（一）長沙七普人口破千萬，十年增長300萬人，省外省內雙向吸附（本節(jié)有刪減）

在人口表現(xiàn)上長沙在一眾熱點城市中脫穎而出，根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，長沙人口晉升“千萬俱樂部”，總人口達到了1004.8萬人，反超了本來被寄予厚望更有機會人口破千萬的南京、寧波等江浙熱點城市。過去十年，長沙人口增長了300.4萬，是整個湖南省人口增量的4倍，意味著過去十年長沙平均年增增長30萬人，在全國范圍內也算是名列前茅。此外，僅相較2019年長沙就增長了165.3萬人，而省內其余城市都有不同程度的人口流出，其人口吸附力絕對是不容小覷。

不過值得一提的是，在人口增長的亮眼表現(xiàn)背后也引出了另一真相，據(jù)統(tǒng)計2020年全省人口6644.5萬人，實際較之2019年縮水了273.9萬，這意味著省內三四線城市人口都在流入省會長沙，而外地流入湖南的人口，也都被長沙虹吸，省會城市中心度加強的同時，與省內三四線城市發(fā)展也越發(fā)拉開差距，這在其他省市中也有著同樣的現(xiàn)象，未來低能級城市人才流出不可避免。

（二）人口大幅增長未帶動樓市起勢，10年人口及房價增速走勢背離（本節(jié)有刪減）

值得一提的是，與長沙強人口吸附力形成鮮明對比的是長沙樓市的不慍不火，具體來看，2010-2020年間長沙市人口增量超過300萬人，十年累計增速高達43%，在全國各熱點一二線城市中也位列靠前，我們統(tǒng)計了部分二線城市十年來人口增速及商品住宅成交面積增速發(fā)現(xiàn)，長沙的人口高增長與其樓市表現(xiàn)存在嚴重背離，全市成交規(guī)模表現(xiàn)平穩(wěn)，十年間僅增長了21%，較之部分省會城市如昆明、濟南、南寧等160%以上的增幅相差甚遠；與同處中部的重慶、武漢也有較大差距，樓市成長性較為滯后。

（一）大周期：年成交規(guī)模1500-2000萬平波動，房價三度跳增漲幅有限（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：“牛短熊長”，僅2016年、2020年集中爆發(fā)破2000萬平

細究長沙市場，以 2016年為分界線，2016年以前市場處于“平臺波動期”，2016年以后處于“穩(wěn)步爬升期”。具體來看，2016年前市場較為平穩(wěn)，年均成交體量在1300-1400萬平方米左右。早年間本土房企與外來房企競爭激烈，促使市場年成交量一度超1600萬平方米，2013年大批外來房企涌入，供應放量的同時擠壓了本土房企的生存空間，年內成交雖有階段增長，但之后長期保持震蕩態(tài)勢，一直持續(xù)至2015年末。

2016年是長沙樓市“高光年”，年交易量首次突破2000萬平方米大關。基于“首付比例降低”、“交易契稅降低”、“公積金異地互認”等政策寬松影響，長沙改善型住房需求顯著放量，樓盤成交率顯著上揚?！敖鹁陪y十”期間市場階段性爆發(fā)疊加外來投資客大量涌入，徹底引爆長沙樓市，據(jù)統(tǒng)計全年成交量收至2296萬平方米，同比前一年增長近800萬平方米，同比增速超50%。

2016年后市場回歸理性，長沙樓市在盤整波動中小幅上行。2017-2018年成交恢復往年水平，市場進入盤整期，2018年中“625新政”調控升級，部分改善和炒房需求受到“重創(chuàng)”，市場開始緩步下行。直至2019年上半年才略有復蘇，下半年隨著二線城市成交熱度減退，購房者觀望情緒加重，市場略有降溫，2020年疫后高端住房需求被再次放大，疊加利好政策頻出“托市”，全年成交量再度踩上2000萬平方米。

2、房價：2010年以來階梯式穩(wěn)步上行，4-5年迎來一輪顯著跳增（略）

（二）小周期：最嚴調控下月度量價趨穩(wěn)，2020年限價放松后量價齊升

1、成交量：2013年后規(guī)模轉“平“，2017年四限出臺后波峰回落明顯

長沙樓市銷售規(guī)模小周期變化與大周期基本吻合。細化之月度來看，商品住宅月成交面積圍繞140萬平方米中樞波動，隨著調控政策逐漸完善市場規(guī)模波動顯著降低。我們認為以2013年為節(jié)點，前后可分為兩個時間段：

