作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

11月處于二、三輪集中土拍的交接期，月內(nèi)共有深圳、無錫等6個重點城市拍地，除鄭州外，其余5市供地規(guī)模均處于各輪高位，再加之三四線城市成交增加，使得月內(nèi)土地成交規(guī)模大幅上漲。市場熱度方面，雖然蘇州、南京、深圳等市放寬了競拍門檻，但土拍降溫仍在延續(xù)，溢價率指標(biāo)仍在繼續(xù)下滑；流拍方面，由于地方國企托底比重依然較高，土地流拍現(xiàn)象較上月略有好轉(zhuǎn)。

供應(yīng)方面。一方面由于11月重點城市迎來集中供地潮，有多達(dá)15個重點城市掛牌了第三批集中出讓地塊；另一方面，由于臨近年底，非重點城市也迎來集中供地潮，因此11月份土地市場供應(yīng)量達(dá)到年內(nèi)最高水平。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積65179萬平方米，環(huán)比大漲141%，同比也上漲了9%。

成交方面。由于重點城市集中土拍數(shù)量有所增加，加之三四線城市供應(yīng)端顯著放量，使得本月成交規(guī)模環(huán)比大漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積增至19354萬平方米，環(huán)比大漲45%。各能級城市表現(xiàn)一致，成交規(guī)模環(huán)比均有上漲，尤其是三四線城市漲幅最為突出。具體來看，一、二線城市成交總量分別增至692和2612萬平方米，環(huán)比漲幅分別為9%和11%；三四線城市成交規(guī)模增至16050萬平方米，環(huán)比漲幅則高達(dá)45%。

價格方面。受三四線城市成交占比大幅增加的影響，本月平均地價環(huán)比大降14%，降至2600元/平方米，但同比仍有5%的漲幅。各線城市表現(xiàn)不一，整體呈現(xiàn)一線下降、二三線上升的趨勢。一線城市本月雖有深圳、上海（部分）第三輪集中土拍，但受上海低價遠(yuǎn)郊地（安置類）大量成交的影響，一線城市本月平均地價降至11280元/平方米，同環(huán)比均明顯下降。但從前11月成交地價同比變動來看，各能級城市前11個月的平均地價依然是較去年同期上漲的，其中二三線城市的漲幅均在20%以上。

市場熱度方面。盡管三批次集中供地土地規(guī)則相繼松綁，但仍未扭轉(zhuǎn)溢價率的下滑趨勢，環(huán)比減少0.1個百分點，降至3.2%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級城市表現(xiàn)一致，溢價率均延續(xù)上月的低位趨勢，并且各能級城市溢價率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價率僅有1.7%，熱度在三個能級城市中也處于最低位。

具體來看，一線城市中深、滬（部分）三輪集中土拍熱度均處低位，雖然深圳有4宗進(jìn)入觸頂搖號環(huán)節(jié)，但主要是由于配建要求較低、達(dá)到最高限價的情況下仍保有較高的利潤空間，整體來來看，底價成交依然是主流，使得一線城市溢價率降至2.7%；二線城市表現(xiàn)也不佳，寧波、南京、鄭州等城市溢價率多在3%以下，就連保證金比例下調(diào)的蘇州三輪土拍熱度進(jìn)一步下降，二線城市整體溢價率也僅有1.7%；三四線城市也延續(xù)低熱態(tài)勢，本月平均溢價率降至4.1%的低位。

土地流拍方面。雖然房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項目回款速度并未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此民企參拍積極性并不高，國企托底的比重依然較高。以重點監(jiān)測的城市來看，土地流拍較上月略有好轉(zhuǎn)，但依然處于較高位，約為20%，其中四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并且這些地塊多為含宅地塊。

11月，正值二輪土拍收官、三輪土拍開始之際，寧波、鄭州完成了第二輪集中土拍，深圳、南京、蘇州和無錫等4個城市年末最后一輪集中土拍也順利收官。因此，本月成交總價TOP10地塊也來自這些重點城市。其中，摘得總價榜榜首的地塊為廣州黃埔老城區(qū)一宗商辦地塊，成交總價為88.4億元，由科學(xué)城競得；門檻地塊則來自蘇州，由中建以36.31億元的底價競得。

除廣州、上海三宗商辦地外，其余地塊均為重點城市集中土拍成交的住宅用地。但結(jié)合入榜地塊成交溢價情況可以發(fā)現(xiàn)，除安居、深業(yè)聯(lián)合體競得的深圳南山前海桂灣宅地外，其余宅地均為底價成交，且多由本土國企競得。究其原因，主要是由于這些地塊出讓要求較高，利潤空間被大幅擠壓，在當(dāng)前房企資金流仍面臨較大壓力的背景下，房企競拍積極性不強，最終也基本由本地國企托底。

而單價榜中，除了上海長寧一宗商辦地塊和浦東康橋一宗城中村改造地塊外，其余入榜地塊均為溢價成交，其中單價TOP5地塊更是均觸及到最高限價、以搖號成交，競拍熱度較高。就地塊分布來看，本月單價TOP10地塊主要來自南京，共有7宗地入榜，其中土拍熱點建鄴區(qū)成為入榜主力，南京入榜的7幅地中有6幅來自此區(qū)域。

榜中最受關(guān)注的地塊來自深圳南山前海片區(qū)，是深圳第三輪集中供地中位置最優(yōu)、單價最高的地塊。該地塊位于前海板塊，區(qū)位極為優(yōu)越，并且僅配建1.9萬平方米的租賃住房，配建面積也明顯少于以往出讓地塊，拿地成本較第二輪周邊成交地塊的價格明顯降低。另一方面，地塊上住宅銷售限價達(dá)9.2萬平方米，人才房售價達(dá)5.2萬平方米，因此即使配建人才房封頂，該地塊的利潤空間仍然比較充足。此外，該地塊周邊的二手房價格基本都在10萬元/平方米以上，有一定的倒掛空間，未來去化壓力也不大。在利潤空間充裕、去化壓力小等影響下，該地塊吸引了5家實力房企參拍，最終以搖號成交，成交總價為86.65億元，平均樓面價為41255元/平方米。

整體來看，11月的土地市場延續(xù)了低溫態(tài)勢，深圳、南京、蘇州和無錫等城市第三輪土拍熱度均不敵二輪，22城之外的集中供地城市新一輪集中土拍熱度也持續(xù)下滑，導(dǎo)致本月溢價率再度走低，僅為3.2%。

結(jié)合近期政策環(huán)境來看，雖然近期上層對過緊的信貸政策進(jìn)行了“糾偏”，12月初中央更是首次表態(tài)要促進(jìn)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，部分城市也適度放松了預(yù)售監(jiān)管，但上述行為歸根結(jié)底均是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，房企實際融資環(huán)境放松不應(yīng)過度樂觀。傳導(dǎo)至土地市場來看，部分財務(wù)指標(biāo)健康的房企拿地積極性將有所提升，四季度以來重點城市地價回落之勢有望趨緩。但整體來看，鑒于行業(yè)現(xiàn)金流短時間內(nèi)仍將面臨較大壓力，三輪土拍熱度仍將延續(xù)低溫。

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原標(biāo)題： 土地月報 | 三輪集中土拍開啟，規(guī)則放寬下土拍熱度仍持續(xù)走低（2021年11月）