作者：王利平，華城律所

來源：專注不良和法律顧問律師團（ID：gh_c1d0498f9733）

居住權(quán)對不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的

影響和思考 

前 言

“終身學(xué)習(xí)”是作為法官、檢察官、律師等法律人士必須應(yīng)有的職業(yè)理念。作為法官、檢察官、紀檢人員等國家工作人員只有不斷的學(xué)習(xí)法理并與實踐相結(jié)合，才能防止冤假錯案的發(fā)生，維護好社會公平正義的最后一道防線。作為律師，只有不斷學(xué)習(xí)和充實自己，才能為委托人提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，和法官、檢察官等一起為維護社會的公平正義最后一道防線共同努力。

《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日開始施行，同時，《民法總則》、《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律同時廢止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住權(quán)”是第一次詳細明確規(guī)定了“居住權(quán)”與“土地承包經(jīng)營權(quán)”、“建設(shè)用地使用權(quán)”、“宅地基使用權(quán)”都屬于用益物權(quán)。同時，明確了居住權(quán)設(shè)立的條件和方式。筆者從不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的影響方面，為大家分享一下相應(yīng)問題。

 （注：本照片由團隊趙子民律師拍攝。早晨6:30分）

一、居住權(quán)的立法目的

居住權(quán)是一種絕對權(quán)，可以對抗所有權(quán)人。居住權(quán)的立法目的是為了能夠使人民能夠正常居住生活，尤其要保護未成年子女、老人、殘疾人、精神病、喪失勞動能力人等特殊人群的權(quán)益。

對于不符合居住權(quán)的立法目的，應(yīng)當(dāng)不允許設(shè)立居住權(quán)，負責(zé)登記的國家管理部門應(yīng)當(dāng)嚴格審查后進行登記，人民法院在判決、調(diào)解設(shè)立居住權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴格審查相應(yīng)證據(jù)及查清相應(yīng)事實。調(diào)查核實是否存在侵害第三方的合法權(quán)益是否利于社會發(fā)展？是否利于立法的目的？等等多方便進行考量，尤其防止在執(zhí)行程序中，利用“居住權(quán)”而惡意阻止執(zhí)行。

二、筆者認為，全國人大常委會、最高人民法院等應(yīng)當(dāng)盡快出臺新的規(guī)定，明確規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群。如規(guī)定“居住權(quán)”必須登記設(shè)立的,則必然減少很多糾紛和提高效率。

1、就目前來說，被執(zhí)行人惡意設(shè)置障礙、阻擾執(zhí)行的情況經(jīng)常發(fā)生，嚴重影響申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，損害司法的權(quán)威。如果不明確規(guī)定居住權(quán)的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群，會導(dǎo)致被執(zhí)行人隨意為他人設(shè)立居住權(quán)。比如為優(yōu)秀的高級白領(lǐng)成年子女設(shè)定居住權(quán)，導(dǎo)致執(zhí)行時效率低下，糾紛不斷，申請執(zhí)行人的相應(yīng)債權(quán)通過強制執(zhí)行也難以實現(xiàn)。

2、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設(shè)立居住權(quán)，會導(dǎo)致在經(jīng)濟活動中，增加各自成本。比如：原來只向房管局查詢相應(yīng)資料即可進行融資和買賣。由于債權(quán)人擔(dān)心存在居住權(quán)的問題，則需要向其他部門調(diào)查是否有居住權(quán)，同時還要核實是否有遺囑設(shè)立居住權(quán)等等，甚至還要債務(wù)人的全部親屬為相應(yīng)融資、買賣進行擔(dān)保等，才能進行相應(yīng)融資、買賣活動，無形中增加了經(jīng)濟各方的成本。

3、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設(shè)立居住權(quán)，會導(dǎo)致部分有勞動能力的人不積極上進，不努力工作。如果沒有明確規(guī)定居住權(quán)的目的是保護未成年子女、殘疾人等特殊人群的，則為有工作能力的人設(shè)立居住權(quán)，相應(yīng)居住權(quán)人可以不用繳納相應(yīng)租金而“正大光明”的居住在被執(zhí)行人標(biāo)的房產(chǎn)中。于此同時，努力工作的部分債權(quán)人可能還居無定所，并且負擔(dān)高額的租金。這樣會敗壞社會風(fēng)氣，不利于發(fā)揚“艱苦奮斗”、“幸福都是奮斗出來的”等社會美德，同時，違背“大眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新”、“努力實現(xiàn)中國夢”等國家政策。

