丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。但提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力仍是企業(yè)共識(shí)，在拓展傳統(tǒng)住宅、商寫、園區(qū)等業(yè)態(tài)之外，城市服務(wù)成為物企爭相布局的賽道。
一直以來，城市治理一直由各地政府主導(dǎo)，存在著諸多弊端。在組織結(jié)構(gòu)方面，城市治理具有多個(gè)條線，涉及環(huán)衛(wèi)局、城管局多個(gè)部門，存在著條塊分割問題，不能明確劃分治理責(zé)任，帶來?xiàng)l塊分散、專業(yè)不足、效率缺失等問題，成本也難以管控。城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)凸顯了城市發(fā)展和治理水平的嚴(yán)重不平衡，政府亟需引入專業(yè)的、一體化的城市服務(wù)破除弊端，提升城市治理能力。
在當(dāng)前“放管服”改革持續(xù)推進(jìn)背景下，城市治理公共服務(wù)市場不斷開放，這為城市引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市治理創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。而物企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)進(jìn)行延伸，提供一體化的城市服務(wù)解決方案，具有天然的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。
01 政策引導(dǎo)，加速城市服務(wù)落地
從政策方面來看，早在2017年，中央就做出指示：要像繡花一樣精細(xì)治理;2018年政府工作報(bào)告首次提出“精細(xì)化服務(wù)”；2020年政府工作報(bào)告提出“大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力”。2020年4月,發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》,提出“實(shí)施新型智慧城市行動(dòng);完善城市數(shù)字化管理平臺(tái)和感知系統(tǒng)；加快推進(jìn)城市更新；改造一批老舊小區(qū)，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)?！?/p>
2021年3月，“十四五”規(guī)劃綱要提出“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量；推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)；不斷提升城市治理科學(xué)化、精細(xì)化和智能化水平，推進(jìn)市域社會(huì)治理現(xiàn)代化?！毙滦统擎?zhèn)化進(jìn)程對(duì)城市的治理水平要求越來越高，物企想要拓展城市服務(wù)必須要提升服務(wù)能力才能滿足政府對(duì)城市治理的高要求。
在服務(wù)內(nèi)容方面，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與城市治理需求有多方面重合，在社區(qū)內(nèi)，大多數(shù)物企已經(jīng)承擔(dān)了一部分的社區(qū)治理工作；而物企通過在公建、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域方面的探索積累了一定的多場景服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為進(jìn)一步拓展城市服務(wù)打下基礎(chǔ)。其次，許多大型物企積極開發(fā)智慧物業(yè)，將新的智慧科技引入物管服務(wù)場景，積累了一定的科技研發(fā)和應(yīng)用能力，可以將這種能力進(jìn)一步移植到智慧城市領(lǐng)域。
從目前來看，多數(shù)政府已采用公共服務(wù)外包的方式提升服務(wù)效率，部分政府針對(duì)特定事件采用網(wǎng)格化管理，讓管理權(quán)責(zé)明晰。作為市場化的運(yùn)作主體，萬科云、龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)等物業(yè)企業(yè)也紛紛加入城市服務(wù)行業(yè)，并創(chuàng)新性提供一體化的城市服務(wù)解決方案。
以萬物云珠海橫琴“物業(yè)城市”模為例，這一模式是把整個(gè)城市公共空間與公共資源整體作為一個(gè)“大物業(yè)”，將物業(yè)小區(qū)的管理模式延伸到城市層面，推動(dòng)城市治理模式由“政府全包”向“市民治理”方向轉(zhuǎn)變的一種城市治理模式。城市精細(xì)化管理發(fā)展趨勢下城市服務(wù)業(yè)務(wù)成為必不可少的一環(huán)。
