杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
2022年1月6日，國辦對外發(fā)布了《要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案》（下文簡稱“方案”）。方案是2021年12月21日印發(fā)的。
這個方案對房地產(chǎn)行業(yè)是有深遠(yuǎn)影響的，同時影響的方面很多，杠桿地產(chǎn)挨重點(diǎn)談。
1、如果兌現(xiàn)，極大利好經(jīng)濟(jì)。方案開宗明義，為深入貫徹落實(shí)中央《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》，然后制定本方案。
事情要回到2年前，2020年的3月，當(dāng)時印發(fā)了上述意見?；厮菀幌?，當(dāng)時的意見2019年11月審議通過的。
只不過，等幾個月才發(fā)布。經(jīng)濟(jì)說一千道一萬，不就是要把各類市場要素搞好，讓經(jīng)濟(jì)有足夠活力。
在杠桿地產(chǎn)淺薄的理解里，構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制，是對2013年前那次全會的莊嚴(yán)承諾和推進(jìn)。
那次會議說，“使市場在資源配置中起決定性作用”——還記得那一天，我非常高興。當(dāng)時，完全是蜜月期，全社會、甚至全球，都對我國繪就的前景，感到無比的希望。
此次，也再強(qiáng)調(diào)了一遍。
當(dāng)然此后的這些年，發(fā)生了很多事。所以，如何整體推進(jìn)我們要搞的全面深化改革，得有個突破口。
甚至有學(xué)者說，是要重啟整體改革的信號。
記得2020年寫文章時，我剛?cè)ミ^某大型工業(yè)企業(yè)調(diào)研，感觸經(jīng)濟(jì)必須必須必須，重要的事說三遍，得好好搞搞了。如果僅僅是房地產(chǎn)、基建那一套，完全走不通。
從2021年的經(jīng)濟(jì)操盤看，確實(shí)在努力試探，當(dāng)然也遇到了內(nèi)外困難，到了2021年末政策又開始求穩(wěn)。杠桿地產(chǎn)是堅(jiān)定的市場經(jīng)濟(jì)者喜愛者，希望要素市場化改革能更好推進(jìn)。
在維護(hù)全國統(tǒng)一大市場前提下，支持具備條件的地區(qū)結(jié)合實(shí)際大膽改革探索，尊重基層首創(chuàng)精神，注重總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時規(guī)范提升，為全國提供可復(fù)制可推廣的路徑模式。
其實(shí)，改革開放的歷史，也是一部地方探索、首創(chuàng)，然后推廣的歷史。從包產(chǎn)到戶，到個體工商戶、小企業(yè)擴(kuò)大雇工人數(shù)，到允許外資企業(yè)做加工貿(mào)易，引進(jìn)很多外國獨(dú)資企業(yè)參與到我們產(chǎn)業(yè)分工中……
最終受益的一定是經(jīng)濟(jì)，一定是就業(yè)，也一定是敢于長期探索，敢闖敢干的地方。
方案還說，聚焦要素市場建設(shè)的重點(diǎn)領(lǐng)域、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和市場主體反映最強(qiáng)烈的問題，鼓勵地方結(jié)合自身特點(diǎn)開展差別化試點(diǎn)探索。
比如土地、人口的流動遷徙，比如資金更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)，比如數(shù)字資源的更好利用和保護(hù)……下文杠桿地產(chǎn)會進(jìn)一步寫。
3、中心城市、不錯的城市群、都市圈率先受益。方案說：
圍繞推動國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，根據(jù)不同改革任務(wù)優(yōu)先考慮選擇改革需求迫切、工作基礎(chǔ)較好、發(fā)展?jié)摿^大的城市群、都市圈或中心城市等，開展要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)，嚴(yán)控試點(diǎn)數(shù)量和試點(diǎn)范圍。
且明確說，要素市場化配置的改革探索任務(wù)，原則上優(yōu)先在試點(diǎn)地區(qū)開展。
試點(diǎn)期限為2021-2025年。
因?yàn)榉桨甘?021年末印發(fā)的，所以方案的工作目標(biāo)說2021年，啟動要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)工作。2022年上半年，完成試點(diǎn)地區(qū)布局、實(shí)施方案編制報(bào)批工作。
然后2023年，試點(diǎn)工作取得階段性成效，力爭在土地、勞動力、資本、技術(shù)等要素市場化配置關(guān)鍵環(huán)節(jié)上實(shí)現(xiàn)重要突破，在數(shù)據(jù)要素市場化配置基礎(chǔ)制度建設(shè)探索上取得積極進(jìn)展。
