作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

代建模式是由持有土地的一方作為委托方，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方以平等協(xié)商建立合作關(guān)系，并實(shí)現(xiàn)共同盈利的合作開(kāi)發(fā)模式。

品牌房企通常是代建方，他們?cè)谄放?、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊(duì)等方面具有成熟的經(jīng)驗(yàn)，能過(guò)提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營(yíng)銷管理、品牌管理、交付管理等開(kāi)發(fā)全過(guò)程服務(wù)，并通過(guò)一系列專業(yè)的服務(wù)能力獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

圖：房地產(chǎn)代建模式示意圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

1993年廈門在深化工程建設(shè)管理體制改革中，首次通過(guò)采用招標(biāo)或直接委托等方式，將一些基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益性的政府投資項(xiàng)目委托給專業(yè)項(xiàng)目管理單位，代替項(xiàng)目使用單位對(duì)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)。這是我國(guó)最早的房地產(chǎn)代建制。

自2004年，代建業(yè)務(wù)由單一的建筑環(huán)節(jié)拓展至全產(chǎn)業(yè)鏈，代建的主體由建筑公司轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者由各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化公司接受委托方統(tǒng)一管理與合作，專業(yè)化與綜合化兩個(gè)方向并存，同時(shí)商業(yè)代建和資本代建的模式也開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)并且穩(wěn)定下來(lái)。

從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展來(lái)看，整個(gè)行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化，當(dāng)前已發(fā)展成三種代建模式并存。

表：房地產(chǎn)代建主要三種模式

系統(tǒng)來(lái)源：CRIC整理

1、2016年開(kāi)始迅速發(fā)展，品牌房企不斷入局

2016年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始之后，代建行業(yè)開(kāi)始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展, 代建業(yè)務(wù)也不斷吸引新的入局者。

我國(guó)代建行業(yè)的發(fā)展速度相當(dāng)快，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，眾多房企已提前布局代建業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過(guò)了30家，既有龍頭房企恒大、萬(wàn)科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。

2020年以來(lái)企業(yè)仍然在陸續(xù)加入代建藍(lán)海。2020年3月13日，中交地產(chǎn)注冊(cè)中交地產(chǎn)管理集團(tuán)，試水代建業(yè)務(wù)；中梁控股于3月23日在加強(qiáng)尋地合作中提到，合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購(gòu)合作、資產(chǎn)收購(gòu)、城市更新、代建等。

然而就目前整體情況而言，我國(guó)的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，入局的企業(yè)并不是很多，且行業(yè)集中度較高，未來(lái)代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將會(huì)更加激烈。

2、品牌基于自身優(yōu)勢(shì)形成不同發(fā)展路徑

代建業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑是關(guān)鍵。整體來(lái)看，目前房企代建可分為三大主流模式。

1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤(rùn)、招商蛇口、保利為代表，依靠其國(guó)企央企性質(zhì)和政府合作，承擔(dān)政府的保障房工程項(xiàng)目等。

2.產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強(qiáng)的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、供應(yīng)鏈以及服務(wù)意識(shí)通過(guò)品牌輸出等方式在全國(guó)范圍內(nèi)承擔(dān)商業(yè)代建。比如綠城管理就是開(kāi)發(fā)管理和品牌雙輸出，目前在國(guó)內(nèi)代建企業(yè)中排在首位。

3.產(chǎn)品有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力或是區(qū)域龍頭房企。此類房企依靠產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來(lái)的品牌優(yōu)勢(shì)在代建領(lǐng)域獨(dú)樹(shù)一幟，比如做綠色地產(chǎn)代建的當(dāng)代、朗詩(shī)，利用自身在大本營(yíng)區(qū)域影響力和實(shí)力扎根，具備產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

研究過(guò)程中，代建行業(yè)的龍頭企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)勢(shì)等等極具樣本意義，能夠?yàn)槠渌ü净驅(qū)⒁季执I(yè)務(wù)的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)位居前兩位的代建公司分別是綠城管理和中原建業(yè)。綠城管理在今年7月實(shí)現(xiàn)上市，并公布了首期中報(bào)，中原建業(yè)則在11月在港交所遞交了招股書(shū)。

