作者：克而瑞研究中心

3月17-25日，合肥新2022年首輪集中供地在經(jīng)歷了一輪延期后最終塵埃落定，本次土拍合計(jì)成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房），總成交金額達(dá)189.62億元，成交總建面220.68萬(wàn)平方米。

本次土拍在吸引了40余家房企參拍的情況下，15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，成交整體溢價(jià)率達(dá)到11.2%，但仍有8宗地塊流拍（本次二度延期地塊視為流拍，下同）。但整體來(lái)看，相較于青島、廈門(mén)、福州等城市，合肥新年首輪土拍熱度升溫顯著。

01 土拍門(mén)檻持續(xù)下調(diào) 報(bào)名環(huán)節(jié)地塊熱度兩極分化

從合肥本次推出的地塊及規(guī)則變化來(lái)看，土拍門(mén)檻較2021年有所下調(diào)，“止跌”、“求穩(wěn)”的信號(hào)明顯：

首先本輪推出的包河區(qū)BH202201號(hào)、包河區(qū)BH202202號(hào)、廬陽(yáng)區(qū)LY202201號(hào)地塊、瑤海區(qū)YH202201號(hào)、新站區(qū)XZ202201號(hào)均為2021年推出后又延期或流拍的地塊，本輪重新上架，在地塊體量、起拍價(jià)、配建要求等多方面都降低了門(mén)檻，降低了房企的拿地難度；而本輪土拍中僅有部分熱門(mén)地塊出讓時(shí)需要配建5-20%的租賃用房。

另外，合肥在土拍前幾日發(fā)布了對(duì)競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目評(píng)分的部分調(diào)整，原本不加分的二級(jí)及以下資質(zhì)房企也能夠加分，增加了中小房企參與競(jìng)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

在政府已表現(xiàn)出足夠“誠(chéng)意”的情況下，本輪供應(yīng)的30宗商品房地塊在報(bào)名階段依然呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)，熱度明顯分化：

濱湖科學(xué)城作為最熱門(mén)板塊，5宗地塊參拍房企數(shù)量均達(dá)到10家以上，其中02、04號(hào)地塊的參拍房企數(shù)量超過(guò)20家，成為本輪最大熱門(mén)。此外經(jīng)開(kāi)區(qū)03號(hào)和05號(hào)、蜀山區(qū)05號(hào)地塊等參拍房企數(shù)量也有8家以上。

反之，新站區(qū)的6宗地塊均無(wú)人報(bào)名，包河、廬陽(yáng)、瑤海區(qū)也有部分地塊無(wú)人報(bào)名，以此來(lái)看土拍熱度仍分化嚴(yán)重。

02 平均溢價(jià)率達(dá)11.2% 15宗地塊觸及最高限價(jià)

在土拍門(mén)檻降低、土地成本控制得當(dāng)，以及部分政策利好消息的雙重影響下，合肥本次土拍平均溢價(jià)率達(dá)到11.2%，是2022年目前已經(jīng)進(jìn)行集中供地的城市中平均溢價(jià)率最高的一個(gè)，15宗地塊觸及最高溢價(jià)率，占總成交地塊比例的63%。

熱門(mén)地塊主要分布于濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)基本面較好，且地塊平均總價(jià)不超過(guò)10億元，體量控制得當(dāng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)壓力較小。

反之流拍地塊分布于包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)，包河區(qū)與廬陽(yáng)區(qū)地塊起拍價(jià)均在15億元以上，體量較大且周邊配套未完善，而新站區(qū)本次掛牌的6總地塊均流拍，除了區(qū)位問(wèn)題以外，板塊內(nèi)供應(yīng)量較大、未來(lái)去化壓力大或是房企不拿地的主要原因。

03 項(xiàng)目盈利空間較高 競(jìng)品質(zhì)地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差仍然過(guò)萬(wàn)

從盈利角度來(lái)看，本次合肥土拍“讓利”的意味十足。

15宗觸及最高限價(jià)、進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的地塊也依然保有較高的盈利空間，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48，房?jī)r(jià)與地價(jià)差達(dá)到10518元/平方米，這也是房企愿意積極參與競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)的重要因素。

其中濱湖科學(xué)城01、02號(hào)地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)較去年周邊地塊限價(jià)提升了1000-2000元/平方米，雖然兩宗地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)到0.59和0.55，但是房?jī)r(jià)與地價(jià)之間仍有10000元/平方米以上的價(jià)差，即使需要配建15%的租賃用地，仍有一定的盈利空間。

04 規(guī)模房企積極參拍 本土房企強(qiáng)勢(shì)拿地

本次合肥土拍吸引了諸多房企積極參拍，不乏參拍了5宗地塊以上的房企：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)參與了10宗地塊的競(jìng)拍，此外越秀、合肥城建、偉星和招商都參拍了9宗地塊，本土房企中還有新華、徽創(chuàng)、安徽高速、安徽置地等參拍數(shù)量也在5宗以上。

從拿地結(jié)果來(lái)看，合肥本土房企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)：在15宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競(jìng)得2宗濱湖科學(xué)城地塊，本土企業(yè)投資積極性復(fù)蘇，且整體表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)，拿下六成競(jìng)品質(zhì)地塊。

其他房企則以10強(qiáng)規(guī)模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過(guò)競(jìng)品質(zhì)競(jìng)得瑤海區(qū)01號(hào)地塊，首次進(jìn)駐合肥。

整體來(lái)看，本土民企在合肥本次土拍中成為了最大贏家，總體成交的22宗商品住宅地塊中有一半以上被本土民企競(jìng)得，民企投資積極性的復(fù)蘇，也說(shuō)明了對(duì)合肥市場(chǎng)前景的看好。在本土民機(jī)積極拿地的情況下，保利、龍湖、招商等品牌房企在積極參拍的情況下也僅有1-2宗地入賬，且還有華潤(rùn)、中海、金茂等龍頭房企積極參拍卻無(wú)地入賬。

整體來(lái)看，合肥土拍的熱度比2月份北京、3月的福州、廈門(mén)、青島等地更高，且在供地端降門(mén)檻、保利潤(rùn)的同時(shí)，部分房企的投資積極性也明顯恢復(fù)，尤其本土房企的信心得以提振，一定程度上體現(xiàn)出政府與房企的“默契”。

近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳到到市場(chǎng)、企業(yè)層面還需要一定的時(shí)間，尤其是之前經(jīng)歷了財(cái)務(wù)危機(jī)的房企，需要更長(zhǎng)的恢復(fù)期。因此近期投資積極的房企無(wú)非大型的國(guó)企央企、持續(xù)走穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司，企業(yè)之間的投資態(tài)度分化更加明顯，未來(lái)預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將形成“國(guó)企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺(tái)”三足鼎立的格局。

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原標(biāo)題： 快評(píng) | 合肥首拍熱度大漲，本土房企強(qiáng)勢(shì)拿地