相信很多朋友都知道法拍房，但是不敢買法拍房，主要原因就是對(duì)法拍房的來源心里沒底，總覺得不安全不放心。但是只要調(diào)查清楚法拍房的來源問題，這些擔(dān)心疑慮都會(huì)迎刃而解。今天鯨拍房就為大家具體說明，法拍房究竟是怎么產(chǎn)生的？

一、法拍房形成的原因

我們對(duì)法拍房來源的分類，主要根據(jù)房源產(chǎn)權(quán)人所牽扯案件的分類。這些案件都有一個(gè)共同點(diǎn)：牽涉到被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)類糾紛，法院需要執(zhí)行拍賣涉案人名下房產(chǎn)解決糾紛。

可以將來源分為四大類：銀行按揭違約產(chǎn)生、民間借貸違約產(chǎn)生、財(cái)產(chǎn)沒收產(chǎn)生、無主房產(chǎn)。其中大部分的法拍房來源于前三類，無主房產(chǎn)占一小部分。既沒有所有人或所有人不明確，權(quán)屬長期無法確定的房產(chǎn)，由人民法院判決宣告為無主房產(chǎn)，也可進(jìn)行拍賣，但實(shí)際生活中這類法拍房比較少。這里便不再舉例。

當(dāng)購房者貸款購房，卻無法如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行會(huì)向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。在居民杠桿率攀升，市場整體處于下行階段的背景下，這其中包括大量的房屋買賣糾紛，一些二手房市場上的“壞單”最終也會(huì)面臨“法拍”的境地，形成的法拍房標(biāo)的有大有小，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房最大的來源。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證，這類房產(chǎn)后續(xù)過戶及債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

債務(wù)人和債權(quán)人自主簽訂合同，約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時(shí)間到期后無法按時(shí)還款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債權(quán)人不能直接取得抵押房產(chǎn)，需向法院申請(qǐng)債務(wù)人還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來還款。一般來說，企業(yè)主或者公司債務(wù)導(dǎo)致的法拍房，由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差，標(biāo)的數(shù)額比較大，背后牽扯到的債方也相對(duì)復(fù)雜，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大。但也不會(huì)影響法拍房的交易，解封解壓一樣能解決。

財(cái)產(chǎn)沒收也稱司法沒收，比如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如果財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國庫。提到刑事類案件，多數(shù)人都會(huì)覺得有命案或者有黃賭毒類的風(fēng)險(xiǎn)。但其實(shí)，并不是所有涉及刑事類案件的法拍房都是這樣。法拍房市場中，涉及到的刑事類案件，主要是詐騙罪和貪污受賄罪。受賄罪中的，貪污罪、挪用公款、巨額財(cái)產(chǎn)來源不明罪、私分國有財(cái)產(chǎn)罪等也會(huì)涉及到司法拍賣。

二、如何辨別法拍房是否安全

只有了解的多了，才能把握不同來源的法拍房盡調(diào)的重點(diǎn)是什么。站在普通買房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

當(dāng)面對(duì)客戶說這些法拍房來源，鯨拍房會(huì)給出這些法拍房的詳細(xì)盡調(diào)報(bào)告，其中就包含著風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)值，根據(jù)每套房屋的情況不同，風(fēng)險(xiǎn)值高低也有不同。這樣客戶可以輕易辨別出，買什么樣的法拍房更安全，更不容易踩坑。

安全房源，有這么幾個(gè)特征：房屋權(quán)屬清晰、案件背景清晰、案由簡單、涉案人員簡單且配合、所屬法院執(zhí)行能力強(qiáng)。

這幾個(gè)因素也決定著法拍房的處置效率，也建議大家在選房的過程中多注意這類法拍房，一來沒有很大的風(fēng)險(xiǎn)，二來后續(xù)的過戶交房也會(huì)比較順利。

對(duì)于打算買法拍房的朋友，學(xué)會(huì)“準(zhǔn)確具體地辨別安全法拍房源”至關(guān)重要。很有可能房子存在過不了戶的情況，屬于高風(fēng)險(xiǎn)房源。雖然這類法拍房占比較少，但也不能掉以輕心，每年買法拍房踩坑的朋友也不在少數(shù)。

如果想要順利拍到心儀的房產(chǎn)，省去不必要的麻煩，鯨拍房建議您選擇專業(yè)的法拍房機(jī)構(gòu)，幫助自己。不要盲目，多了解、咨詢法拍房相關(guān)知識(shí)后，再進(jìn)行下一步。