4、債務(wù)人隨意為有工作能力的親屬等設(shè)立居住權(quán)，會放任債務(wù)人惡意設(shè)立居住權(quán)。比如：債務(wù)人之前沒有設(shè)立居住權(quán)的意思，在債務(wù)發(fā)生危機后，為了阻礙債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，惡意通過遺囑或簽訂合同進行登記或通過人民法院的調(diào)解書等方式設(shè)立居住權(quán)。這樣則間接鼓勵好人變壞人、誠信的人變不誠信。

5、筆者認為，如果能夠明確規(guī)定相應(yīng)居住權(quán)的人僅僅是未成年子女、殘疾人、喪失勞動能力的人等特殊人群的，則實踐中程序簡單，并會減少很多糾紛。比如：要求相應(yīng)未成年、殘疾人等在登記居住權(quán)時到現(xiàn)場由登記人員調(diào)查、詢問，減少惡意設(shè)立居住權(quán)侵害債權(quán)人利益，降低買賣、融資等成本，減少家庭內(nèi)部矛盾。

（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）

三、只能在不動產(chǎn)上設(shè)立“居住權(quán)”。

設(shè)立居住權(quán)的只能是合法的不動產(chǎn)，并且應(yīng)當(dāng)是滿足居住條件的不動產(chǎn)，對于屬于商鋪、違法建筑等無法滿足居住條件的，不得通過任何條件和方式設(shè)立居住權(quán)。

在處理居住權(quán)的案件中，防止對商鋪或者違法建筑等通過設(shè)立居住權(quán)而變相合法化。隨著社會的發(fā)展，存在可以居住的其他方式，比如：車輛改造的房屋（房車）、工業(yè)廠房改造的公寓房、可移動房屋、全部鋼架結(jié)構(gòu)房屋、商務(wù)酒店等均不能通過設(shè)立居住權(quán)。

同時，筆者還認為，對于一些豪宅，不能輕易認定相應(yīng)子女、親屬等享有居住權(quán)，對于大平米的住宅應(yīng)當(dāng)在設(shè)立居住權(quán)時進行限制。債權(quán)人可能因為相應(yīng)債權(quán)無法收回而無家可歸，有工作能力的債務(wù)人的子女因享有居住權(quán)而高枕無憂，導(dǎo)致影響處置房產(chǎn)，嚴重違反債權(quán)人合法權(quán)益。

四、“居住權(quán)”的設(shè)立應(yīng)當(dāng)嚴格按照法律規(guī)定處理，不能隨意進行擴大。

根據(jù)“民法典”第367條、368條、369條、371條的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立需要簽訂合同并進行登記或者遺囑，至于人民法院的判決能否設(shè)立居住權(quán)的問題，法律沒有明確的規(guī)定。筆者認為，人民法院通過判決設(shè)立居住權(quán)是符合法律的，符合人民法院維護相應(yīng)當(dāng)事人生存權(quán)的職責(zé)和依法審判的原則。人民法院早有類似判決或調(diào)解書。但是相應(yīng)判決和調(diào)解書沒有相對嚴格的限制，尤其是調(diào)解書，存在侵害其他債權(quán)人的權(quán)益。

1、居住權(quán)應(yīng)當(dāng)書面約定并登記

《民法典》第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。第367條約定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同”。第368條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立”。

根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定，根據(jù)合同的約定并登記設(shè)立居住權(quán)是一種方式。筆者認為，該規(guī)定應(yīng)當(dāng)在今后進行詳細規(guī)定，防止實踐中存在混亂。對于居住權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)進行實質(zhì)審查，不能形式審查。負責(zé)審查的相應(yīng)部門，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人個人信息進行保護后，允許社會公眾對相應(yīng)登記進行查詢、調(diào)查，并出具證明文件。