2013年以前“市場化”特征明顯，商品住宅成交規(guī)?！按鬂q大跌”且周期短變化快。2010年8月起樓市進入上升期，至2010年底商品住宅月成交規(guī)模升至249萬平方米到達波峰。后需求短期透支下市場進入下降修復期。至2011年底降至波谷商品住宅月成交規(guī)模僅59萬平方米?？梢?013年以前波峰波谷交替特征顯著，單個“峰”或“谷”周期從蓄勢到回歸持續(xù)12-15個月，且波峰與波谷成交規(guī)模波動近5倍。

值得關注的是，2013年以后樓市進入“政策化”，商品住宅成交規(guī)模逐年看穩(wěn)“穩(wěn)中有升”。告別“大漲大跌”時代后，得益于調控政策的逐漸完善全市購房需求有序釋放下，整體商品住宅成交呈現(xiàn)長期持穩(wěn)“平”周期與短期爆發(fā)“峰”周期相互交替的規(guī)模變化。尤其是2017年后隨著限購、限價、限售政策的層層收緊，“峰”周期內波峰成交規(guī)模較2016年明顯壓降，整體市場規(guī)模更為平穩(wěn)。結合實際月度成交數(shù)據(jù)后，可見2013年后長沙樓市主要規(guī)模特征為：“平”與“峰”周期相交替，平穩(wěn)期持續(xù)時間大幅拉長至36個月以上，“峰”周期持續(xù)時間維持12個月左右不變。

2、房價：2017年后短暫跳增，限價后增速顯著回落，至2021年初破萬（略）

（三）區(qū)域聚焦：熱度由中心向外圍轉移，量穩(wěn)增，價差彌合房價趨穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、成交量：外圍“崛起”，2021年中岳麓、望城兩區(qū)占比升至全市6成

隨著中心板塊發(fā)展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升。當前岳麓區(qū)和望城區(qū)成為成交放量的主要區(qū)域。

外圍板塊以岳麓區(qū)和望城區(qū)為例，2017年末兩區(qū)商品住宅成交規(guī)模首次與中心四區(qū)（開福區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)）相平，至2021年中兩區(qū)占全市新房成交規(guī)模比重已升至59%，較2010年歷史低點上升37pts。

這主要是因為傳統(tǒng)熱點板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區(qū)土地開發(fā)趨于尾聲，在售項目稀缺，同質化競爭弱，量價實現(xiàn)高，可售存量逐年下跌。剛需客戶開始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊，如大王山、麓谷、自貿會展片區(qū)，但片區(qū)整體配套仍處于兌現(xiàn)期，限價實現(xiàn)難度較高，隨著待開發(fā)項目陸續(xù)入市，市場容量整體呈上升趨勢。

2、房價：外圍與主城價差縮小，望城、長沙縣房價兩年增22%居首（略）

（一）短期（1年）：嚴調控壓抑市場活力，樓地市聯(lián)動減弱，量價持穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、2017年起調控政策多措并舉，“四限”強力維持樓市“三穩(wěn)”預期

正如上文所說2013年以后長沙樓市逐漸轉變?yōu)椤罢呤小?，尤?017年后隨著四限政策一再加強，長沙短期新房量價受調控政策強約束。

2015年以后長沙著手制定出臺涉房調控政策，結合全市商品住宅成交變化來看，政策的收緊-放松對市場有立竿見影效果，尤其是2017年以后持續(xù)收緊的調控力度有維穩(wěn)樓市量價有顯著效果。

2015年5月-10月長沙陸續(xù)出臺刺激性政策，包括提高居民貸款能力、減免契稅、湘十條等。受政策“放松”刺激2016年成交規(guī)模迎來“峰”周期，規(guī)模激增。

2017年后隨著調控政策的密集出臺，如上文所說四限后全市商品住宅月成交規(guī)?；芈渲?50萬平方米歷史均值，且成交均價同比增速收窄至10%以內。

長沙樓市變化之所以與調控政策深度綁定，主要有兩方面原因：一方面是政策調控層層加碼，且出臺間隔極短；另一方面是政策調控持嚴立場堅定。因此不僅通過規(guī)則有效限制了房企與購房者的過熱表現(xiàn)，而且通過堅定的立場給予市場較長的政策持嚴預期。具體而言：

