作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

2015-2016年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，商品住宅銷售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現(xiàn)了近3億平方米的跳躍式增長。

預(yù)計(jì)未來五年行業(yè)年均規(guī)模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數(shù)是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當(dāng)。

2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制漸成閉環(huán)。

短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三線城市仍需為市場減壓，防止城市房價(jià)出現(xiàn)大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。

受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但市場信心短時(shí)間內(nèi)仍難恢復(fù)。

2022年土地市場熱度將繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢緊”現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)難以緩解，拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，部分沒有補(bǔ)貨壓力的房企會(huì)減少拿地或不拿地，且2022年將會(huì)出現(xiàn)大量收并購或項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)，房企拿地意愿進(jìn)一步降低，預(yù)計(jì)2022年土地市場將趨于蕭條。

根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個(gè)大中城市商品房銷售均價(jià)已下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現(xiàn)過房價(jià)下跌的情況。

堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效調(diào)控機(jī)制下，2022年房價(jià)不漲將成新常態(tài)。熱點(diǎn)城市還將面臨一定的價(jià)格波動(dòng)，但整體房價(jià)上漲動(dòng)能減弱，“萬人搖”的局面難以再現(xiàn)。

城市分化持續(xù)加劇，當(dāng)前評(píng)判城市發(fā)展前景，除了人口、經(jīng)濟(jì)等硬實(shí)力外，還有部分軟實(shí)力指標(biāo)起到至關(guān)重要的作用。對(duì)于城市選擇，堅(jiān)持長期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、城市軟實(shí)力較強(qiáng)的25個(gè)核心一二三線城市。

2021年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發(fā)。

2022年整個(gè)行業(yè)步入無增長時(shí)代，負(fù)增長企業(yè)數(shù)量增加，融資受限的同時(shí)，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業(yè)“爆雷”事件仍將持續(xù)，而“爆雷”問題之后，企業(yè)公信力下降，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)行業(yè)迎來價(jià)值回歸，尤其物業(yè)股迅速回調(diào)，資本市場回歸理性，除個(gè)別央企、國企物業(yè)股企穩(wěn)外，其余物業(yè)股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，預(yù)計(jì)2022年行業(yè)平均市盈率為15.3倍，物業(yè)行業(yè)“走下神壇，回歸理性”，未來繼續(xù)“擠泡沫”。

發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上。

2022年保障性租賃建設(shè)將明顯加快，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套，租賃行業(yè)配套政策將進(jìn)一步完善，多個(gè)城市城市動(dòng)作頻繁，并在制度、土地、簡化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產(chǎn)集中度管理，配套政策進(jìn)一步完善，為十四五期間保租房任務(wù)完成保駕護(hù)航，多個(gè)政策內(nèi)容將影響未來3-5年租賃行業(yè)的格局。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模提速，2022年正式迎來60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計(jì)1.18億人，未來將徹底激活低齡康養(yǎng)消費(fèi)市場，80歲及以上高齡人口數(shù)量達(dá)到3580萬人，復(fù)合增長率保持高位，2025年高齡人口數(shù)量將達(dá)到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，涉房部分達(dá)到3萬億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。

按區(qū)域養(yǎng)老潛力來看，長三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風(fēng)向標(biāo)，遙遙領(lǐng)先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

按城市來看，2021年中國典型城市養(yǎng)老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟(jì)南、廈門、揚(yáng)州、大連。

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時(shí)代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長對(duì)經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)起到拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。

按商品住宅總量未來五年年均規(guī)模10.6億-12.7億平方米計(jì)算，若房價(jià)增速維持5%，每年行業(yè)成交金額約在15萬億上下，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模依然很大。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展新階段，行業(yè)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

預(yù)測，是為了更好的決策，這些林林總總的內(nèi)容，歸納起來的核心關(guān)鍵是行業(yè)負(fù)增長、企業(yè)迎變局。行業(yè)快速迭代的調(diào)整期，如何成為“?！闭?，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的增長路徑，不改變沒有出路。

2022來到新的十字路口，風(fēng)起的時(shí)候，保持鎮(zhèn)定。

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原標(biāo)題： 別猜了，2022年中國房地產(chǎn)的十大預(yù)測來了！