作者:西政資本
來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)
筆者按:
自2021年9月27日深圳規(guī)自局發(fā)布《關(guān)于做好城市更新項(xiàng)目歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實(shí)有關(guān)工作的通知》以來,存量城市更新項(xiàng)目中的歷史遺留違法建筑的權(quán)利人核實(shí)工作成為了當(dāng)前城市更新項(xiàng)目的工作重點(diǎn),其中村集體或原村民外賣地的相關(guān)拆賠問題變得更難處理。
一、村集體外賣地的形成原因
深圳的村集體外賣地有很特殊的歷史形成原因,在上個(gè)世紀(jì)的八十年代至九十年代,深圳因改革開放而快速步入工業(yè)化時(shí)代,大量“三來一補(bǔ)”企業(yè)在深圳投資設(shè)廠,村集體以簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、合作開發(fā)協(xié)議、長期租地協(xié)議以及其他“以租代售”等形式將村集體的土地權(quán)益賣給投資者,以吸引他們在當(dāng)?shù)赝顿Y建廠。因當(dāng)時(shí)在政策上鼓勵(lì)招商引資,因此村集體的外賣地由工廠主建廠后雖然沒有合法報(bào)建手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù),但卻絲毫不影響工廠的生產(chǎn)和經(jīng)營,由此也導(dǎo)致有報(bào)建手續(xù)但沒有產(chǎn)權(quán)登記以及既沒有合法報(bào)建手續(xù)也沒有產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)大量存在。除了村集體的外賣地以外,原村民宅基地的外賣也非常普遍,其中最常見的就是以合作建房、“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)讓等為代表的交易行為。
二、村集體外賣地在城市更新項(xiàng)目中的拆賠處理
村集體外賣地一般是指原集體經(jīng)濟(jì)組織于上世紀(jì)將集體名下的城中村用地(比如非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地)或未征轉(zhuǎn)用地的土地權(quán)益,通過土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、長期租賃等形式實(shí)際外賣給第三方的情形。村集體的上述外賣地主要為非國有用地,在集體用地臺(tái)賬里,非農(nóng)用地、征返用地、“同富裕工程”等地塊都會(huì)登記在內(nèi)。
城市更新項(xiàng)目中,凡是涉及到村集體資產(chǎn)的拆賠,基本都以集資辦和更新局的集體資產(chǎn)臺(tái)賬為準(zhǔn)。對(duì)于村集體外賣地給工廠主建了物業(yè)后涉及到的村集體以及工廠主的拆賠問題,最理想的處理方式是開發(fā)商先把該標(biāo)的物業(yè)的拆賠總對(duì)價(jià)確定好,然后村集體愿意去跟權(quán)利人(工廠主)溝通,并確定好各自的拆賠所得份額,就好比開發(fā)商先確定好蛋糕大小,然后村集體和地上建構(gòu)筑物權(quán)利人再協(xié)商好蛋糕要怎么分。但是,在很多情況下,村集體都不太愿意去跟權(quán)利人(工廠主)溝通和協(xié)商各自的拆賠份額,因此這種情況下開發(fā)商就需要既找村集體談拆賠,又找地上權(quán)利人談拆遷,由此就不得不解決雙重賠償?shù)膯栴}。
事實(shí)上,城市更新項(xiàng)目中存在村集體外賣地的情況下,開發(fā)商是與村集體還是與工廠主簽訂拆補(bǔ)協(xié)議,實(shí)務(wù)中一般按如下方式處理:開發(fā)商先去查詢集體資產(chǎn)臺(tái)賬,如果外賣地是在臺(tái)賬內(nèi),則開發(fā)商需要和村集體簽署拆補(bǔ)協(xié)議;如果外賣地已不在集體資產(chǎn)臺(tái)賬內(nèi),則開發(fā)商是否需要和村集體簽署拆補(bǔ)協(xié)議主要得看集資辦意見(集資辦會(huì)告知開發(fā)商要不要簽訂)。舉個(gè)簡單的例子,比如早些年村集體賣地給工廠主后工廠主建了房子,房子雖登記在村集體名下,但村集體確認(rèn)房子是屬于工廠主的,因此拆補(bǔ)權(quán)益歸工廠主所有。需要注意的是,集體資產(chǎn)臺(tái)賬在集資辦那里有,在更新局那里也有,但有時(shí)兩邊的臺(tái)賬數(shù)據(jù)會(huì)因歷史原因等出現(xiàn)不一致的情況。而更新局和集資辦的臺(tái)賬數(shù)據(jù)不一致的情況下,雙方都肯定會(huì)認(rèn)為自己的數(shù)據(jù)才是對(duì)的,因此開發(fā)商最后只能按照多的數(shù)據(jù)來簽拆補(bǔ)協(xié)議。