1.規(guī)模布局：綠城管理全國(guó)布局，在管面積超7千萬(wàn)平米

從規(guī)模來(lái)看，綠城管理的管理總建筑面積相對(duì)較大。2020年上半年，綠城管理的在管建面達(dá)到了7331萬(wàn)平米，代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到了268個(gè)，分別比中原建業(yè)高出了205%及47%。

據(jù)招股書(shū)披露，綠城管理2019年新簽約項(xiàng)目72個(gè)，新簽約總建筑面積約1600萬(wàn)平米，占到了中國(guó)代建市場(chǎng)的市場(chǎng)份額約23.7%（第二名10.8%）；累計(jì)來(lái)看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場(chǎng)份額達(dá)到了30.3%（第二名11.7%）。由此可見(jiàn)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加大下，綠城管理的市場(chǎng)份額依然穩(wěn)居行業(yè)第一。

業(yè)務(wù)模式的不同是導(dǎo)致綠城管理與中原建業(yè)存在較大的規(guī)模差距的主要原因。綠城管理的代建業(yè)務(wù)既有自行運(yùn)營(yíng)，也與其他業(yè)務(wù)伙伴合作，意味著綠城管理的代建項(xiàng)目中有很大一部分是合作項(xiàng)目；而中原建業(yè)則選擇直接管理所有項(xiàng)目。若剔除合作項(xiàng)目規(guī)模，2019年綠城管理自營(yíng)的在管建面仍然比中原建業(yè)仍高出了82%。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)管理

建筑面積及項(xiàng)目個(gè)數(shù)（萬(wàn)平米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

全國(guó)性房企的綠城中國(guó)相比于深耕河南市場(chǎng)的建業(yè)地產(chǎn)，在地區(qū)覆蓋方面能給旗下代建公司帶來(lái)更多優(yōu)勢(shì)。截止2019年底，綠城管理?yè)碛?59個(gè)代建項(xiàng)目，分布于中國(guó)26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85個(gè)城市；與此同時(shí)，綠城管理的代建業(yè)務(wù)已伸向國(guó)際。

從城市能級(jí)來(lái)看，綠城管理的代建業(yè)務(wù)主要位于三四線城市，2019年在管建面中三四線占比達(dá)55%；一二線城市占比達(dá)44%，相對(duì)比較均衡。

中原建業(yè)的業(yè)務(wù)覆蓋范圍集中在河南地區(qū)。截至2020年上半年，中原建業(yè)在管的182個(gè)項(xiàng)目中，共有174個(gè)項(xiàng)目位于河南省，總建筑面積約2311萬(wàn)平方米，縣城及縣級(jí)市占河南省的75%，其余25%為地級(jí)及以上城市。

中原建業(yè)也在嘗試破局，試水輕資產(chǎn)輸出，并已將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū)；但這些項(xiàng)目相對(duì)較少，截至2020年上半年這五個(gè)省及自治區(qū)僅管理8個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約為91.84萬(wàn)平方米，占比4%。

從區(qū)域分布來(lái)看，綠城管理的區(qū)域覆蓋面比中原建業(yè)更大。更大的代建規(guī)模，更廣的城市群覆蓋，同樣也能提升企業(yè)的品牌影響力。中原建業(yè)在深耕河南的同時(shí)，可以積極考慮拓展河南以外市場(chǎng)，從而獲取更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、營(yíng)收利潤(rùn)：中原建業(yè)63%凈利率走在行業(yè)前列

自營(yíng)規(guī)模差距縮小，競(jìng)爭(zhēng)加大增速或下滑

從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，綠城管理的營(yíng)收規(guī)模相對(duì)較大。2017年綠城管理的營(yíng)收規(guī)模已突破10億，2019年更是達(dá)到了19.94億，相比中原建業(yè)高出了94%。在綠城管理的歷年?duì)I收中，合作部分占到了相當(dāng)比重，且逐年擴(kuò)大。2017年綠城管理合作部分營(yíng)收占比為12%，至2019年及2020上半年該比重則擴(kuò)大至34%。若只看自營(yíng)部分的營(yíng)收，綠城與建業(yè)之間的差距正不斷收縮，2020年上半年綠城管理自營(yíng)部分收入5.16億，僅比中原建業(yè)高出了7%。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)營(yíng)業(yè)收入及結(jié)構(gòu)（億元）

