克而瑞地產(chǎn)研究 作者：沈曉玲 查明儀
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
銷售營(yíng)收規(guī)模雙增長(zhǎng)，凈負(fù)債率大幅優(yōu)化，成功跨入綠檔。
【銷售額同比增長(zhǎng)58%，徽粵川等新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻(xiàn)銷售】上半年合約銷售金額178.5億元，高于百?gòu)?qiáng)房企平均40%的銷售增長(zhǎng)率。前6月目標(biāo)完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。從銷售金額的分布來(lái)看，長(zhǎng)三角作為大本營(yíng)，占比高達(dá)91%。安徽、廣東和四川作為2020年新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻(xiàn)銷售，其中安徽銷售強(qiáng)勁，地位替代浙江，銷售額占比相比2020年提升17個(gè)百分點(diǎn)至21%。
【投資策略趨于謹(jǐn)慎，持續(xù)鞏固江蘇優(yōu)勢(shì)】上半年新增土儲(chǔ)平均樓面地價(jià)為4713元/平方米，相比11998元/平方米的銷售均價(jià)有優(yōu)勢(shì)。按建面計(jì)算的權(quán)益比例為41%，未來(lái)要保證項(xiàng)目的權(quán)益占比，以維持營(yíng)收和銷售規(guī)模增長(zhǎng)的平衡。拿地銷售金額比降至0.24，低于百?gòu)?qiáng)房企的0.29，可見(jiàn)港龍的投資策略趨于謹(jǐn)慎。新進(jìn)靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區(qū)域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省三四線城市。
【營(yíng)收大增183.6%，且可預(yù)見(jiàn)度高】上半年?duì)I收全部來(lái)自物業(yè)銷售，為48.6億元，超出2020年全年的營(yíng)收規(guī)模，同比大幅增長(zhǎng)183.6%。預(yù)收賬款達(dá)249億元，相比2020年預(yù)收賬款增長(zhǎng)18.6%，同時(shí)是2020年全年?duì)I收的6倍，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見(jiàn)度高。毛利率23.4%，凈利率9.3%。值得一提的是，歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的凈利潤(rùn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，非并表項(xiàng)目投入減少，已進(jìn)入收獲期。
【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，成功跨入綠檔】短期債務(wù)與總有息負(fù)債占比由期初的70%降至45%，現(xiàn)金短債比為1.67，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。但值得注意的是，加權(quán)平均借貸利率增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據(jù)占總貸款比重有所上升，未來(lái)仍需關(guān)注因融資成本上升帶來(lái)的壓力。凈負(fù)債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個(gè)百分點(diǎn)，回到2019年水平，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)67.7%，較期初下降14.5個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線70%的閾值，成功跨入綠檔。
業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)58%
徽粵川等新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻(xiàn)銷售
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超行業(yè)平均，目標(biāo)完成率51.7%。2021年上半年，港龍中國(guó)合約銷售金額178.5億元，同比增長(zhǎng)約58%，高于百?gòu)?qiáng)房企平均40%的銷售增長(zhǎng)率。同期銷售面積148.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65%。管理層在2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示2021年的銷售目標(biāo)為345億元，前6月目標(biāo)完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。
營(yíng)銷模式迭代創(chuàng)新，助力銷售業(yè)績(jī)有序釋放。港龍?jiān)谌矫鎸?shí)現(xiàn)了營(yíng)銷創(chuàng)新，一是自渠與外部渠道相結(jié)合。不同地區(qū)、城市對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的要求不同，靈活調(diào)整營(yíng)銷渠道。二是采取線上、線下相結(jié)合的營(yíng)銷方式。線上渠道包括抖音、微信小程序等，粉絲做精做細(xì)，線下活動(dòng)保持一致，能更大程度促進(jìn)線上流量變現(xiàn)。三是維護(hù)社區(qū)，培養(yǎng)消費(fèi)者信任感。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示有信心完成全年目標(biāo)。
長(zhǎng)三角銷售額占比91%，安徽省銷售強(qiáng)勁。從銷售金額的分布來(lái)看，長(zhǎng)三角作為大本營(yíng)，占比高達(dá)91%。江蘇作為發(fā)家地，銷售金額占比雖相比2020年下降了10個(gè)百分點(diǎn)，仍達(dá)62%。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的江蘇12個(gè)城市榜單來(lái)看，企業(yè)只在常熟、常州和宜興3個(gè)城市上榜，港龍?jiān)谖磥?lái)還需加大本土市場(chǎng)的深耕，省內(nèi)業(yè)績(jī)還有提升空間。安徽作為2020年新進(jìn)省份，銷售強(qiáng)勁，地位替代浙江，銷售額占比相比2020年提升17個(gè)百分點(diǎn)至21%，位列第二。其余省份銷售額占比均小于10%，其中廣東和四川同為2020年新進(jìn)省份，開(kāi)始貢獻(xiàn)銷售額，占比分別為4%和3%。
投拓趨于謹(jǐn)慎
持續(xù)鞏固江蘇優(yōu)勢(shì)