部分區(qū)域近年落實(shí)精細(xì)化管理政策
數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站,克而瑞物管整理
02 頭部企業(yè)加大布局，拓展城市服務(wù)版圖
現(xiàn)階段，城市服務(wù)尚處于發(fā)展初期，市場集中度及競爭程度較低，對(duì)于物企來說尚有較大的市場空間，先進(jìn)入的物企正在逐步加大布局。
在城市服務(wù)的布局上頭部企業(yè)也存在一定差異。萬物云城市服務(wù)的主要對(duì)象為一二線城市新區(qū)，其中一二線與母公司城市布局相符，新區(qū)則主要考慮歷史負(fù)擔(dān)輕、便于新模式開展。碧桂園服務(wù)在歷經(jīng)十余個(gè)城市的初步探索后，最終決定以環(huán)衛(wèi)服務(wù)作為城市服務(wù)的突破口，區(qū)域布局方面以三四線城市為主，與母公司布局相仿；空間上較為分散，呈現(xiàn)機(jī)會(huì)型拓展特征。保利物業(yè)城市服務(wù)的主要對(duì)象為特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，服務(wù)內(nèi)容和模式與碧桂園服務(wù)類似，主要包括市容市貌協(xié)管、環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾清運(yùn)等，以招投標(biāo)形式獲取項(xiàng)目。區(qū)域布局方面，前期主要圍繞嘉善、上海的特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，形成相對(duì)成熟的品牌和模式，目前已經(jīng)逐步走出長三角，在東北、西南陸續(xù)拓展落子。
盡管頭部企業(yè)在城市服務(wù)的具體布局上各有側(cè)重，但企業(yè)城市服務(wù)品牌的建立和標(biāo)桿項(xiàng)目示范作用打造，已形成一定的標(biāo)桿效應(yīng)。
頭部企業(yè)城市服務(wù)品牌/計(jì)劃
數(shù)據(jù)來源：公開資料,克而瑞物管整理
過往，物業(yè)企業(yè)以服務(wù)住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)為主，住宅業(yè)態(tài)服務(wù)對(duì)象主要為C端客戶，商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)服務(wù)對(duì)象主要為B端客戶，隨著物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)的推進(jìn)，企業(yè)服務(wù)對(duì)象延伸至G端客戶。
To-G客戶的服務(wù)與原有的C端、B端客戶存在較大差異。
無論是通過招投標(biāo)獲取單個(gè)項(xiàng)目，還是承接項(xiàng)目總包，政企資源均發(fā)揮了重要作用，2021年以來物企通過與地方政府、城投公司或戰(zhàn)略合作，或成立合資公司等方式，共同推進(jìn)城市服務(wù)的落地。
隨著企業(yè)與政府合作深度的增加，政府對(duì)企業(yè)信任度提升、服務(wù)內(nèi)容疊加，單個(gè)項(xiàng)目年化合同金額有望逐步擴(kuò)大，典型如萬科物業(yè)珠海橫琴項(xiàng)目、保利物業(yè)西塘鎮(zhèn)和天凝鎮(zhèn)項(xiàng)目、招商積余三亞崖州灣項(xiàng)目等。
2021年至今部分物企城市服務(wù)動(dòng)態(tài)
數(shù)據(jù)來源：公開資料,克而瑞物管整理
從近年來物企承接的城市服務(wù)項(xiàng)目來看，服務(wù)內(nèi)容包括市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)、公共設(shè)施維護(hù)、市容秩序管理、公共空間管理、智慧化服務(wù)等城市空間內(nèi)的方方面面。市政環(huán)衛(wèi)市場憑借規(guī)模大、模式輕、格局分散等特點(diǎn)吸引物業(yè)企業(yè)紛紛加碼布局。
物企布局方式主要分為三類：第一類，憑借自身實(shí)力進(jìn)入環(huán)衛(wèi)招標(biāo)市場，進(jìn)行市場化投標(biāo)獲取項(xiàng)目，典型如央企性質(zhì)的保利物業(yè)，多數(shù)企業(yè)主要依靠自身屬地化資源優(yōu)勢獲取環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。
2021年部分物企獨(dú)立中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目情況
數(shù)據(jù)來源：CPIC,克而瑞物管整理
第二類，與環(huán)衛(wèi)企業(yè)聯(lián)合獲取項(xiàng)目。這種聯(lián)合包括與環(huán)衛(wèi)公司成立合資公司或直接與環(huán)衛(wèi)公司聯(lián)合獲取某個(gè)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。
