丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場成交規(guī)模較2020年同期有明顯下滑，在房企融資難和市場下行的影響下，土地市場熱度一路下行，“國企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”成為貫穿下半年市場的關(guān)鍵詞。
2022年，土地市場將延續(xù)2021年末低位運行的趨勢，尤其首批次集中供地大概率會出現(xiàn)較多城市推遲或提前流標的現(xiàn)象，土地出讓規(guī)模或?qū)⒖s減。整體土地市場熱度繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢緊”現(xiàn)狀短時間內(nèi)難以緩解，拿地態(tài)度將會更加謹慎，部分沒有補貨壓力的房企會減少拿地或不拿地，且2022年將會出現(xiàn)大量收并購或項目合作機會，房企拿地意愿進一步降低，預(yù)計2022年土地市場將趨于蕭條。
01 全年成交量價同比下滑
2021年土地市場下行，據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國300城土地市場成交建筑面積22.7億平方米，較2020年同期下降了22%，自2016年以來成交規(guī)模首次出現(xiàn)回落。
土地成交建筑面積走勢（單位：億平方米）
與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額同比亦呈下滑趨勢。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年全國土地總成交金額達68060億元，同比2020下降了9%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢。主要是因為兩集中新政實施后成交規(guī)模的大幅減少所致。
全國土地成交金額走勢（單位：億元）
具體到各城市來看。CRIC重點監(jiān)測城市中，上海和杭州土地成交金額均突破3000億元，分列第一、二位，其中上海成交金額高達3138億元，同比去年同期上漲了11%，杭州成交金額為3015億元，同比大漲30%，漲幅在土地成交金額榜TOP20城市中居于首位。此外，廣州、北京和南京緊隨其后，2021年土地成交總金額也超過了2000億元。
土地成交金額TOP20榜單門檻城市為佛山，由于下半年多宗土地遭遇流拍，導(dǎo)致成交金額同比大幅下滑，2021年成交金額僅為898億元，同比下降三成。
此外，寧波成交金額漲幅同比下降了39%，是入榜城市中成交金額降幅最為突出的城市，一方面是由于寧波第三輪集中供地延期至次年開拍，另一方面也和寧波二輪供地遇冷、土地成交規(guī)模顯著收縮有關(guān)。
土地成交金額TOP20榜單（單位：億元）
02 全年平均地價創(chuàng)歷史新高
受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲至3003元/平方米，并創(chuàng)歷史新高。從成交結(jié)構(gòu)來看，一線城市2021年供地量進一步提升，成交面積占比較2020年上漲了0.7個百分點，此外，二季度土地市場熱度高漲，熱點城市高溢價地塊頻出，大幅拉高平均地價。
圖：2011年-2021年全國300城
土地成交樓板價走勢（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
盡管整體地價較2020年大幅抬升，但在重點22城實行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點城市加強溢價、地價管控等影響下，溢價率相較于2020年明顯下降。成交溢價率由2020年的14%降至2021年的10%，同比下降了4個百分點。
2021年溢價率呈現(xiàn)出“先升后降”的走勢。年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價率不斷沖高，至4月份平均溢價率飆升至24%，是2020年以來平均溢價率首次超過20%。
受重點城市集中土拍以及限地價、控溢價向熱點三四線城市深入影響，溢價率開始回落，至2021年中，平均溢價率已降至去年年初水平，但整體來看，溢價率在2021年二季度升至高位，高達17%。
三季度，重點城市集中供地政策再度升級，拿地門檻較上半年明顯抬升，加之多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，地市熱度跌入寒冬，溢價率也隨之走低，溢價率降至8%。四季度延續(xù)下降之勢，整體溢價率降至3%。
圖：2020年-2021年一、二和三四線
土地成交溢價率季度趨勢（單位：%）
從流拍率來看，2021年土地流拍情況較2020年顯著惡化。以重點監(jiān)測的城市來看， 2021年土地流拍率達17.7%，較2020年大幅大漲了六個百分點。從年內(nèi)走勢來看，僅年初1、2、4月份的流拍率低于去年同期，其余月份的流拍率均明顯高于去年尤其是三季度末、四季度初，重點監(jiān)測城市的流拍率已飆升至25%以上。
圖：2020年-2021年重點監(jiān)測城市
流拍率及一二線土地流拍幅數(shù)（單位：%，幅）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03 土地市場熱度將低位運行
在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變，反應(yīng)地市熱度的各項指標表現(xiàn)也差于去年同期。
從土地端來看，雖然2021年年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但整體仍然較為嚴格。雖然房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠意，預(yù)計明年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，但市場信心短時間內(nèi)預(yù)計仍難恢復(fù)，房企對“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度，整體市場熱度也將延續(xù)低位運行。
2022年，房企整體資金環(huán)境不會大幅放松，市場下行背景下，房企普遍缺錢，用于拿地的現(xiàn)金流短缺，加上庫存比率較高，補貨壓力不大，房企拿地意愿不高，后續(xù)拿地將更會注重現(xiàn)金回轉(zhuǎn)和利潤率。值得注意的是，2022年會出現(xiàn)大量收并購及項目合作的機會，將進一步縮減拿地?zé)崆椤Ｆ髽I(yè)拿地態(tài)度在2022年仍將保持謹慎。
預(yù)計2022年首輪土拍時，此前土拍遇冷的城市，或?qū)⑦M一步降低土地出讓門檻，以提振市場熱度。
總 結(jié)
自“兩集中”供地新政重磅出臺以來，二、三輪集中供地“由夏入冬”，土拍市場熱度明顯下降，溢價率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升，市場信心短時間內(nèi)預(yù)計仍難恢復(fù)。
土地成交端在2022年上半年預(yù)計也難有明顯回暖，總體地價水平或?qū)⑴c2021年第三輪集中供地基本持平，總體將平穩(wěn)運行，2022年房企資金鏈依然承壓，拿地動力進一步減弱，部分房企將減少拿地或不拿地，更多的瞄向項目收并購的機會，整體土地市場將延續(xù)2021年熱度下行趨勢，并轉(zhuǎn)向蕭條。
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