開發(fā)商和村集體簽拆補(bǔ)協(xié)議的情況下,村集體需要走集體資產(chǎn)處置的程序,后面在土地出讓環(huán)節(jié),更新局會(huì)和村集體簽訂征轉(zhuǎn)地協(xié)議(里面會(huì)約定該集體土地為零征轉(zhuǎn)),如此才能完善未征轉(zhuǎn)地的用地手續(xù)。具體來說,主要是按如下流程處理:
1. 集體資產(chǎn)處置
在拆賠階段,村集體就拆除范圍內(nèi)所有的集體資產(chǎn),包括非農(nóng)用地、征返用地、未征轉(zhuǎn)土地(含歷史用地處置的和無需用地處置的)、集體物業(yè)等資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后,在集資平臺(tái)上進(jìn)行資產(chǎn)處置,與開發(fā)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后轉(zhuǎn)移土地權(quán)益給開發(fā)商。(備注:集體資產(chǎn)處置是一種補(bǔ)償行為,此時(shí)土地依然是未征轉(zhuǎn)用地。)
2. 完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)
在用地報(bào)審階段,政府需將土地收儲(chǔ)國有后方能協(xié)議出讓給開發(fā)商,為此需將未征轉(zhuǎn)土地征為國有。因在集資處置階段,未征轉(zhuǎn)地已由村集體與開發(fā)商完成補(bǔ)償安排,因此這個(gè)階段無需額外補(bǔ)償,此時(shí)更新局和村集體簽訂征轉(zhuǎn)地協(xié)議,約定該集體土地為零征轉(zhuǎn),土地入庫后方能簽訂土地出讓合同,最后政府再將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商。
(備注:這個(gè)階段其實(shí)是完善用地手續(xù)的行為。)
三、原村民外賣地在城市更新中的拆賠問題
深圳這邊原村民外賣宅基地或非農(nóng)建設(shè)用地的情況也非常多見,在原特區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)征時(shí)期以及原特區(qū)外土地統(tǒng)轉(zhuǎn)時(shí)期,因土地管理政策的缺漏出現(xiàn)了大量的“農(nóng)村私宅土地使用證”,隨后出現(xiàn)了大量炒賣宅基地的行為,其中以合作建房等形式實(shí)際賣掉了宅基地權(quán)益的情況最為常見,此后繼續(xù)形成了這些未能辦理開發(fā)報(bào)建手續(xù)、或未能辦證物業(yè)的小產(chǎn)權(quán)房的交易市場。
(一)原村民外賣地所涉物業(yè)的拆賠確權(quán)問題
就城市更新項(xiàng)目中存在的歷史違建物業(yè)或無證物業(yè)的確權(quán)而言,不管是原村民外賣地形成的物業(yè)還是原村民建房后實(shí)際賣掉的物業(yè), 開發(fā)商在確權(quán)方面主要得抓兩個(gè)核心的原則:第一個(gè)原則是誰占有房子則確權(quán)給誰;第二個(gè)原則是誰有房產(chǎn)證明則確權(quán)給誰。簡單來說,有證或者有房屋信息登記的情況下(比如村集體對(duì)原村民的宅基地分配記錄),拆賠協(xié)議須與該類權(quán)利人簽訂才能解決確權(quán)和拆賠協(xié)議備案的問題,而房屋的實(shí)際占有人也得同時(shí)補(bǔ)償?shù)轿唬ú鹳r對(duì)價(jià)(銀行流水)進(jìn)入證載權(quán)利人賬戶后再馬上分配給實(shí)際占有人。當(dāng)然,如果是無證或者無房屋信息登記的情況,那肯定是以房屋的實(shí)際占有人作為權(quán)利人認(rèn)定的基礎(chǔ),不過街道辦在權(quán)屬核查公示表中還會(huì)備注“無不動(dòng)產(chǎn)登記物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果僅作為城市更新過程中確定項(xiàng)目市場主體與經(jīng)核實(shí)的權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的依據(jù),不作為無不動(dòng)產(chǎn)登記物業(yè)權(quán)屬確認(rèn)材料”。