到2025年，基本完成試點(diǎn)任務(wù)，取得標(biāo)志性成果，為完善全國要素市場制度作出重要示范。
強(qiáng)者恒強(qiáng)，如果非要說點(diǎn)地產(chǎn)，大概保障的道理也是如此。
4、方案具體的試點(diǎn)第一項(xiàng)就談土地，更多地方或許納入土地自主權(quán)試點(diǎn)。嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提這些必然要說的，接著說：
探索賦予試點(diǎn)地區(qū)更大土地配置自主權(quán)。允許符合條件的地區(qū)探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑使用機(jī)制。
探索建立補(bǔ)充耕地質(zhì)量評價轉(zhuǎn)換機(jī)制，在嚴(yán)格實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡、確保占一補(bǔ)一的前提下，嚴(yán)格管控補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌規(guī)模，嚴(yán)把補(bǔ)充耕地質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，實(shí)現(xiàn)占優(yōu)補(bǔ)優(yōu)。
支持開展全域土地綜合整治，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，加強(qiáng)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”保護(hù)和建設(shè)。
我朋友杠桿游戲，2020年在國發(fā)《授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》授予京津、長三角、大灣區(qū)和重慶一些特別試點(diǎn)權(quán)時寫過一個文章《給地、送錢！京津、長三角、大灣區(qū)和重慶為何獲得最大支持？》（2020年3月12日）。
他把道理說得很明白了。
而今，或許有更多地方會參與試點(diǎn)，獲得更大的土地自主權(quán)。
5、給企業(yè)用地靈活性，減輕他們負(fù)擔(dān)，才能激活經(jīng)濟(jì)效率。方案說，鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式，比如：
優(yōu)化工業(yè)用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度。
支持產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓，提高配置效率。
探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給……
企業(yè)怎么用地，要靈活，根據(jù)人家當(dāng)時的實(shí)際需要。這樣企業(yè)負(fù)擔(dān)才能減輕，才有更多機(jī)會成長。
同時，也只有更加靈活的產(chǎn)業(yè)用地方式，才能鼓勵更多人創(chuàng)業(yè)、辦企業(yè)。杠桿地產(chǎn)覺得，不能傷了搞實(shí)業(yè)的人的心。
同樣“第七條推動以市場化方式盤活存量用地”，也是讓國企事業(yè)單位及其他企業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村集體可以有更多收益和可能，也為更多企業(yè)獲得需要的土地，提供便利。
6、多口徑供地，建設(shè)用地市場城鄉(xiāng)統(tǒng)一，更多農(nóng)民必須富起來，經(jīng)濟(jì)才能好，房地產(chǎn)才能更健康。方案說得很明確：
在依法自愿有償?shù)那疤嵯?，允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。
支持建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系。
農(nóng)村集體建設(shè)用地多多少少，得搞起來，不能只是地方政府、國有土地在那里玩。那個玩法，農(nóng)民分享的收益、農(nóng)村集體獲益太少。
阻力可想而知。但唯有如此，農(nóng)民、農(nóng)村集體才能富起來。土地變成更多的財(cái)富，更多農(nóng)民和集體有機(jī)會，房地產(chǎn)才更健康、經(jīng)濟(jì)才更好。
動作可以慢慢推進(jìn)，但一定要搞起來，一定要試點(diǎn)起來。
一句話，只有獲益的人多了，消費(fèi)才能真的啟動，經(jīng)濟(jì)才能有活力。一切財(cái)富附著在土地上。
填海方面，最近不是剛好恒大的事，其實(shí)還有很多企業(yè)有類似情況。未來，怎么平衡環(huán)保和經(jīng)濟(jì)效益？
7、讓更多人自由遷徙、市民化，房地產(chǎn)受益，同時強(qiáng)調(diào)住房供應(yīng)保障機(jī)制。方案第三部分“推動勞動力要素合理暢通有序流動”，談到支持具備條件的試點(diǎn)地區(qū)在城市群或都市圈內(nèi)開展戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)、居住證互通互認(rèn)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住地提供。