筆者建議，無論以任何方式設(shè)立的居住權(quán)都應(yīng)當(dāng)進行登記，并公開透明允許公眾查詢、調(diào)查，減少糾紛發(fā)生。同時，負責(zé)對居住權(quán)登記的部門應(yīng)當(dāng)是房屋管理部門（不動產(chǎn)登記中心），不應(yīng)當(dāng)是民政、公安、維穩(wěn)等其他部門。因為，目前相應(yīng)的房屋管理部門（不動產(chǎn)登記中心）負責(zé)相應(yīng)的買賣、抵押等登記，如果繼續(xù)由相應(yīng)部門負責(zé)登記居住權(quán)，則效率較高，方便當(dāng)事人和其他公眾辦理以及查詢、調(diào)查。

2、遺囑設(shè)立居住權(quán)。

民法典第371條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照使用本章的有關(guān)規(guī)定”。根據(jù)本條規(guī)定，遺囑方式可以設(shè)立居住權(quán)，但是本條只是規(guī)定參照登記執(zhí)行，并沒有要求必須登記。筆者認為應(yīng)當(dāng)按照第368條的規(guī)定進行登記，不能僅僅立遺囑而不登記就認定相應(yīng)居住權(quán)。這樣會導(dǎo)致相應(yīng)債權(quán)人無法得知居住權(quán)的具體存在情況，增加各種風(fēng)險和經(jīng)濟成本。同時，還存在惡意立遺囑設(shè)立居住權(quán)阻礙執(zhí)行或者立遺囑惡意阻止房屋的買賣。筆者積極建議，無論以任何方式設(shè)立居住權(quán)的，都應(yīng)當(dāng)進行登記，這樣才可以減少和預(yù)防很多糾紛，減少經(jīng)濟成本，節(jié)約司法資源。

3、人民法院的民事判決書、調(diào)解書

民法典沒有規(guī)定人民法院的判決書和調(diào)解書可以設(shè)立居住權(quán)，但是實踐中，早已存在相應(yīng)的判決書、調(diào)解書設(shè)立居住權(quán)的情況。筆者認為，即便有人民法院的調(diào)解書、判決書，也應(yīng)當(dāng)?shù)较鄳?yīng)登記部門進行登記，否則也會存在本文的以上問題。

（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）

五、以虛假的“居住權(quán)”惡意對抗執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)加大懲罰力度。

“亂世用重典”出自《明大誥》，意思是對于混亂的社會狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)采用比較嚴厲的處罰措施對相應(yīng)違法行為進行懲罰。目前，對于被執(zhí)行人惡意利用各種手段阻止執(zhí)行非常普遍，而且有些被執(zhí)行人竟然以自己能夠設(shè)置障礙，阻止人民法院的執(zhí)行而“自豪”。雖然法律規(guī)定了對惡意被執(zhí)行人阻礙執(zhí)行的部分處罰措施，比如拘留、罰款、追究刑事責(zé)任，但是在實踐中實際運用較少，被執(zhí)行人違法陳本較小?，F(xiàn)在如果不對惡意用“居住權(quán)”阻礙執(zhí)行進行懲罰的，將來會有更很多以自己享用“居住權(quán)”為由提出執(zhí)行異議的案件。

筆者建議，人民法院及其他相應(yīng)機關(guān)，應(yīng)當(dāng)盡快發(fā)布公告或通知，明確告知利用“居住權(quán)”侵害債權(quán)人利益，尤其利用“居住權(quán)”惡意阻礙執(zhí)行的懲罰措施，從而避免被執(zhí)行人、案外人等惡意行為的發(fā)生。同時,在相應(yīng)人員以“居住權(quán)”為由提出維權(quán)時，應(yīng)書面承諾如果存在惡意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。更重要的是，相應(yīng)機關(guān)在查清被執(zhí)行人或其他第三方確實存在利用“居住權(quán)”阻止執(zhí)行的，則應(yīng)當(dāng)拘留，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任，絕不姑息。

本文是筆者個人意見，定有不足之處，請各位專業(yè)人士多提寶貴意見。對于本文涉及的相應(yīng)問題的處理，從維護債權(quán)人、居住權(quán)人、被執(zhí)行人等各方利益，并考慮維護司法權(quán)威、提高司法效率、促進經(jīng)濟發(fā)展、促進社會和諧、公平正義等多方面考慮，向全國人民代表大會常務(wù)委員會、最高人民法院、最高人民檢察院、國家監(jiān)察委員會等部門提出相應(yīng)寶貴建議，盡早出臺相應(yīng)規(guī)定。

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原標(biāo)題： 居住權(quán)對不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的影響和思考