在已爆雷的百?gòu)?qiáng)房企中，絕大多數(shù)都是民營(yíng)房企。在此輪樓市強(qiáng)調(diào)控和金融強(qiáng)監(jiān)管的背景下，國(guó)央企類(lèi)房企的優(yōu)勢(shì)變得尤為突出，比如今年的第二批集中供地的土拍中，80%以上地塊的競(jìng)得方均是國(guó)央企類(lèi)房企?？偟膩?lái)說(shuō)，在當(dāng)前的市場(chǎng)下行期，國(guó)央企主要有如下兩個(gè)絕對(duì)性的優(yōu)勢(shì)：一是在民營(yíng)房企當(dāng)前融資普遍受挫的情況下，國(guó)央企 的背景成為了抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的最強(qiáng)有力的保障，銷(xiāo)售端的購(gòu)房人對(duì)國(guó)央企有更強(qiáng)的信任感，債券融資市場(chǎng)、銀行、信托等全系列的融資資源也都在向國(guó)央企大力傾斜；二是相較于靈活性更足、積極性更強(qiáng)的民營(yíng)房企，國(guó)央企過(guò)去的成長(zhǎng)路徑相對(duì)偏保守，在本身的資金使用、杠桿率管控上更加嚴(yán)格，因此在當(dāng)前的市場(chǎng)下行期，國(guó)央企在“三道紅線”及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性方面的表現(xiàn)更能迎合購(gòu)房市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的偏好。 

今年的第二批集中供地實(shí)施以來(lái)，民營(yíng)房企受融資難、銷(xiāo)售難、銀行按揭放款難等因素的綜合影響，資金面普遍緊張，且都基本失去了招拍掛土地的參拍或出價(jià)能力，國(guó)央企類(lèi)房企在第二批集中供地過(guò)程中拿下的土地也超過(guò)了總量的80%，有個(gè)別城市甚至只有國(guó)央企參與拍地。在當(dāng)前的市場(chǎng)下行期，國(guó)央企的托市固然無(wú)比重要，但行業(yè)間的焦慮情緒卻無(wú)比厚重。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，國(guó)央企類(lèi)的房企在房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度一般在30%左右，也即民營(yíng)房企解決了70%的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)以及上下游供應(yīng)鏈、社會(huì)就業(yè)、政府稅收等一系列問(wèn)題。今年以來(lái)，民營(yíng)房企的裁員率達(dá)到了30%的平均數(shù)，上下游企業(yè)的失業(yè)人員更是不計(jì)其數(shù)，目前也出現(xiàn)大量的停工潮、維權(quán)潮等問(wèn)題。

我們認(rèn)為，在極端的情況下，假設(shè)民營(yíng)房企繼續(xù)像第二批集中供地中的表現(xiàn)一樣基本不拿地或者拿很少量的地，那么要維持房地產(chǎn)的市場(chǎng)總量的話，國(guó)央企必須在民營(yíng)房企不拿地的情況下選擇高速加杠桿的方式才能實(shí)現(xiàn)（也即民營(yíng)房企原來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)由國(guó)央企一并完成），而這種情況顯然不可能出現(xiàn)，也就是說(shuō)民營(yíng)房企的功能和價(jià)值在中短期內(nèi)根本無(wú)法消滅。另外從市場(chǎng)的角度來(lái)看，民營(yíng)房企和國(guó)央企背景的房企其實(shí)是互補(bǔ)的關(guān)系，民營(yíng)房企雖然有一定的缺點(diǎn)，但也有國(guó)央企不可比擬的優(yōu)勢(shì)，比如更加靈活、效率更高，能夠更及時(shí)根據(jù)外部環(huán)境的變化做出調(diào)整，而且能彌補(bǔ)國(guó)央企在機(jī)制、市場(chǎng)靈活度、對(duì)差異化與個(gè)性化需求的滿足度等方面的不足。