需注意的是,即便是村集體或原村民的外賣地,在早期的時(shí)候,權(quán)利人一般都可以通過申報(bào)兩規(guī)繳納罰款的方式去領(lǐng)取綠本房產(chǎn)證,但很多人只是申報(bào)了兩規(guī),沒去交罰款,所以未拿到房產(chǎn)證。開發(fā)商核實(shí)權(quán)屬時(shí),一般都要先看誰占有房子,讓占有人提供主張其權(quán)屬的材料,誰占有著房子則肯定要補(bǔ)償給誰,否則到時(shí)清退不掉他,剩下的就看占有人是怎么取得房子的,如果是從別人那買來的房子或者土地,那就看別人有沒土地或者房產(chǎn)的相關(guān)證明(有原件的話就去調(diào)國土部門的檔案核實(shí),沒有的話一般都不用去管那些個(gè)別人的權(quán)利主張問題)。
(二)更新項(xiàng)目中空地的拆賠處理
有一種情況需要特別注意,更新項(xiàng)目中空地的拆賠處理比較特殊,比如村里分配給村民的非農(nóng)建設(shè)用地,村民沒有建房子,那么拆賠仍舊要處理;但如果村民把這種非農(nóng)建設(shè)用地賣給了非村民,非村民又沒建房子空在那里,這種情況下很多區(qū)的更新局是不給備案拆補(bǔ)協(xié)議的(理由是非農(nóng)建設(shè)用地不能買賣),此時(shí)開發(fā)商的做法是這種空地也要補(bǔ)償(不然項(xiàng)目做不下去),但拆補(bǔ)協(xié)議的標(biāo)的不能寫空地,而是寫成其他建筑物(比如套在其他的無證物業(yè)上)。
從實(shí)務(wù)的角度來說,村民將已分配的非農(nóng)建設(shè)用地(空地)賣給非村民在政策上是不被允許的,因此就該已實(shí)際“賣掉”的空地,深圳絕大部分區(qū)更新局是不允許開發(fā)商與空地的買方簽署拆賠協(xié)議的,但是開發(fā)商如不滿足空地買方的拆賠訴求,事實(shí)上又無法達(dá)到100%的拆賠率,進(jìn)而又會(huì)影響到實(shí)施主體的確認(rèn)。有鑒于此,對(duì)于部分項(xiàng)目已實(shí)際“賣掉”的非農(nóng)空地,有些開發(fā)商會(huì)按如下操作方式實(shí)現(xiàn)買方的拆賠權(quán)益,具體就是將買方的拆賠權(quán)益掛靠到其他建筑物上,也即買方作為其他建筑物的共同拆賠權(quán)利人,從其他建筑物上取得拆賠權(quán)益。
當(dāng)然,上述操作的前提是其他建筑物真實(shí)的權(quán)利人同意拆賠協(xié)議新增他人作為共同拆賠權(quán)利人,而且在當(dāng)前新規(guī)確定的確權(quán)規(guī)則下能得到街道辦和村股份公司的配合或認(rèn)可,比如開發(fā)商將此前以其關(guān)聯(lián)方名義實(shí)際收購過來的無合法產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)確權(quán)給空地買方(最好是該無合法產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)未申報(bào)過“兩規(guī)”,且村集體默許開發(fā)商的確權(quán)操作),并據(jù)以簽署拆賠協(xié)議。
在上面提到的空地的拆賠處理中,因外賣地仍為空地的情況下,空地買家獲取拆賠對(duì)價(jià)存在一定的法律和政策層面的障礙,因此在操作層面基本都是套在其他違建或無證物業(yè)上解決拆賠問題。需要注意的是,2021年8月12日,深圳市住建局和規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》(深建字〔2021〕137號(hào)),不僅明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人的核實(shí)要求,同時(shí)要求嚴(yán)厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。
簡單來說,上文提及的操作相當(dāng)于要在歷史違建物業(yè)的原有權(quán)利人的基礎(chǔ)上新增空地的權(quán)利人作為違建物業(yè)的共同權(quán)利人,這在操作層面就得重點(diǎn)考慮可行性的問題,比如村股份公司、街道辦能否認(rèn)可或默認(rèn)這種操作方式。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 城市更新項(xiàng)目中村集體外賣地的拆賠處理