丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
從2020年前2個(gè)月的低迷成交，到3月份至今的成交回溫，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體復(fù)蘇。但從城市來(lái)看，當(dāng)前的樓市真應(yīng)了那句話，“一邊是海水、一邊是火焰”。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年9月份70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》變動(dòng)情況來(lái)看，二手房上漲和下跌城市中，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量為50個(gè)，較上月增加3個(gè)，漲幅明顯的包括：深圳、唐山、無(wú)錫、成都、西寧、銀川。
雖然超七成城市的二手房?jī)r(jià)依然處于上漲過(guò)程中，但其中也不乏跌幅明顯的城市，比如天津、鄭州。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月天津的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌4.6%。這已是天津二手房?jī)r(jià)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比下降，連續(xù)9個(gè)月同比下跌。
有報(bào)道稱(chēng)“不管是新房，還是二手房，價(jià)格下跌成為當(dāng)?shù)兀ㄌ旖颍┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主流形態(tài)，市區(qū)內(nèi)的很多樓盤(pán)，都出現(xiàn)了數(shù)千元/平方米的跌幅”。
對(duì)此，天津市住建委公開(kāi)表示，“今年疫情過(guò)后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)‘價(jià)升量穩(wěn)’狀態(tài)，在合理區(qū)間運(yùn)行”，房地產(chǎn)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以此辟謠“天津房?jī)r(jià)在短時(shí)期出現(xiàn)大幅下跌”。
與天津一樣，鄭州樓市也同樣被 “吵”上了風(fēng)口浪尖，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國(guó)前列。
當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者表示，“就現(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看，今年的‘金九’估計(jì)是鄭州2016年以來(lái)最慘淡的一年?！?/p>
對(duì)此，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津和鄭州的房?jī)r(jià)下跌情況較為類(lèi)似，這兩個(gè)都是屬于庫(kù)存及供應(yīng)較高城市，再加上今年受疫情影響，整體節(jié)奏推遲，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目為了加速去化，紛紛采取打折促銷(xiāo)的形式，最終造成了整體均價(jià)的下跌。
高庫(kù)存下，天津新房市場(chǎng)稍顯樂(lè)觀
與天津一直“陰跌”的二手房市場(chǎng)相比，新房市場(chǎng)表現(xiàn)稍微樂(lè)觀一點(diǎn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年年初受疫情影響，4月天津新房市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)，需求隨著疫情緩解得到逐步釋放，常規(guī)樓市小陽(yáng)春延長(zhǎng)至夏天，6月天津市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)峰值，而后三季度回歸常態(tài)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2020年9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》顯示，9月天津新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比8月上漲0.2%，比去年同期同比上漲0.8%，這也是天津近期環(huán)比的“六連漲”，換言之，疫情過(guò)后天津新房房?jī)r(jià)就已回暖，保持了半年的“穩(wěn)增長(zhǎng)”狀態(tài)。
近一年天津新房成交面積月度變化（單位：萬(wàn)m2）
另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年9月，天津商品住宅廣義存量面積已經(jīng)達(dá)到4560.74萬(wàn)平方米，無(wú)論是北上廣深還是熱點(diǎn)二線城市，天津都是其中存量規(guī)模最大的城市，相比六倍面積差的重慶還要多出將近一半。去化周期方面，則長(zhǎng)達(dá)28.2個(gè)月，是全國(guó)新房去化周期僅次于大連的最長(zhǎng)的城市。
天津新房市場(chǎng)成交面積年度變化（單位：萬(wàn)m2）
天津2019年全年新房成交面積1411.8萬(wàn)平方米，2018年成交面積1259.3萬(wàn)平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬(wàn)平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒(méi)有新增量入場(chǎng)的情況下，天津新房市場(chǎng)兩年都賣(mài)不完。而這這還沒(méi)有算上龐大的二手房市場(chǎng)。
天津在巨量供應(yīng)的影響下，新房?jī)r(jià)格難以有明顯上漲，老城區(qū)去化周期超過(guò)50個(gè)月。在“金九銀十”期間，天津一些房企降價(jià)打出區(qū)域“骨折價(jià)”，試圖搶先收割市場(chǎng)，甚至還有房企出具了“保價(jià)協(xié)議”，承諾半年之內(nèi)項(xiàng)目不降價(jià)，以此說(shuō)服購(gòu)房者盡快上車(chē)。
天津市內(nèi)房?jī)r(jià)區(qū)域分化明顯
我們?cè)诓稍L調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然天津新房房?jī)r(jià)從整體看是在“穩(wěn)步增長(zhǎng)”，但從區(qū)域來(lái)看，天津樓市部分區(qū)域的跌幅確實(shí)不小，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等區(qū)域在內(nèi)，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降，尤其是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)。
