西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
從下半年開始，上海、江蘇、江西等省市的稅收優(yōu)惠地區(qū)陸續(xù)暫停了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)類小規(guī)模納稅人針對(duì)自然人投資者的核定征收申請(qǐng)。如暫停核定征收申請(qǐng)的區(qū)域繼續(xù)增加，以稅收優(yōu)惠地載體解決費(fèi)用支出問題的房企，以及以稅收優(yōu)惠地載體解決利息拆分等問題的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，在稅務(wù)規(guī)劃方面都將面臨新的考驗(yàn)。
一、稅收優(yōu)惠地載體自然人投資者核定征收政策的暫停
我們注意到，自從稅收優(yōu)惠地注冊(cè)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)類小規(guī)模納稅人，其自然人投資者的生產(chǎn)經(jīng)營所得個(gè)人所得稅暫停核定征收申請(qǐng)后，房企的一些費(fèi)用處理遇到了很大的問題。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，開發(fā)商操作城市更新項(xiàng)目或收并購項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)常需要向一些公司或個(gè)人支付前期費(fèi)用、關(guān)系協(xié)調(diào)費(fèi)用、拆遷服務(wù)費(fèi)用、咨詢顧問費(fèi)用、居間費(fèi)用，或者是其他一些臺(tái)底費(fèi)用、隱性費(fèi)用等，這些費(fèi)用的支付以往經(jīng)常是由交易對(duì)手（或其指定的自然人）在稅收優(yōu)惠地設(shè)立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)后直接收取，其中自然人投資者的生產(chǎn)經(jīng)營所得個(gè)人所得稅直接按核定征收處理，增值稅按地方政策進(jìn)行返還，稅收優(yōu)惠地載體及其自然人投資者享受上述優(yōu)惠政策后最終承擔(dān)的綜合稅費(fèi)一般都可以控制在5%-10%左右（包括了增值稅及附加、印花稅、個(gè)人所得稅等全部稅費(fèi)），相比自然人直接收款或者自然人設(shè)立有限公司后收款并完稅分紅至自然人，實(shí)際上可以大幅降低綜合稅費(fèi)，這也成為地產(chǎn)公司及其交易對(duì)手的核心稅籌方式。
在我們的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，我們同樣面臨相似的問題。比如對(duì)中小房企的前融，綜合融資成本經(jīng)常會(huì)突破民間借貸利率司法保護(hù)上限（目前是年化15.4%），因此經(jīng)常需將超過年化15.4%的部分調(diào)整為投后管理或者其他顧問費(fèi)用，并由稅收優(yōu)惠地載體收取后適用稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)到節(jié)稅的目的。除此之外，我們?cè)谕逗蠊芾韺用嫒绻龅巾?xiàng)目公司（房企）需向交易對(duì)手支付大額費(fèi)用（比如拆遷服務(wù)費(fèi)、臺(tái)底費(fèi)等）的情形，原則上也都是要求項(xiàng)目公司找交易對(duì)手溝通以稅收優(yōu)惠地載體的方式解決收款、節(jié)稅和發(fā)票入賬等問題。
需要注意的是，在今年以前，很多稅收優(yōu)惠地區(qū)注冊(cè)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)，即便是一般納稅人，其自然人投資者也在享受著核定征收的政策，但今年以來已逐步清理，且截止到現(xiàn)在，上海、江蘇、江西等地區(qū)的小規(guī)模納稅人的核定征收申請(qǐng)都已暫停。今年以來，稅收優(yōu)惠地的核定征收政策收緊后，開發(fā)商對(duì)外支付大額費(fèi)用（比如超過500萬）的收款方已無法再通過設(shè)立稅收優(yōu)惠地載體的方式，在收款、開票、分紅、稅收返還之后享受低稅率的優(yōu)惠，而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的大額收款按一般納稅人查賬征收后的綜合稅負(fù)則達(dá)到了38%左右（暫不考慮成本扣減影響），相比個(gè)人設(shè)立公司后收款、完稅并分紅到個(gè)人共40%的稅費(fèi)并未實(shí)際節(jié)稅多少。如果今后越來越多的城市繼續(xù)暫停稅收優(yōu)惠地載體中小規(guī)模納稅人的自然人投資者的核定征收申請(qǐng)，房企的對(duì)外費(fèi)用支付可能面臨節(jié)稅無門的問題。
二、個(gè)體工商戶與自然人代開模式的稅籌替代思路
據(jù)不少同行反饋，雖然不少稅收優(yōu)惠地區(qū)已經(jīng)暫停個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)一般納稅人及小規(guī)模納稅人針對(duì)自然人投資者的核定征收申請(qǐng)，但個(gè)體工商戶自然人投資者的核定征收政策依舊相對(duì)穩(wěn)定，操作上與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)也基本相同，個(gè)體工商戶還可以開具專票與普票，因此完全可以通過工體工商戶的載體操作取代個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的功能，甚至有同行建議我們采用自然人直接收款并向稅收優(yōu)惠地的稅局申請(qǐng)代開發(fā)票的形式解決項(xiàng)目公司的款項(xiàng)支付和交易對(duì)手收款、節(jié)稅的問題。從我們投后管理部門同事的反饋來看，項(xiàng)目公司向個(gè)體工商戶支付交易對(duì)價(jià)，交易真實(shí)并符合三流一致的，暫時(shí)未遇到稅務(wù)層面產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)體工商戶所涉的增值稅、個(gè)人所得稅等的綜合稅負(fù)也才3%-5%左右。需注意的是，項(xiàng)目公司如果直接向自然人付款，自然人收款后向稅收優(yōu)惠地的稅務(wù)部門申請(qǐng)代開發(fā)票，這種方式則存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，不管是對(duì)避稅動(dòng)機(jī)的審視，還是項(xiàng)目公司取得發(fā)票后的成本、費(fèi)用扣除問題的認(rèn)定，目前在行業(yè)范圍內(nèi)并未有多少成功的案例。