2021年上半年港龍中國(guó)新增土儲(chǔ)建面91.9萬(wàn)平方米，總地價(jià)43.29億元。平均樓面地價(jià)為4713元/平方米，雖相比2020年上升了4.9%，但相比11998元/平方米的銷售均價(jià)有很大的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，新增權(quán)益土儲(chǔ)建面為37.3萬(wàn)方，權(quán)益拿地金額16.8億元，按建面計(jì)算的權(quán)益比例為41%，相比2020年的51%再降10個(gè)百分點(diǎn)。合作開(kāi)發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張，但也要保證項(xiàng)目的權(quán)益占比，以維持營(yíng)收和銷售規(guī)模增長(zhǎng)的平衡。
2020年大幅擴(kuò)張，2021年上半年趨于謹(jǐn)慎。2020年全口徑拿地銷售金額比0.68，初期擴(kuò)張力度大，至2021年上半年，拿地銷售金額比降至0.24，低于百?gòu)?qiáng)房企的0.29，可見(jiàn)港龍的投資策略趨于謹(jǐn)慎。且根據(jù)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，上半年意向跟蹤地塊共1259宗，經(jīng)過(guò)初判、研究、參拍等環(huán)節(jié)最終篩選出7宗地塊，可見(jiàn)企業(yè)購(gòu)地策略的謹(jǐn)慎態(tài)度。
新進(jìn)3城，均位于江蘇省。2021年上半年，港龍中國(guó)版圖擴(kuò)寬，新進(jìn)靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區(qū)域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省，發(fā)家地優(yōu)勢(shì)盡顯。從城市能級(jí)來(lái)看，新增土儲(chǔ)建面均來(lái)自三四線城市，對(duì)比2020年略顯低調(diào)。此外，8月在廣東佛山和安徽廣德新獲兩個(gè)項(xiàng)目。其中，廣東佛山項(xiàng)目樓面地價(jià)10214元/平方米，相比周邊地價(jià)有一定價(jià)差，且對(duì)比在售項(xiàng)目均價(jià)盈利空間大。
近八成土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角，重倉(cāng)江蘇省。截止2021年6月30日，港龍中國(guó)在全國(guó)共擁土地儲(chǔ)備總建筑面積為1075.7萬(wàn)平方米。從分布來(lái)看，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比達(dá)78%，市場(chǎng)地位持續(xù)鞏固，但也存在土儲(chǔ)集中分布的風(fēng)險(xiǎn)。從省份來(lái)看，長(zhǎng)三角的江蘇省總土儲(chǔ)建面占比相比2020年上升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)58%，從新增土儲(chǔ)分布來(lái)看，未來(lái)比例或會(huì)進(jìn)一步上升。此外，安徽省與年初持平，而浙江省占比下降4個(gè)百分點(diǎn)至7%。珠三角土儲(chǔ)主要分布在廣東省，占比達(dá)15%。中西部的河南、貴州和四川土儲(chǔ)建面占比共計(jì)7%。
營(yíng)收大增183.6%
且可預(yù)見(jiàn)度高
營(yíng)收大增183.6%，未來(lái)可預(yù)見(jiàn)度高。2021年上半年港龍中國(guó)營(yíng)業(yè)收入全部來(lái)自物業(yè)銷售，為48.6億元，超出2020年全年的營(yíng)收規(guī)模，同比大幅增長(zhǎng)183.6%。這主要是得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目增加，期內(nèi)交付面積41.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)170.8%，從而被確認(rèn)的銷售額增長(zhǎng)。同時(shí)，值得一提的是，港龍中國(guó)2021年上半年預(yù)收賬款達(dá)249億元，相比2020年預(yù)收賬款增長(zhǎng)18.6%，同時(shí)是2020年全年?duì)I收的6倍，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見(jiàn)度高。
凈利率9.3%，非并表項(xiàng)目進(jìn)入收獲期。2021年上半年港龍中國(guó)毛利潤(rùn)為11.4億元，同比上升73.5%。毛利率為23.4%，同比下滑14.9個(gè)百分點(diǎn)，略低于行業(yè)水平，主要是由于交付物業(yè)的土地成本較高。同時(shí)，凈利潤(rùn)同比上升41.1%至4.53億元，但歸母凈利潤(rùn)大幅下降66.8%至1.57億元。凈利率和歸母凈利率分別為9.3%和3.2%，同比下滑9.4和24.3個(gè)百分點(diǎn)。相比2020年，凈利率高于歸母凈利率，是因?yàn)闅w屬于少數(shù)股東權(quán)益的凈利潤(rùn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，說(shuō)明非并表項(xiàng)目投入減少，已進(jìn)入收獲期。
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
成功跨入綠檔
短期還債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截止至2021年6月30日，港龍中國(guó)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約65億元，短期債務(wù)相比期初減少35.6%，與總有息負(fù)債占比由70%降至45%，現(xiàn)金短債比為1.67，相比期初有所改善。同時(shí)，長(zhǎng)期債務(wù)同比增長(zhǎng)86%至48.3億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到大幅優(yōu)化。但值得注意的是，加權(quán)平均借貸利率增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據(jù)占總貸款比重有所上升，未來(lái)仍需關(guān)注因融資成本上升帶來(lái)的壓力。
凈負(fù)債率和剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率相比期初下降，成功跨入綠檔。截止至2021年6月30日，港龍中國(guó)的凈負(fù)債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個(gè)百分點(diǎn)，回到2019年水平，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)67.7%，較期初下降14.5個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線70%的閾值，成功跨入綠檔。
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