2017年后調控多措并舉，且頻率極高。以“6.25”調控政策為重點落實對象，至2021年中共計出臺調控政策近30余次，其中僅2017年限制性政策加碼12次。在不斷擴大限購、限售范圍、細化土地和新房限價的同時，配套出臺公證搖號銷售、剛需優(yōu)先選房、鼓勵推廣全裝修等一攬子政策。提出“不得捂地惜建”措施加快商品住宅入市銷售，全面落實人才購房政策，著力構建租購并舉的住房供應體系。同時，大力加強執(zhí)法監(jiān)管，重拳打擊違規(guī)預售、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等違法違規(guī)行為。

調控政策快速迭代，層層收緊。以限購政策為例，2017年3月首次提出外地戶口在蓉限購1套；后2017年9月加碼至外地戶口購買首套房須2年社保，限制長沙本地戶口購買二套房須取得首套房產證3年后，并將限購區(qū)域擴大至全市范圍。此外，2017年至2021年陸續(xù)將贈予、離婚、境外個人、法拍房等納入限購范圍。

更為嚴格的是政策調控立場堅定。以人才政策為例，2019年9月長沙出臺人才購房政策，?？萍耙陨祥L沙工作人才首套購房不限戶籍和個稅、社保繳納時間。僅一個月后，該項政策將人才門檻提高至大專并附加“須1年工資流水和居住證”等新增要求?？梢娂词乖诠俜椒Q“反炒房”攻堅戰(zhàn)取得階段性勝利，且實際樓市量價平穩(wěn)時，出臺放松性政策仍謹遵嚴控口徑，使調控政策持嚴立場具有一貫性。

2、土拍“限價+搖號”遏制地市熱度，樓、地市聯(lián)動效應明顯減弱

長沙“政策市”下土拍地對新房成交規(guī)模變化也有一定影響。體現(xiàn)在每逢市場轉向往往適逢高價地出讓,2021年后主要作用于改善市場。

以長沙全市年度涉宅用地平均成交樓面價TOP月份為例，如2011年10月、2014年3月和2016年11月分別出現(xiàn)了數(shù)宗高價宅地出讓。屆時恰為新房市場商品住宅成交規(guī)模到達階段拐點。

值得注意的是，2017年后土拍高價地與新房成交規(guī)模的聯(lián)動變化現(xiàn)象明顯減弱。這主要是由于2017年8月后涉宅土地出讓“限房價+搖號”。同時新房市場快速收緊的調控政策對銷售規(guī)模的影響強度更為顯著。兩相作用下土拍高價地與新房成交規(guī)模間似乎脫鉤。

但雖則土地雙限政策松動，住宅限價不再一刀切，由全面保剛需開始扭轉為高端有市場、中端有支持、低端有保障。如2021年綠城以熔斷樓面價14157元/平方米競得048號無限價商住地以及以10968元/平方米出讓的041號地均使得長沙改善以及豪宅市場迎來新的價格上升預期。

3、2017年前“以價換量”剛需主導，新房限價后一二手倒掛改善入場（略）

（二）中長期（3-5年）：人口大增、購買力充沛為樓市成交提供穩(wěn)固支撐（本節(jié)有刪減）

1、產業(yè)升級、高鐵開通加速人口回流，常住戶籍人口比持續(xù)增長

長沙樓市在疫情后迎來“復蘇”，調控“松動”，地價攀升是直接導火線，而背后更深層次的原因則是長期積累購買力的集中爆發(fā)。縱觀長沙2011年以來常住人口增量變化，2011-2014年雖然逐年攀升，但每年增量均不足10萬人，而步入2015年以來常住人口增長明顯提速，每年增量均在25萬人左右，且常住戶籍人口比始終保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，至2019年末已達1.14，保持人口凈流入。

結合近期公布的七普數(shù)據(jù)，長沙人口突破千萬，達到了1004.8萬人，超過了南京、合肥等長三角發(fā)達二線城市，長沙過去十年增長了300.4萬，是湖南省人口增量的4倍多,這也意味著過去十年，湖南省的人口都在往省會長沙流入，外地流入湖南的人口，也主要流入了長沙。

從人口年齡結構來看，長沙毋庸置疑是湖南省“最年輕”的城市，按照65歲及以上占比12%的劃分線來看，湖南下轄的14個城市與自治州中，有13個邁入了深度老齡化社會，僅長沙一城“幸免”，65歲及以上占比僅11.11%，此外，長沙的人口素質全省第一，每10萬人中有27453萬人擁有大學學歷，長沙也是湖南省所有城市中唯一一個在每10萬人中的學歷人數(shù)在2萬以上的城市。