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從營(yíng)收的增速來(lái)看，中原建業(yè)的增長(zhǎng)速度更快。2018年、2019年及2020上半年的營(yíng)收增速分別為118%、52%、17%，高于綠城管理。但值得注意的是，不論是綠城還是建業(yè)，近年來(lái)其營(yíng)收增速均出現(xiàn)了不同程度的下降。營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)依賴代建業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，未來(lái)若市場(chǎng)對(duì)代建需求發(fā)生改變，或其他房地產(chǎn)代建公司加入導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加大，綠城及建業(yè)或?qū)o(wú)法保持以往高速的營(yíng)收增速。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)營(yíng)收增速情況

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凈利率差距47個(gè)點(diǎn)，業(yè)務(wù)差異為主要原因

從凈利潤(rùn)的規(guī)模來(lái)看，中原建業(yè)自2018年起實(shí)現(xiàn)了反超，2020上半年中原建業(yè)的凈利潤(rùn)為3.02億元，相比綠城管理高出了125%。從凈利率來(lái)看，2018年起中原建業(yè)的凈利率均維持在60%以上，2020年上半年中原建業(yè)的凈利率為63%，相比綠城管理高出了約47個(gè)百分點(diǎn)。

凈利率差距背后，主要是由于兩者在業(yè)務(wù)模式上的較大差距。綠城管理既從事政府代建業(yè)務(wù)，也從事商業(yè)代建業(yè)務(wù)，同時(shí)也積極采用合作的模式；而中原建業(yè)不采取合作模式，所有在管項(xiàng)目均是直接管理，并專注于商業(yè)代建。正是如此，造成了兩家代建企業(yè)如此大的凈利率差距。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)

凈利潤(rùn)及凈利率情況（億元）

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相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。

首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來(lái)源，負(fù)債率相對(duì)較低。

其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。如市場(chǎng)較好時(shí)，代建公司會(huì)有充足客戶來(lái)源；而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，中小房企也會(huì)利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)。

最后，由于代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤(rùn)率水平。此外由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)成本效益，也能讓代建公司能進(jìn)一步提高利潤(rùn)率。

但整體來(lái)看，代建市場(chǎng)同時(shí)也面臨著一些發(fā)展瓶頸。

首先，是競(jìng)爭(zhēng)性問(wèn)題。對(duì)于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對(duì)于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實(shí)力，切入市場(chǎng)難度不大。未來(lái)若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢(shì)必造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性加大，行業(yè)的高增長(zhǎng)難以為繼，利潤(rùn)率水平也或?qū)⑾禄?/p>

另一個(gè)方面，則是成長(zhǎng)性問(wèn)題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當(dāng)前強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒏嘤筛邔?shí)力的龍頭房企所主導(dǎo)。在此背景下，中小房企或?qū)⒚媾R行業(yè)洗牌與淘汰，而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè)，其未來(lái)增長(zhǎng)空間或受一定限制。

對(duì)于代建企業(yè)而言，資本代建或是未來(lái)突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項(xiàng)目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。由于這類機(jī)構(gòu)可能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中沒(méi)有實(shí)際業(yè)務(wù)，或還未取得標(biāo)的土地使用權(quán)，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項(xiàng)目公司、運(yùn)營(yíng)前管理等等。目前資本代建已成為不少發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流業(yè)務(wù)模式之一。

隨著國(guó)內(nèi)金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位，開(kāi)展商業(yè)資本代建業(yè)務(wù)或?qū)槠髽I(yè)帶來(lái)更加廣闊的發(fā)展機(jī)遇。由于金融機(jī)構(gòu)擁有強(qiáng)大的集資能力，而代建企業(yè)則提供經(jīng)營(yíng)及管理房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的經(jīng)驗(yàn)或能力，能形成更好的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自身的特殊性，未來(lái)代建行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)仍需時(shí)間的檢驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務(wù)，唯一要做的就是抓好時(shí)代機(jī)遇，做好萬(wàn)全準(zhǔn)備。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深度研究丨超30家房企布局，代建能否成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)？