丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
市場下行壓力下，穩(wěn)地產(chǎn)勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號。
4月29日，中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。
中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，金融委強調(diào)防范化解房企債務風險，財政部明確暫緩房地產(chǎn)稅改革試點。央行降準、降息幅度弱于預期，超百城的銀行自主下調(diào)房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。
隨著中央政治局會議定調(diào)，后續(xù)將有更多城市因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。
1-4月，中央多部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。
早在2月24日，國新辦舉行發(fā)布會，部署2022年重點工作提出，堅決有力處置個別房企因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標
此后3月4日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)文提出，滿足新市民合理購房信貸需求，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
3月5日，兩會政府工作報告定調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
3月16日，國務院金融委召開專題會議，關于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，隨后銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作。
進入4月，中央表態(tài)頻繁且重磅。4月24日，住建部表示，要堅持底線思維，高度重視房地產(chǎn)領域風險，防范化解城鄉(xiāng)建設領域風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
直至4月29日，中央政治局會議召開，釋放更為積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號。
1-4月，已有超百城下調(diào)房貸利率，平均幅度在20-60個基點，央行降準、降息但幅度弱于預期。
從城市因城施策的角度看，前4月已有70省市出臺91次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購、下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費、實行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內(nèi)容。
進入4月，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，放松限購城市已達12城。比如南京，非戶籍家庭在六合、溧水兩區(qū)購買首套房，無需提供社?；騻€稅證明，衢州、秦皇島更是全面取消限購。
南寧、沈陽等弱二三線城市財稅刺激托市。比如南寧、無錫、南通等16城實行購房補貼，例如南通通州區(qū)企業(yè)職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。
鄭州、蘭州、綿陽等3城加碼棚改貨幣化安置，例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。
表：2022年1-4月政策松綁城市
1-4月，房企融資、預售資金監(jiān)管適度松綁。
首先，并購貸不計入“三道紅線”。1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。受此影響，并購融資風起，華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等成功發(fā)行并購中期票據(jù)，碧桂園、美的置業(yè)、旭輝集團等民營房企相繼獲批并購融資額度。
第二，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”。2月8日發(fā)布以來，目前證監(jiān)會正研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地，福州、湖南、無錫等多省市發(fā)文支持保障性租賃住房建造運營企業(yè)發(fā)行REITs。
第三，支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進行業(yè)債務風險出清。4月18日，央行、外匯局出臺23條政策舉措支持實體經(jīng)濟，提出完善住房領域金融服務。因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。
第四，預售資金監(jiān)管適度松綁。一方面，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法出臺，新規(guī)明確指出預售資金監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。另一方面，地方預售監(jiān)管新規(guī)出臺，在保證交付的前提下，提高預售資金使用效率。例如煙臺降低守信房企預售資金留存比例，信用等級為3A、2A的開發(fā)企業(yè)，商品房預售監(jiān)管資金留存比例分別降低5個、3個百分點。
未來政策走向如何成為房地產(chǎn)市場能否真正回穩(wěn)的關鍵。
從中央層面來看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，居民按揭貸款或?qū)⒗^續(xù)松綁
隨著中央政治局會議最新定調(diào)，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，依據(jù)市場實際情況，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。
但核心一、二線城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。
弱二線及三四線城市將加速跟進放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。
房企紓困層面，化解企業(yè)債務風險，恢復企業(yè)經(jīng)營的“造血”功能，進而穩(wěn)定市場信心。例如調(diào)降預售門檻，加快預售證審批，合理順延項目交付期限，保障企業(yè)經(jīng)營盡早恢復；調(diào)降土拍門檻，降低土地競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價，提升企業(yè)開發(fā)盈利預期。
居民紓困層面，壓力城市將進一步放松限購、限貸，并刺激居民購房消費，以減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?，限貸政策有所放松，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。此外，更多疲軟城市將通過財稅刺激托市，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，并實行購房補貼，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。
2021年底，中央經(jīng)濟工作首次提及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，如今，新模式發(fā)展呼之欲出，完善住房市場體系和保障體系雙循環(huán)，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。金融端政策將促進房企杠桿合理化、可融規(guī)模透明化、項目開發(fā)全封閉化監(jiān)管，以促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
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