長沙之所以能有如此強大的人口吸附力，主要源于一方面多元化產業(yè)持續(xù)提升人口吸附力，近年來長沙力爭打造互聯(lián)網產業(yè)第五城，在這一領域形成了可觀的集聚效應，超過30家知名軟件和互聯(lián)網企業(yè)在長沙設立全國總部或區(qū)域性總部。同時軟件和信息技術服務業(yè)繼續(xù)持續(xù)保持高速增長，較強的民營經濟和強人均可支配收入吸納了大量企業(yè)入戶，帶來產業(yè)人口吸附。

另一方面，中部樞紐奠定了人口吸附基礎，長沙當前高鐵已完成南北東西全對接模式，在未來全國“八橫八縱”的高鐵規(guī)劃下，長沙線路的增量有望超過“中三角”其他兩個城市，成為名副其實的中部交通樞紐，高鐵優(yōu)勢在未來勢必會帶來人口回流紅利，事實上，珠三角發(fā)展吸引了諸多湖南的高素質人口，但近年隨著高鐵便利度、產業(yè)轉移與長沙本身發(fā)展，人才回流創(chuàng)業(yè)發(fā)展有提升趨勢。

此外，值得關注的是，2021年3月31日，長沙市委辦公廳、市政府辦公廳發(fā)布了《中國（湖南）自由貿易試驗區(qū)長沙片區(qū)人才集聚發(fā)展若干措施》?！笆飞献顝娙瞬判抡睆?0個方面制定了45條人才政策，200萬元獎勵補貼、200平方米標準全額購房補貼、1000萬元項目扶持資金等優(yōu)厚的條件都旨在吸引更多高素質人才來長就業(yè)，為經濟發(fā)展注入新的活力。

由此可見，常住人口并不是限制長沙樓市成交規(guī)模增長的主要原因，與之相反，近十年來人口的穩(wěn)步增長恰恰為未來樓市的爆發(fā)奠定了良好的購買力基礎。

2、居民購買力尚屬充沛區(qū)間，限購“達標”后3-5年有望陸續(xù)釋放（本節(jié)有刪減）

事實上，長沙居民收入一直保持相對充沛的水平，我們列示了長沙2011年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資絕對量及變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，截止2020年分別達到了5.8萬元和10.6萬元，增速呈波動下行趨勢，至2019年末維持在5%-7%。

因長沙整體房價在全國一二線城市中仍處“洼地”，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測算的房價收入比僅為6.14年，在中部六省省會城市中處末位，城市經濟發(fā)展面好，房價低，買房壓力小，剛需仍是驅動城市成交規(guī)模增長的重要力量，而對于本地公務員等高收入群體而言，買房換房更是毫無壓力，以在崗職工平均工資測算的房價收入比僅為3.37年，此外，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測算的房價收入比均有穩(wěn)步下行并持穩(wěn)的趨勢，由此可見，居民購買力尚處于較為充沛的區(qū)間。

近年來，長沙財富聚集效應明顯加快，從高凈值家庭數(shù)量來看，2020年長沙家庭資產在600萬-1000萬達16800戶，僅次于武漢，位居中部第二位。而細化到崗位和工種，收入水平也不盡相同，主要與城市產業(yè)結構密切相關，從51job的2021年8月招聘信息來看，高收入群體主要從事以下幾類工作：一是高新科技產業(yè)，人工智能、科研、移動開發(fā)等互聯(lián)網經濟衍生行業(yè)；二是房地產、金融、銀行等，月收入在6000-8000元不等，三是休閑娛樂產業(yè)，尤其是近年來網紅經濟蓬勃發(fā)展，長沙更是處于風口浪尖，文和友、茶顏悅色等IP營銷層出不窮，也拉動了本地居民收入的穩(wěn)步增長。

3、2019年以來地市放量，限價抬升，新房潛在供應量相對充足（略）

（一）短期（1年）預判：市場熱度延續(xù)，2021年預期量價齊增創(chuàng)新高（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：2021年下半年高位持穩(wěn)，全年有望2250-2500萬平

為了更好的預判1年之內商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據(jù)上文得到的長沙短期樓市波動的影響因素，2021年除法拍房精準限購以來，并未出臺其他調控加碼措施，整體市場進入了新的供求平衡期，預計7-10月將迎來小幅回調，而參照歷史規(guī)律，11-12月有望“翹尾”回升，迎來年末的一次集中放量。

若要預判2021年全年總量，我們認為還需結合商品住宅供應等相關指標，一方面市場供應和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比長沙歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場以2015年為分界點，隨著供應整體縮量，市場逐步由供過于求向供不應求轉變，且年供求比基本保持在0.6-0.9之間波動，值得關注的是，2002年供應顯著放量的情況下，供求差值也有縮小的趨勢，供求比維持在0.87，因而可以將商品住宅供應量作為判斷短期（1年內）成交是否放量的重要依據(jù)。

