專注不良和法律顧問律師團 作者：王利平，華城律所
來源：專注不良和法律顧問律師團（ID：gh_c1d0498f9733）
居住權對不良資產處置和執(zhí)行案件的
影響和思考
前 言
“終身學習”是作為法官、檢察官、律師等法律人士必須應有的職業(yè)理念。作為法官、檢察官、紀檢人員等國家工作人員只有不斷的學習法理并與實踐相結合，才能防止冤假錯案的發(fā)生，維護好社會公平正義的最后一道防線。作為律師，只有不斷學習和充實自己，才能為委托人提供專業(yè)優(yōu)質的法律服務，和法官、檢察官等一起為維護社會的公平正義最后一道防線共同努力。
《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日開始施行，同時，《民法總則》、《民法通則》、《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律同時廢止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住權”是第一次詳細明確規(guī)定了“居住權”與“土地承包經營權”、“建設用地使用權”、“宅地基使用權”都屬于用益物權。同時，明確了居住權設立的條件和方式。筆者從不良資產處置和執(zhí)行案件的影響方面，為大家分享一下相應問題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝。早晨6:30分）
一、居住權的立法目的
居住權是一種絕對權，可以對抗所有權人。居住權的立法目的是為了能夠使人民能夠正常居住生活，尤其要保護未成年子女、老人、殘疾人、精神病、喪失勞動能力人等特殊人群的權益。
對于不符合居住權的立法目的，應當不允許設立居住權，負責登記的國家管理部門應當嚴格審查后進行登記，人民法院在判決、調解設立居住權時，應當嚴格審查相應證據及查清相應事實。調查核實是否存在侵害第三方的合法權益是否利于社會發(fā)展？是否利于立法的目的？等等多方便進行考量，尤其防止在執(zhí)行程序中，利用“居住權”而惡意阻止執(zhí)行。
二、筆者認為，全國人大常委會、最高人民法院等應當盡快出臺新的規(guī)定，明確規(guī)定設立居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群。如規(guī)定“居住權”必須登記設立的,則必然減少很多糾紛和提高效率。
1、就目前來說，被執(zhí)行人惡意設置障礙、阻擾執(zhí)行的情況經常發(fā)生，嚴重影響申請執(zhí)行人的合法權益，損害司法的權威。如果不明確規(guī)定居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群，會導致被執(zhí)行人隨意為他人設立居住權。比如為優(yōu)秀的高級白領成年子女設定居住權，導致執(zhí)行時效率低下，糾紛不斷，申請執(zhí)行人的相應債權通過強制執(zhí)行也難以實現。
2、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會導致在經濟活動中，增加各自成本。比如：原來只向房管局查詢相應資料即可進行融資和買賣。由于債權人擔心存在居住權的問題，則需要向其他部門調查是否有居住權，同時還要核實是否有遺囑設立居住權等等，甚至還要債務人的全部親屬為相應融資、買賣進行擔保等，才能進行相應融資、買賣活動，無形中增加了經濟各方的成本。
3、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會導致部分有勞動能力的人不積極上進，不努力工作。如果沒有明確規(guī)定居住權的目的是保護未成年子女、殘疾人等特殊人群的，則為有工作能力的人設立居住權，相應居住權人可以不用繳納相應租金而“正大光明”的居住在被執(zhí)行人標的房產中。于此同時，努力工作的部分債權人可能還居無定所，并且負擔高額的租金。這樣會敗壞社會風氣，不利于發(fā)揚“艱苦奮斗”、“幸福都是奮斗出來的”等社會美德，同時，違背“大眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新”、“努力實現中國夢”等國家政策。
4、債務人隨意為有工作能力的親屬等設立居住權，會放任債務人惡意設立居住權。比如：債務人之前沒有設立居住權的意思，在債務發(fā)生危機后，為了阻礙債權人實現債權，惡意通過遺囑或簽訂合同進行登記或通過人民法院的調解書等方式設立居住權。這樣則間接鼓勵好人變壞人、誠信的人變不誠信。
5、筆者認為，如果能夠明確規(guī)定相應居住權的人僅僅是未成年子女、殘疾人、喪失勞動能力的人等特殊人群的，則實踐中程序簡單，并會減少很多糾紛。比如：要求相應未成年、殘疾人等在登記居住權時到現場由登記人員調查、詢問，減少惡意設立居住權侵害債權人利益，降低買賣、融資等成本，減少家庭內部矛盾。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
三、只能在不動產上設立“居住權”。
設立居住權的只能是合法的不動產，并且應當是滿足居住條件的不動產，對于屬于商鋪、違法建筑等無法滿足居住條件的，不得通過任何條件和方式設立居住權。
