盡管從2021年上半年末80家樣本企業(yè)數(shù)據(jù)分析來看，現(xiàn)金短債比通過率達(dá)到90%，但隨著下半年流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)，表明房企實(shí)際流動(dòng)性與賬面數(shù)據(jù)仍存在出入。其中預(yù)售監(jiān)管資金的使用受限，就在在一定程度擠占了企業(yè)有效流動(dòng)性。

根據(jù)部分企業(yè)數(shù)據(jù)披露，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元。恒大于日前舉行2022年保交樓新年開工動(dòng)員大會(huì)，會(huì)上許家印透露目前恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

同時(shí)，我們以流動(dòng)性擠占率指標(biāo)（預(yù)售監(jiān)管資金/貨幣資金）來衡量預(yù)售監(jiān)管資金對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的擠占情況發(fā)現(xiàn)，碧桂園、華夏幸福、藍(lán)光流動(dòng)性擠占率均超過30%，處于較高位，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

因此，無論從額度還是占比來看，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)于企業(yè)有效流動(dòng)性的影響都不容忽視。目前，外部融資收緊已經(jīng)是常態(tài)，預(yù)售資金監(jiān)管的影響性也在進(jìn)一步凸顯。在流動(dòng)性問題比較突出的背景下，預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范與適度對(duì)于房企穩(wěn)定經(jīng)營、項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)都意義重大。此前廣州、煙臺(tái)等部分城市均已放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管，為房企流動(dòng)性減壓。

全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的出臺(tái)，將明確預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“重點(diǎn)額度管理”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

新規(guī)不僅將推動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化，同時(shí)也提高了預(yù)售資金使用的靈活性。尤其經(jīng)歷2021年下半年銷售遇冷、債務(wù)違約頻發(fā)等困境，為保證項(xiàng)目交付，西安、天津、石家莊等省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，在一定程度加劇了房企流動(dòng)性陣痛。隨著新規(guī)的出臺(tái)，部分監(jiān)管趨嚴(yán)的城市勢必調(diào)整放松，預(yù)期將為房企釋放出一定的流動(dòng)性。

預(yù)售資金全國化統(tǒng)一規(guī)定，利好到底有多大？“重點(diǎn)額度管理”主要用于工程建設(shè)，根據(jù)工程造價(jià)合同等核定。從城市監(jiān)管政策梳理來看，現(xiàn)行預(yù)售資金監(jiān)管造價(jià)成本在1500-5000元/平方米。

例如北京規(guī)定不低于5000元/平方米，北京的新房成交均價(jià)在50000元/平方米左右，粗略可計(jì)預(yù)售款監(jiān)管比例（預(yù)售資金監(jiān)管的造價(jià)成本/房價(jià)）為10%。濟(jì)南建安造價(jià)、小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)用按3300元/平方米監(jiān)管，新房成交均價(jià)在16000元/平方米左右，預(yù)售款監(jiān)管比例約為21%。北京占比顯著偏低的主要原因在于不同能級(jí)城市存在顯著的地價(jià)差。

經(jīng)工程造價(jià)調(diào)整及折算后，假設(shè)一線城市預(yù)售款監(jiān)管比例為10%，二線城市以及強(qiáng)三線城市為20%，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監(jiān)管城市都會(huì)出現(xiàn)松綁，釋放出較多資金，而在這些城市有更多貨值的房企也會(huì)享受到明顯的政策紅利。相應(yīng)的，預(yù)售款監(jiān)管比例偏低的城市會(huì)根據(jù)工程價(jià)調(diào)整，監(jiān)管力度預(yù)期提升。

房企層面，由于城市政策效應(yīng)存在抵消，預(yù)售監(jiān)管資金的釋放也將有限。但統(tǒng)一規(guī)定后，預(yù)售監(jiān)管資金占預(yù)收賬款或合同負(fù)債比重高的房企或能獲得比較多的流動(dòng)性，這類房企可能由于城市布局或企業(yè)經(jīng)營原因，受監(jiān)管整體趨嚴(yán)。從部分房企2021年上半年末披露的預(yù)售監(jiān)管資金來看，占到預(yù)收賬款或合同負(fù)債的4%-20%。

以世茂為例，截至2021年上半年末合同負(fù)債1128.9億元，預(yù)售監(jiān)管資金219億元，占比19.4%。世茂近年的銷售均價(jià)在1.75-1.77萬元/平方米，假設(shè)在預(yù)售資金監(jiān)管造價(jià)平均成本3000元/平方米條件下，占銷售單價(jià)17%，結(jié)合合同負(fù)債推算，預(yù)售監(jiān)管資金為192億元，釋放資金27億元，預(yù)售監(jiān)管資金有12%松動(dòng)空間。

總結(jié)：全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái),主要意圖在于政策糾偏，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監(jiān)管城市會(huì)出現(xiàn)松綁，釋放出一定流動(dòng)性，而在這些城市有更多貨值的房企也會(huì)享受到明顯的政策紅利。

但新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益為首要目標(biāo)，且在落地中將“因城施策”，“視企而定”的可能性也比較大，因此整體對(duì)企業(yè)流動(dòng)性影響有限。對(duì)于經(jīng)營穩(wěn)健性房企來說存在機(jī)會(huì)，可以通過高效去化、銷售回款，獲得合規(guī)資金的使用權(quán)，為穩(wěn)定可持續(xù)經(jīng)營提供支撐。