若要預判長沙商品住宅供應量，我們還需聚焦長沙土地市場，從下圖中可以看出，長沙涉宅用地成交規(guī)模是商品住宅供應面積的先行指標，按照房企拿地到項目入市1-2年的開發(fā)周期來推算，2010-2015年涉宅用地成交規(guī)模呈現(xiàn)出波動下行趨勢也導致2012-2017年整體商品住宅供應面積呈現(xiàn)出穩(wěn)步下行趨勢，而自2016年以來整體涉宅用地成交規(guī)模由降轉增也帶動了2018年以來商品住宅供應面積的穩(wěn)步回升。

基于此，預判2021年長沙商品住宅的供應面積，我們認為，供應預期會在1800-2000萬平方米穩(wěn)步爬升，以供求比0.8來給出成交規(guī)模預判，可以推斷2021年長沙全年商品住宅成交面積預期在2250-2500萬平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢，約15-25%的同比增幅。

2、房價：地價拉動新房限價抬升，2021年預期微增至1.1-1.2萬元/平（略）

（二）中長期（3-5年）預判：城區(qū)擴容、購買力提升驅動成交再上臺階（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：年成交中樞預期由1500萬平抬升至2000萬平持穩(wěn)

預判3-5年長沙商品住宅的成交面積，我們認為，有望通過2021年穩(wěn)步爬升后進入新的平臺期，年均成交規(guī)模預期在2000萬平方米左右高位波動。

依據(jù)上文對長沙長周期預判，2010-2018年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于1500萬平方米左右波動，自2019年以來，我們認為進入了新的爬升周期，2021年預期會達到突破新高，逼近2500萬平方米，而后或將迎來小幅回調，依據(jù)一輪周期基本在8-10年的推論，2019-2025年或將處于年均成交規(guī)模2000萬平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

目前來看，長沙處于被政策壓制的市場，自2017年以來調控頻出，尤其是近幾年政策加碼力度有增無減，加之供應縮量，并未給予長沙樓市較大的釋放空間，我們預期3-5年即便仍處于政策“高壓”之中，長沙樓市供求還是有望找到新的動態(tài)平衡，從而迎來屬于自己的“春天”。

首先，長沙縣撤縣劃區(qū)，規(guī)劃利好，城區(qū)面積的擴大、將為長沙樓市成交規(guī)模的增長提供穩(wěn)固支撐。事實上，此前長沙相較于中部強省會城市武漢、鄭州而言，體量不足，發(fā)展空間受制，拓展城市發(fā)展空間是一大發(fā)力點。長沙縣撤縣設區(qū)，長沙城區(qū)國土面積將增加25%，反超鄭州，略低于武漢，長沙成為國家中心城市的籌碼增加，是提升長沙首位度很重要的一步。不同于望城區(qū)，長沙縣產業(yè)雄厚，人口和經濟發(fā)展都處于長沙市前列，長沙縣撤縣設區(qū)，除了在提升城市首位度上至關重要；同時，在于房地產方面，有助于消弭長沙縣和主城區(qū)較大的住宅價差，以及釋放片區(qū)內強勁的產業(yè)人群購房需求。

其次，地市持續(xù)放量也為中長期樓市成交提供了釋放空間，2019年以來長沙一直處于涉宅用地成交規(guī)模的高位，年成交基本在2600-2800萬平方米高位波動，介于長沙整體調控趨嚴，2018年7月便發(fā)布不允許捂地惜售的通知，這部分地塊預計也將在未來2-3年以內入市，形成新房有效供應，此前供不應求的情況也將得到緩解，成交中樞大概率持穩(wěn)在2000萬平方米左右的中樞。

最后，從人口基數(shù)和居民購買力來看，尚屬充沛區(qū)間。常住人口破千萬，十年增長300萬人，這部分購房需求受到短期內政策壓抑難以釋放，不過中長期來看，隨著社保和個稅條件的吻合，也將在未來3-5年之內逐步釋放，居民購買力層面屬于相對充裕的水平，與中部其他城市進行對比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經歷了前期房價的補漲，整體房價收入比均在10年以上，而長沙僅6.14年，年輕人購房壓力并不算太大，未來剛需仍有較大的釋放空間。

2、房價：年增幅預期保持5%-10%，3-5年內難破1.5萬元/平“天花板”（略）