第三類，通過收購環(huán)衛(wèi)企業(yè)布局環(huán)衛(wèi)市場。據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物企收并購共155起，其中11起以環(huán)衛(wèi)為標(biāo)的，占比約7.1%。
2021年至今物企并購環(huán)衛(wèi)企業(yè)情況
03 收入貢獻(xiàn)不及面積貢獻(xiàn)，盈利能力承壓
“城市服務(wù)”已然成為了物企業(yè)爭相布局的藍(lán)海賽道，但從企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，該業(yè)務(wù)仍處于起步階段。截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)營收最高，達(dá)到21.0億元，其余企業(yè)均不超過10億元。在城市服務(wù)收入占總收入的比例上，除了碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)外，企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入占比均不超過10%。
2021年上半年典型企業(yè)城市服務(wù)收入及占比
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào),克而瑞物管整理
截至2021年6月30日，保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、世茂服務(wù)等企業(yè)城市服務(wù)在管面積占比均在40%以上，對(duì)比企業(yè)該業(yè)務(wù)的收入來看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的面積貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于收入貢獻(xiàn)，且短期內(nèi)該現(xiàn)狀仍無法改變。
2021年上半年典型企業(yè)城市服務(wù)管理面積及占比
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào),克而瑞物管整理
值得注意的是，企業(yè)切入城市服務(wù)業(yè)務(wù)多從環(huán)衛(wèi)開始，但環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)整體毛利率水平普遍低于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)。2021年上半年上市物企平均毛利率水平高達(dá)30.57%，其中深度布局城市服務(wù)的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活集團(tuán)、世茂服務(wù)4家平均毛利率也高達(dá)28.26%。而從頭部上市環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率來看，玉禾田、僑銀股份、龍馬環(huán)衛(wèi)、啟迪環(huán)境4家的平均毛利率為22.37%，相比物企毛利率水平仍存在6個(gè)百分點(diǎn)的差距。隨著物企城市服務(wù)業(yè)務(wù)比重的進(jìn)一步加大，企業(yè)盈利能力恐承受一定壓力。
2021年上半年典型物企、環(huán)衛(wèi)企業(yè)毛利率水平（%）
當(dāng)物企從社區(qū)走向城市，城市空間的運(yùn)營需要物企擁有更強(qiáng)大的基礎(chǔ)服務(wù)能力、大型項(xiàng)目綜合管理能力以及社區(qū)資源協(xié)調(diào)能力。相比社區(qū)服務(wù)，城市服務(wù)面向更龐大的管理面積，服務(wù)人員密度更低，提高服務(wù)效率的需求更加迫切。
在城市精細(xì)化管理背景下，城市服務(wù)市場空間不斷釋放，物業(yè)企業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇。整體來看，物企在城市服務(wù)領(lǐng)域的探索仍處于起步階段，具備國企、央企背景的企業(yè)資源優(yōu)勢突出，未來城市服務(wù)業(yè)務(wù)拓展將進(jìn)一步考驗(yàn)資源整合能力。另一方面，城市服務(wù)在多場景、復(fù)合業(yè)態(tài)等方面的綜合性管理將對(duì)企業(yè)提出更高的要求，物業(yè)企業(yè)在匹配業(yè)務(wù)需求、提升業(yè)務(wù)盈利能力等方面仍需打磨與沉淀，城市服務(wù)仍有很長的一段路要走。
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原標(biāo)題： 頭部物企加大布局“城市服務(wù)”賽道，但市場毛利率水平較低