事實(shí)上，在此輪樓市強(qiáng)調(diào)控和金融強(qiáng)監(jiān)管的背景下，除了國(guó)央企外，有兩類(lèi)民營(yíng)房企的優(yōu)勢(shì)已變得異常明顯：第一類(lèi)是財(cái)務(wù)穩(wěn)健型的民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企，這類(lèi)房企以往的規(guī)模增長(zhǎng)并不依賴(lài)于高杠桿驅(qū)動(dòng)，且拿地范圍集中于已有深耕基礎(chǔ)的城市；第二類(lèi)是區(qū)域型的中小房企，這類(lèi)房企規(guī)模并不大，但在區(qū)域上有一定的沉淀，地方資源、渠道、品牌等優(yōu)勢(shì)非常明顯。在第二批集中供地的土拍中，國(guó)央企的拿地固然驚艷，但上述兩類(lèi)民營(yíng)房企在逆市中的拿地表現(xiàn)則更為搶眼。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入國(guó)央企時(shí)代的趨勢(shì)下，以非標(biāo)產(chǎn)品為主的地產(chǎn)投資類(lèi)機(jī)構(gòu)最為焦慮。在我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，最典型的情況就是“缺錢(qián)的房企我們不敢輕易放款，我們想放款的房企卻根本不缺錢(qián)”，前者主要是民營(yíng)房企，后者主要是國(guó)央企類(lèi)房企，當(dāng)然國(guó)央企類(lèi)房企基本都不可能接受地產(chǎn)非標(biāo)融資的成本。以前融業(yè)務(wù)為例，我們目前對(duì)民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企放款的綜合成本一般在年化10%-13%左右，但國(guó)央企類(lèi)房企即便是年化5%-9%左右也大把渠道可以找到前融資金（當(dāng)然有的房企根本不做前融）。

在房企目前的困境中，銀行融資的收閘是最為核心的問(wèn)題。首付按揭貸款政策不放松，房企的銷(xiāo)售資金回籠異常困難，加上二手房的按揭貸款基本停滯，房產(chǎn)的流動(dòng)性受限以及房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)讓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期變空，一手房的銷(xiāo)售也就變得更加困難，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不足甚至已引發(fā)大面積的停工、逾期交房、業(yè)主維權(quán)等現(xiàn)象。除按揭貸款外，銀行開(kāi)發(fā)貸的額度目前仍舊非常有限，在銀行開(kāi)發(fā)貸放款不太確定的情況下，我們的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎，畢竟前融資金需要以銀行開(kāi)發(fā)貸的放款作為還款來(lái)源，銀行不放開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的話，前融資金很難得到有效的還款來(lái)源。

自9月底以來(lái)，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度會(huì)議、央行及銀保監(jiān)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)、央行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)、國(guó)新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)等會(huì)議上，均傳遞出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”的信號(hào)。劉鶴副總理在2021金融街論壇年會(huì)開(kāi)幕講話中提到：合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。高層公開(kāi)講話中似乎傳遞出一些“信貸松綁”信號(hào)下，可執(zhí)行起來(lái)的實(shí)際情況暫時(shí)卻遠(yuǎn)不如預(yù)期。

在我們摸底的銀行中，大部分銀行均表示目前政策傳導(dǎo)到實(shí)際執(zhí)行尚需時(shí)間，銀行目前以觀望為主，另外最后一季度銀行新增客戶有較大難度，做好存量維護(hù)才是當(dāng)務(wù)之急。以開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)為例，目前大部分銀行的存量業(yè)務(wù)已占滿額度，也即只有額度釋放出來(lái)才能新增業(yè)務(wù)，但是在目前信用風(fēng)險(xiǎn)頻繁暴露的背景下，新增業(yè)務(wù)方面對(duì)交易主體與項(xiàng)目的考核也已更加嚴(yán)格。另外，今年開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》已經(jīng)明確對(duì)銀行貸款劃定相應(yīng)上限，加上其他的信貸投放比較乏力，在這個(gè)監(jiān)管指標(biāo)沒(méi)放松的情況下，信貸政策寬松在具體執(zhí)行方面存在一定的現(xiàn)實(shí)難度，因此市場(chǎng)信心的恢復(fù)也還需要一個(gè)過(guò)程。