在處理居住權的案件中，防止對商鋪或者違法建筑等通過設立居住權而變相合法化。隨著社會的發(fā)展，存在可以居住的其他方式，比如：車輛改造的房屋（房車）、工業(yè)廠房改造的公寓房、可移動房屋、全部鋼架結構房屋、商務酒店等均不能通過設立居住權。
同時，筆者還認為，對于一些豪宅，不能輕易認定相應子女、親屬等享有居住權，對于大平米的住宅應當在設立居住權時進行限制。債權人可能因為相應債權無法收回而無家可歸，有工作能力的債務人的子女因享有居住權而高枕無憂，導致影響處置房產，嚴重違反債權人合法權益。
四、“居住權”的設立應當嚴格按照法律規(guī)定處理，不能隨意進行擴大。
根據“民法典”第367條、368條、369條、371條的規(guī)定，居住權的設立需要簽訂合同并進行登記或者遺囑，至于人民法院的判決能否設立居住權的問題，法律沒有明確的規(guī)定。筆者認為，人民法院通過判決設立居住權是符合法律的，符合人民法院維護相應當事人生存權的職責和依法審判的原則。人民法院早有類似判決或調解書。但是相應判決和調解書沒有相對嚴格的限制，尤其是調解書，存在侵害其他債權人的權益。
1、居住權應當書面約定并登記
《民法典》第366條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”。第367條約定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”。第368條規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立”。
根據相應法律規(guī)定，根據合同的約定并登記設立居住權是一種方式。筆者認為，該規(guī)定應當在今后進行詳細規(guī)定，防止實踐中存在混亂。對于居住權的設立，應當進行實質審查，不能形式審查。負責審查的相應部門，應當對當事人個人信息進行保護后，允許社會公眾對相應登記進行查詢、調查，并出具證明文件。
筆者建議，無論以任何方式設立的居住權都應當進行登記，并公開透明允許公眾查詢、調查，減少糾紛發(fā)生。同時，負責對居住權登記的部門應當是房屋管理部門（不動產登記中心），不應當是民政、公安、維穩(wěn)等其他部門。因為，目前相應的房屋管理部門（不動產登記中心）負責相應的買賣、抵押等登記，如果繼續(xù)由相應部門負責登記居住權，則效率較高，方便當事人和其他公眾辦理以及查詢、調查。
2、遺囑設立居住權。
民法典第371條規(guī)定：“以遺囑方式設立居住權的，參照使用本章的有關規(guī)定”。根據本條規(guī)定，遺囑方式可以設立居住權，但是本條只是規(guī)定參照登記執(zhí)行，并沒有要求必須登記。筆者認為應當按照第368條的規(guī)定進行登記，不能僅僅立遺囑而不登記就認定相應居住權。這樣會導致相應債權人無法得知居住權的具體存在情況，增加各種風險和經濟成本。同時，還存在惡意立遺囑設立居住權阻礙執(zhí)行或者立遺囑惡意阻止房屋的買賣。筆者積極建議，無論以任何方式設立居住權的，都應當進行登記，這樣才可以減少和預防很多糾紛，減少經濟成本，節(jié)約司法資源。
3、人民法院的民事判決書、調解書
民法典沒有規(guī)定人民法院的判決書和調解書可以設立居住權，但是實踐中，早已存在相應的判決書、調解書設立居住權的情況。筆者認為，即便有人民法院的調解書、判決書，也應當到相應登記部門進行登記，否則也會存在本文的以上問題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
五、以虛假的“居住權”惡意對抗執(zhí)行的，應當加大懲罰力度。
“亂世用重典”出自《明大誥》，意思是對于混亂的社會狀態(tài)，應當采用比較嚴厲的處罰措施對相應違法行為進行懲罰。目前，對于被執(zhí)行人惡意利用各種手段阻止執(zhí)行非常普遍，而且有些被執(zhí)行人竟然以自己能夠設置障礙，阻止人民法院的執(zhí)行而“自豪”。雖然法律規(guī)定了對惡意被執(zhí)行人阻礙執(zhí)行的部分處罰措施，比如拘留、罰款、追究刑事責任，但是在實踐中實際運用較少，被執(zhí)行人違法陳本較小?，F在如果不對惡意用“居住權”阻礙執(zhí)行進行懲罰的，將來會有更很多以自己享用“居住權”為由提出執(zhí)行異議的案件。
筆者建議，人民法院及其他相應機關，應當盡快發(fā)布公告或通知，明確告知利用“居住權”侵害債權人利益，尤其利用“居住權”惡意阻礙執(zhí)行的懲罰措施，從而避免被執(zhí)行人、案外人等惡意行為的發(fā)生。同時,在相應人員以“居住權”為由提出維權時，應書面承諾如果存在惡意的，應當承擔責任。更重要的是，相應機關在查清被執(zhí)行人或其他第三方確實存在利用“居住權”阻止執(zhí)行的，則應當拘留，構成犯罪的，應當追究刑事責任，絕不姑息。
本文是筆者個人意見，定有不足之處，請各位專業(yè)人士多提寶貴意見。對于本文涉及的相應問題的處理，從維護債權人、居住權人、被執(zhí)行人等各方利益，并考慮維護司法權威、提高司法效率、促進經濟發(fā)展、促進社會和諧、公平正義等多方面考慮，向全國人民代表大會常務委員會、最高人民法院、最高人民檢察院、國家監(jiān)察委員會等部門提出相應寶貴建議，盡早出臺相應規(guī)定。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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