“遠(yuǎn)郊降幅比較大，最多能達(dá)到30%，市內(nèi)六區(qū)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但是沒(méi)有流量?！碧旖虍?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介羅迅表示，天津市場(chǎng)從去年下半年開(kāi)始就特別難，已經(jīng)有過(guò)兩三輪全面降價(jià)潮了，有些去年的標(biāo)桿項(xiàng)目在今年都開(kāi)始邁入降價(jià)的行列。譬如武清區(qū)南湖板塊，碧桂園云湖項(xiàng)目因南鄰津保高速，西鄰墓地天福陵園，率先降價(jià)至1.2萬(wàn)元/平方米，毗鄰的保利梧桐大道項(xiàng)目，價(jià)格更低至1.1萬(wàn)元/平方米。
遠(yuǎn)郊區(qū)域的二手房市場(chǎng)更是在整體“陰跌”的背景下情況更為嚴(yán)重。
在北京工作的王晗于2017年3月在武清區(qū)南湖板塊購(gòu)置了一套140平米的三房，單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，而如今網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示，她所在小區(qū)的單價(jià)已經(jīng)跌至1.1萬(wàn)元至1.3萬(wàn)元之間。
對(duì)此，羅迅稱(chēng)這已經(jīng)是見(jiàn)怪不怪。“和平區(qū)的學(xué)區(qū)房還是很堅(jiān)挺的，價(jià)格趨于穩(wěn)定，大跌的往往是房?jī)r(jià)比較低的市內(nèi)六區(qū)以外的地區(qū)，像南湖板塊這里的二手房基本沒(méi)有交易量，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對(duì)二手房的價(jià)格沖擊很大。”
另外一位中介朱冰羽告訴我們，天津有較好的教育資源和較高的高考錄取率，這對(duì)于“北漂”頗有吸引力，因此在遠(yuǎn)郊買(mǎi)房的大都是在北京工作的人，有不少天津遠(yuǎn)郊項(xiàng)目在北京核心地區(qū)均設(shè)有展點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)之一就是在天津落戶、買(mǎi)房、有學(xué)籍。
2018年5月政府出臺(tái)《“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃》后，該人才新政對(duì)落戶條件大幅放寬：本科40歲以內(nèi)，碩士不超45歲，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證等，即可辦理直接落戶。
海河英才計(jì)劃實(shí)施以來(lái)，天津共落戶28萬(wàn)人，但真正留在天津工作的人卻很少。
“沒(méi)有戶口的北漂，也會(huì)選擇在天津落戶買(mǎi)房，一般情況下他們就會(huì)選擇通勤方便的武清等地。”朱冰羽感嘆道，“讓孩子在北京上完中小學(xué)到天津參加高考，或者直接在天津上中小學(xué)，反正最后達(dá)成了目的就馬上轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，所以說(shuō)潮水退去自然跌得最狠。”
鄭州房?jī)r(jià)“大跳水”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國(guó)前列，
與天津一樣，鄭州樓市也同樣被媒體“吵”上了風(fēng)口浪尖，據(jù)報(bào)道，今年鄭州樓市有些膠著，當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者表示，“就現(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看，今年的‘金九’估計(jì)是鄭州2016年以來(lái)最慘淡的一年。”
從數(shù)據(jù)上看，一手房方面，今年以來(lái)鄭州樓市開(kāi)盤(pán)去化率大幅下降。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率是72%。在全國(guó)市場(chǎng)復(fù)蘇明顯的7月份，鄭州新建商品房銷(xiāo)售量卻同比下降25.5%。
不能太過(guò)武斷地說(shuō)是“最慘淡”，但的確，房企在鄭州“金九銀十”期間降價(jià)促銷(xiāo)蔚然成風(fēng)，有些房企雖然沒(méi)直白地喊出降價(jià)，但通過(guò)首付分期、零首付，買(mǎi)房送車(chē)位、送物業(yè)費(fèi)、送家電，精裝改毛坯甚至是工抵房、特價(jià)房等形式進(jìn)行花樣促銷(xiāo)。
鄭州新房市場(chǎng)庫(kù)存面積和去化周期變化（單位：萬(wàn)m2）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
和天津新房市場(chǎng)情況相似，鄭州也面臨著巨大的庫(kù)存壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，鄭州新房庫(kù)存面積已到1108.8萬(wàn)平方米，去化周期從去年9月的5.8月變成了14.7月。
因供需失衡、去化壓力大，鄭州房企降價(jià)促銷(xiāo)也是情理之中，且大部分“跳水”的樓盤(pán)多位于鄭州四環(huán)外的的滎陽(yáng)、中牟、新鄭等遠(yuǎn)郊區(qū)域。
當(dāng)前新房市場(chǎng)都在降價(jià)促銷(xiāo)，在選擇房源時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)理性比較，這就導(dǎo)致了二手房降價(jià)、成交慢的現(xiàn)象，我們調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然鄭州二手房掛牌價(jià)格在降，但成交價(jià)基本都在合理范圍，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)于夸張的跳樓價(jià)。
在限購(gòu)政策沒(méi)有放松、整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大背景下，鄭州二手房市場(chǎng)的冷卻并不顯得突兀，今年的二手房的行情可能會(huì)一直這樣持續(xù)下去，很難出現(xiàn)大規(guī)模的回暖。
我們認(rèn)為，天津和鄭州的房?jī)r(jià)下跌情況較為類(lèi)似，這兩個(gè)都是屬于高庫(kù)存城市，在巨大庫(kù)存和供應(yīng)的影響下，市場(chǎng)去化緩慢，此次一二手房房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，主要還是受當(dāng)?shù)胤科蠼祪r(jià)促銷(xiāo)抓回款導(dǎo)致的，由于一手房促銷(xiāo)力度較大，從而帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)價(jià)格的下跌。
具體來(lái)看，天津與鄭州市場(chǎng)本身也已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的局面，部分區(qū)域依然熱銷(xiāo)，部分區(qū)域降價(jià)也難以吸引購(gòu)房者的關(guān)注。整體降幅仍在合理區(qū)間內(nèi)。
未來(lái)市場(chǎng)可能依然還會(huì)延續(xù)目前的態(tài)勢(shì)，隨著年底開(kāi)發(fā)商沖刺年終業(yè)績(jī)，整體促銷(xiāo)力度或?qū)⒗^續(xù)保持或加強(qiáng)。
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原標(biāo)題： 天津、鄭州房?jī)r(jià)“大跳水”虛實(shí)：穩(wěn)中有降
