丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
房企債務違約事件仍然在蔓延。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降近20%。其中，3月到位資金是2018年5月以來新低，企業(yè)資金壓力仍然較大，而單月銷售回款接近2020年3月水平。
01 3月到位資金創(chuàng)近年最低
2022年3月以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策端可謂暖風頻吹。
3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出：穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持；3月16日，國務院金融委在會議上表示，對于房地產(chǎn)市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，同日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點圍繞著防范化解房地產(chǎn)市場風險。
3月以來，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營狀況自主下調(diào)了房貸利率，疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關政策。
但政策利好，并未即刻傳導至房企資金端，單月到位資金創(chuàng)下2018年5月以來新低。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環(huán)比擴大5.3個百分點，從而使得到位資金的累計值降幅進一步擴大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1-2月的17.7%進一步擴大。
圖：2021年1月-2022年3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（當月值）變化情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC整理
02市場下行致銷售回款下降超3成
當前，房地產(chǎn)市場信心仍處于修復期，新房市場已進入下行通道。
2022年3月，購房者信心尚未恢復。根據(jù)CRIC客戶調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計劃三個月內(nèi)買房的客戶比例降至1%，而三到六個月內(nèi)購房需求有所提振，但受困于疫情形勢越發(fā)嚴峻，市場熱度尚未回溫。
圖：近一年客戶購房迫切度月度走勢
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從成交數(shù)據(jù)來看，3月，全國商品住宅成交面積環(huán)比下降2%，要知道，往年“金三”全國商品住宅成交均呈增長趨勢，其中，2021年環(huán)比增長7%，而2019年環(huán)比增12%。
居民中長期貸款新增情況，也意味著居民購房明顯減少。
3月，居民中長期貸款新增3735億元，較上月負增長而言，已有明顯好轉(zhuǎn)，但仍比去年同期少增2504億元。累計來看，1-3月新增居民中長期貸款同比減少9100億元，側(cè)面印證了居民購房減少。1-3月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環(huán)比擴大2.8個百分點，創(chuàng)2018年以來的最大跌幅，房地產(chǎn)的形勢仍較為嚴峻。
受此影響，銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，3月房企銷售回款僅為6470億元，同比下降33%，降幅環(huán)比進一步下降9個百分點，近三年僅高于2020年3月。1-3月，銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進一步擴大。
圖：2020年以來房地產(chǎn)到位資金（定金及預收款）、（個人按揭貸款）當月值及同比（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC整
03單月國內(nèi)貸款遠低于歷史同期
當前政策傳導不及預期，包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等在內(nèi)的國內(nèi)貸款大幅下降。
1-3月，到位資金中國內(nèi)貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴大2.4個百分點。
3月國內(nèi)貸款為1420億元，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過2000億元的表現(xiàn)來看，下滑較為明顯，同比29.7%的降幅更是創(chuàng)2017年以來最低。
圖：2020年以來房地產(chǎn)到位資金（國內(nèi)貸款）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC整理
企業(yè)關注度主要集中在“保交付”，因此，明顯加大了自有資金使用力度。
3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4638億元，同比下降2.3%，降幅環(huán)比收窄3.9個百分點。累計來看，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）12395億元，同比下降4.8%。
圖：2020年以來房地產(chǎn)到位資金（自籌資金）當月值及同比增速（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC整理
值得注意的是，前3月，受政策支持的并購融資成為房企融資的重要途徑。
根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，1月以來部分企業(yè)已發(fā)行并購債券或獲批并購相關銀行融資額度合計約1719億元，其中，已發(fā)行的并購中期票據(jù)共7筆，共計59億元。成功發(fā)行并購中期票據(jù)的企業(yè)多以央企國企為主。
隨著4月11日和4月19日監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，二季度或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持。
圖：2022年1月以來已發(fā)行并購債券情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但政策傳導仍需要時間，購房者觀望情緒依然濃厚，按揭貸款降幅持續(xù)擴大，房地產(chǎn)行業(yè)多米諾骨牌效應正在顯現(xiàn)。隨之而來的是，企業(yè)新開工及竣工同比下滑明顯，國內(nèi)貸款降幅也持續(xù)增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金端未見明顯好轉(zhuǎn)，壓力仍然較大。
值得期待的是，政策利好仍然持續(xù)，繼央行降準后，4月18日，央行再出臺23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務，并提出執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，未來或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)回暖政策的傳導，從而保證企業(yè)的合理融資需求，緩解房地產(chǎn)到位資金壓力。
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