還如：
建設(shè)人口發(fā)展監(jiān)測分析系統(tǒng)，為重大政策制定、公共資源配置、城市運(yùn)行管理等提供支撐。建立健全與地區(qū)常住人口規(guī)模相適應(yīng)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、住房供應(yīng)、教師醫(yī)生編制等保障機(jī)制。
這些改革試點(diǎn)，對于人口的自由遷徙、就地市民化很有價值，同時市民化之后的消費(fèi)是非常利好消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的。同時對于比較強(qiáng)的城市群、都市圈利好顯然更多。
還值得一說的是，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，這必然對于房地產(chǎn)穩(wěn)定有好處，甚至部分地方是很大利好。當(dāng)然，方案也強(qiáng)調(diào)供應(yīng)保障。
房地產(chǎn)大起大落都不希望發(fā)生。
方案還提到不搶挖中西部和東北地區(qū)合同期內(nèi)高層次人才的前提下，人才的合理有序流動，支持事業(yè)單位科研人員按照國家有關(guān)規(guī)定離崗創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等。
8、迫切希望資本市場搞好，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，希望好運(yùn)。方案強(qiáng)調(diào)增加有效金融服務(wù)供給，比如推廣“信易貸”模式，用好供應(yīng)鏈票據(jù)平臺、動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)、應(yīng)收賬款融資服務(wù)平臺，鼓勵金融機(jī)構(gòu)開發(fā)與中小微企業(yè)需求相匹配的信用產(chǎn)品等。
特別強(qiáng)調(diào)發(fā)展多層次股權(quán)市場。
創(chuàng)新新三板市場股債結(jié)合型產(chǎn)品，豐富中小企業(yè)投融資工具。選擇運(yùn)行安全規(guī)范、風(fēng)險管理能力較強(qiáng)的區(qū)域性股權(quán)市場，開展制度和業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點(diǎn)。
探索加強(qiáng)區(qū)域性股權(quán)市場和全國性證券市場板塊間合作銜接的機(jī)制。
上述部分試點(diǎn)，不久前央行等多部門在《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》中，剛好給了重慶部分試點(diǎn)，詳見我朋友杠桿游戲?qū)懙摹段鞑拷鹑谥行牡降锥嗯?？重慶成都能否拿下證交所，萬字詳解》（2021年12月27日）
比如全國幾乎每個省份都有一家區(qū)域性股權(quán)市場，這是比新三板（全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)）更低一個層次的資本市場，也是多層次資本市場的組成部分。
同步探索與全國證券市場對接機(jī)制，這些支持，意味著重慶等地的股權(quán)市場，未來比一般省份的又躍升了一個層次，可以和全國市場更好銜接。
而所有這一切，歸根結(jié)底是希望服務(wù)實(shí)業(yè)。
金融服務(wù)實(shí)業(yè)好了，企業(yè)的生存創(chuàng)新方式更好，融資和發(fā)展渠道更多，公眾“唯房地產(chǎn)投資”的理念，也會改變，整個社會投資好企業(yè)的心態(tài)會逐步滋生，讓我國經(jīng)濟(jì)走上更好循環(huán)。
當(dāng)然，這些想法很多年了，杠桿地產(chǎn)要說，以前也說過，做起來不容易。
但如果哪怕做好了一點(diǎn)點(diǎn)，都比今天有很大進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)都可能更好。
9、技術(shù)要素、數(shù)據(jù)要素、資源環(huán)境市場的轉(zhuǎn)化保護(hù)和利用就不多說。
小結(jié)一下：杠桿地產(chǎn)雖然主要關(guān)心地產(chǎn)，但方方面面和地產(chǎn)也都是緊密關(guān)系的。
各類市場要素搞好了，經(jīng)濟(jì)自然有活力，經(jīng)濟(jì)好了一方面不需要過分倚重房地產(chǎn)，另一方面住房消費(fèi)本身也會受益，各自走上健康循環(huán)，這是大家都期望的。
希望2022年好運(yùn)，可以開啟一個好的征程。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 重磅！影響地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的大消息來了
