，對認定共前貿易公司所享有的租賃權能否對抗已登記的抵押權產生實際影響。故共前貿易公司提起本案訴訟，請求確認2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權，涉及實體權利的爭議，屬于執(zhí)行異議之訴的受案范圍。至于2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪租賃合同》的效力、涉案房屋租賃權和抵押權設立的時間順序等問題，均屬實體審理的內容，需要進一步審理、認定。二審法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定，駁回共前貿易公司的起訴不當，應予糾正。
（2018）最高法民再352號
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
第二百二十五條 當事人、利害關系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
關于承租人認為在執(zhí)行中權利受到影響提起執(zhí)行異議，異議裁定中給當事人如何救濟途徑？是向上一級法院提起復議還是向本級法院提起執(zhí)行異議之訴？實務中存在一定爭議，像本文援引案例中的安徽高院認為“對其（承租人）提出的執(zhí)行異議，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理，而不應依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條及其相關規(guī)定處理”，最高院再審對此認識予以了糾正。那么本案例是否能夠說明所有的關于承租人以租賃權利提起的異議都可以（或應該）通過執(zhí)行異議之訴予以救濟呢？筆者認為不能一概而論。
實務中，承租人的異議應否予以支持，如何提供救濟途徑問題，筆者結合前期的專題文章對此進行過梳理總結：
1、如果法院認為無論承租人的租賃權事實是否存在，所實施的執(zhí)行行為本身都不會影響承租人權益，那么法院無需審查和評價租賃事實問題，可直接駁回。此時作為異議人的承租人應當屬于“利害關系人”，而非“案外人”。如承租人不服異議裁定，可依據(jù)民事訴訟法第225條之規(guī)定，申請上一級法院復議。詳細分析見《最高院：僅對被執(zhí)行人房產采取查封限制措施，未對承租人實體權利造成影響的，其異議不應支持》；
2、如果執(zhí)行過程中充分尊重了應當保護的租賃權，在評估、交付等過程中都未對承租人權益造成影響，那么承租人無權阻卻上述執(zhí)行行為，其異議應當被駁回。此時作為異議人的承租人應當也屬于“利害關系人”，而非“案外人”。如承租人不服異議裁定，也應當依據(jù)民事訴訟法第225條之規(guī)定，申請上一級法院復議。詳細分析見《最高院：承租人在不動產查封前存在合法書面租賃合同并占有，可對抗交付，但不可對抗拍賣》。
3、如果執(zhí)行異議裁定中審查和認定了是否有租賃事實及租賃權的形成時間，并基于查明的租賃設立事實而做出的裁定，此時承租人屬于民事訴訟法第227條規(guī)定的“案外人”，當事人對于法院認定的租賃事實不服，其應當通過執(zhí)行異議之訴予以救濟。本文援引的判例明確了本程序，特此推薦。
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