克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。
2022年以來，南京、成都、海口等28省市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。而在政治局會議之后，預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。聚焦放松預(yù)售資金監(jiān)管，主要涉及哪些方面內(nèi)容？未來哪些城市或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管？
01 28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管 政治局會議后政策解綁頻次明顯加快
預(yù)售資金從過度監(jiān)管到適度監(jiān)管。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年，西安、天津、石家莊等36省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。但2022年以來，南京、成都、?？诘?8省市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管。
以政治局會議為分界線，預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。4月29日，政治局會議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前，僅南京、煙臺、綿陽等5城放松預(yù)售資金監(jiān)管；而在此之后，已有成都、?？?、長春等21省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。尤其是三四線城市，政策解綁城市數(shù)量由4城大幅擴(kuò)容至18城，其中不乏徐州、中山、洛陽等強(qiáng)三線城市。
02 增加撥付節(jié)點(diǎn)及比例等提高預(yù)售資金使用效率優(yōu)質(zhì)房企更為受益
聚焦28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，主要涉及以下6方面的政策內(nèi)容：
其一，吉林和漯河2城降低重點(diǎn)監(jiān)管資金。例如漯河，對2022年4月1日前辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，不再要求購房款全款繳存監(jiān)管賬戶和重點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例；對2022年4月1日后新辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，將商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金比例由40%調(diào)整為30%。
其二，綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。例如綿陽，新增“主體分部工程完成”資金使用節(jié)點(diǎn)，該節(jié)點(diǎn)累計(jì)可申請使用對應(yīng)賬戶內(nèi)不超過 70%的建設(shè)資金額度。又如阜陽，增設(shè)主體結(jié)構(gòu)1/3、2/3兩個(gè)資金撥付節(jié)點(diǎn)。
其三，銀川、瀘州、常德等5城提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗(yàn)收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶未達(dá)到監(jiān)管額度，但滿足相應(yīng)支取節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，容許特例支取。
其四，南京、長春、?？诘?城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。例如阜陽，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用銀行保函釋放相應(yīng)額度監(jiān)管資金，支持企業(yè)使用銀行在途按揭貸款資金頂?shù)直O(jiān)管額度。
其五，?？?、煙臺、宿州等9城依據(jù)企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控。例如煙臺，對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)；對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。
其六，長春、欽州、漯河等4城可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。例如長春，對于2022年度涉及施工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依開發(fā)企業(yè)申請可以提前提取商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶余額，專項(xiàng)用于本項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)商品房銷售款需足額補(bǔ)齊提取金額。
綜上所述，在保證項(xiàng)目交付的大前提下，28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。
03 在保交樓前提下 兩類城市有望放松預(yù)售資金監(jiān)管 幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌
展望未來，我們認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，石家莊、蘇州、泉州、無錫等或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管：
其一，嚴(yán)格落實(shí)保交樓，預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化。首先需要強(qiáng)調(diào)的是，政策底線仍是保交樓，保證在建項(xiàng)目都能按期交付，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，以便于逐漸恢復(fù)市場信心。因此，預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。
其二，兩類城市或?qū)⒏M(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高預(yù)售資金使用效率?；诜婪痘馄髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量，在劃定保交樓政策底線之后，以下兩類城市有望跟進(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管，并優(yōu)先用于支付工程費(fèi)用、償還開發(fā)貸等，以便提高預(yù)售資金使用效率。
第一類，預(yù)售資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛的城市，涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊，工程建設(shè)層數(shù)過半僅能提取25%的重點(diǎn)監(jiān)管資金，即便主體結(jié)構(gòu)封頂，重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)提取比例也僅能達(dá)到50%，反觀其他城市普遍能達(dá)到60%乃至70%以上。
第二類，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市，涉及蘇州、廈門、無錫等。例如蘇州，截至2021年末，約有26個(gè)項(xiàng)目已售未交付，總建面333萬平方米，全市范圍并未出現(xiàn)項(xiàng)目停工、爛尾等問題。
其三，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌。對于不同信用評級的企業(yè)，還是要實(shí)行差異化管控，并要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完全可以進(jìn)一步放松預(yù)售資金監(jiān)管。另外，對受疫情影響經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，在工程進(jìn)度尚未達(dá)到規(guī)定的用款節(jié)點(diǎn)，可申請預(yù)支預(yù)售監(jiān)管資金，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡早回歸正軌。
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