有不少房企問到個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)自然人投資者的核定征收申請(qǐng)為何會(huì)被暫停，這個(gè)歸根結(jié)底還是屬于政策被濫用的問題。早于2021年3月24日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》，該《意見》立足于解決當(dāng)前稅收征管和稅收工作中存在的深層次問題，擬加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控和監(jiān)管，對(duì)逃避稅問題多發(fā)的行業(yè)、地區(qū)和人群，根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)提高“雙隨機(jī)、一公開”抽查比例；對(duì)隱瞞收入、虛列成本、轉(zhuǎn)移利潤以及利用“稅收洼地”、“陰陽合同”和關(guān)聯(lián)交易等逃避稅行為，加強(qiáng)預(yù)防性制度建設(shè)，加大依法防控和監(jiān)督檢查力度。自此之后，全國各地陸續(xù)開展了稅收優(yōu)惠地的業(yè)務(wù)整頓，比如一些省份對(duì)于在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)，如屬于增值稅一般納稅人以及當(dāng)年或上一年度收入超過500萬元的，對(duì)其自然人投資者要求不得采用核定征收方式征收經(jīng)營所得個(gè)人所得稅。在此之后，政策進(jìn)一步收緊，比如上海、江蘇、江西都出現(xiàn)了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)及合伙企業(yè)類小規(guī)模納稅人的自然人投資者暫停核定征收申請(qǐng)的情況。
三、稅收洼地的股權(quán)轉(zhuǎn)讓與限售股減持稅籌方式終結(jié)
在股權(quán)收購業(yè)務(wù)中，通過稅收優(yōu)惠地載體進(jìn)行稅籌一直被廣泛應(yīng)用，操作模式及流程舉例如下：（1）自然人在稅收優(yōu)惠地設(shè)立合伙企業(yè)；（2）自然人將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)平價(jià)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓至其設(shè)立的合伙企業(yè)名下（假設(shè)項(xiàng)目公司名下無土地、物業(yè)或其他重要資產(chǎn)）；（3）合伙企業(yè)將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，其中合伙企業(yè)取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得后自然人投資者的個(gè)人所得稅按核定征收處理，合伙企業(yè)及其自然人投資者取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入后最終繳納的綜合稅費(fèi)為5%-10%，由此可大幅降低自然人直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)20%的個(gè)人所得稅。
一直以來，合伙企業(yè)的合伙人是自然人投資者的情況下，合伙企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，對(duì)自然人投資者應(yīng)比照“個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得適用5%～35%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率”還是按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用20%的稅率”，這個(gè)問題的處理在全國各地其實(shí)存在很大的差異。關(guān)于地區(qū)性差異的產(chǎn)生原因，筆者認(rèn)為主要是當(dāng)前合伙企業(yè)自然人投資者的所得稅在法規(guī)政策的規(guī)定方面相對(duì)模糊，且大多以國稅總局規(guī)范性文件為主，效力層次相對(duì)較低，由此亦導(dǎo)致地方政府擁有較大的自由裁量權(quán)。簡(jiǎn)單來說，在現(xiàn)行立法背景下，上述情況下適用不同的稅率征收個(gè)人所得稅并不違法，也正因如此自然人投資者的稅收籌劃就有了很多可操作的空間。
需注意的是，通過稅收優(yōu)惠地載體操作股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅籌邏輯比較特殊，本質(zhì)上是將合伙企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納入生產(chǎn)經(jīng)營所得，自然人投資者再比照個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得進(jìn)行個(gè)人所得稅的核定征收處理。但是，合伙企業(yè)自然人投資者的核定征收申請(qǐng)被暫停后，以上稅籌路徑就失去了操作的空間，限售股減持的稅籌操作亦是如此。當(dāng)然，就實(shí)務(wù)而言，雖然合伙企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)涉及的自然人投資者核定征收的政策已被暫停，但不少地區(qū)財(cái)政扶持方式的稅收優(yōu)惠依然存在，只是綜合優(yōu)惠力度遠(yuǎn)不如核定征收。除此之外，極個(gè)別地區(qū)可能仍舊存在針對(duì)合伙企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)自然人投資者的核定征收政策，但因該做法與上層稅收?qǐng)?zhí)法意見已存在一定沖突，因此需謹(jǐn)慎評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)。
四、稅收優(yōu)惠地載體的稅籌運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)
不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是金融行業(yè)，很多企業(yè)都面臨無票支出的問題，還有就是因?yàn)轫?xiàng)目的推進(jìn)所需支付的各種各樣的費(fèi)用，其中涉及到需要支付方承擔(dān)稅金的情況尤為常見（比如開發(fā)商支付臺(tái)底費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、居間費(fèi)等）。我們認(rèn)為，通過稅收優(yōu)惠地載體解決交易對(duì)手的節(jié)稅需求以及支付方的票據(jù)合規(guī)問題，只要有真實(shí)的交易基礎(chǔ)，在稅收法規(guī)層面其實(shí)并沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。盡管有不少地區(qū)已暫停個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)類小規(guī)模納稅人的自然人投資者的核定征收申請(qǐng)，但仍有部分地區(qū)仍舊可以執(zhí)行，另外稅收優(yōu)惠地的個(gè)體工商戶也可以成為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的備選，只是在商業(yè)合理性和稅收合規(guī)方面需滿足稅法的相關(guān)要求。
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原標(biāo)題： 核定征收政策暫停了？
