作者：劉韜

2020年12月11日，最高人民法院第二巡回法庭與黑龍江省高級(jí)人民法院同時(shí)對(duì)蘇華建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇華建設(shè)公司”）與黑龍江鴻基米蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻基米蘭開發(fā)公司”）及63名被冒名購房者執(zhí)行異議之訴系列案作出宣判，對(duì)實(shí)施虛假訴訟行為的鴻基米蘭開發(fā)公司合計(jì)罰款6300萬元。這是近年來人民法院針對(duì)虛假訴訟行為開出的最大罰單。

該系列案件中，鴻基米蘭開發(fā)公司因與工程承包人蘇華建設(shè)公司建設(shè)工程施工合同糾紛被訴至黑龍江高院，該院于2016年12月5日裁定查封鴻基米蘭開發(fā)公司名下268套房產(chǎn)。為阻卻法院對(duì)查封房屋的執(zhí)行，鴻基米蘭開發(fā)公司幕后組織部分購房者向黑龍江高院提出執(zhí)行異議，該院于2019年5月先行裁定支持了第一批33名“購房者”的異議請(qǐng)求，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，蘇華建設(shè)公司遂提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求繼續(xù)查封。黑龍江高院就涉及該33名“購房者”的執(zhí)行異議之訴審理后，判決駁回蘇華建設(shè)公司的訴訟請(qǐng)求。蘇華建設(shè)公司不服，于2020年8月向最高人民法院提起上訴，最高人民法院第二巡回法庭分別組成合議庭對(duì)該33案進(jìn)行了審理。2020年初，黑龍江高院對(duì)另外95名案外人的執(zhí)行異議作出裁定，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。蘇華建設(shè)公司提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求繼續(xù)查封。黑龍江高院在審理涉及該95名“購房者”的執(zhí)行異議之訴案件中，在進(jìn)一步核實(shí)“購房人”身份時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分案件涉嫌虛假訴訟問題。同時(shí)，最高人民法院第二巡回法庭在審理有關(guān)上訴案件中也發(fā)現(xiàn)部分案件“購房者”身份和購房合同及有關(guān)票據(jù)的真實(shí)性存疑，涉嫌虛假訴訟。

最高人民法院第二巡回法庭和黑龍江高院對(duì)上述涉嫌虛假訴訟問題高度重視。黑龍江高院第一時(shí)間對(duì)上述全部128件執(zhí)行異議之訴案件中“購房者”身份和相關(guān)購房及占有使用的證據(jù)進(jìn)行了全面核查。最高人民法院第二巡回法庭先后4次開庭審理和詢問，重點(diǎn)調(diào)查涉嫌虛假訴訟問題。為確保全面準(zhǔn)確查清案件事實(shí)，最高人民法院第二巡回法庭于2020年11月12-17日指派主辦合議庭審判長(zhǎng)和承辦法官等5人趕赴哈爾濱市和案涉房屋所在地雙鴨山市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查取證，通過向雙鴨山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、雙鴨山市自然資源局、自來水公司、物業(yè)公司、小貸公司調(diào)查和利用周末時(shí)間逐戶登門查看、逐人當(dāng)面詢問等，查明最高人民法院正在審理的33件上訴案中，有17名所謂“購房者”系基于虛假事實(shí)并冒用他人名義提起執(zhí)行異議。黑龍江高院經(jīng)查核確認(rèn)，該院一審中的95件執(zhí)行異議之訴案件中有46名“購房者”身份系偽造。對(duì)最高人民法院二審的17件虛假購房案件，經(jīng)合議庭評(píng)議，最終判決：撤銷一審判決，改判支持蘇華建設(shè)公司的訴訟請(qǐng)求，即準(zhǔn)予繼續(xù)查封案涉17套房屋。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2014年12月29日最高人民法院審判委員會(huì)第1638次會(huì)議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1823次會(huì)議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于人民法院扣押鐵路運(yùn)輸貨物若干問題的規(guī)定〉等十八件執(zhí)行類司法解釋的決定》修正）第29條，有且只有在金錢債權(quán)執(zhí)行中，作為買房人的消費(fèi)者才能對(duì)登記在作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的房產(chǎn)提出執(zhí)行標(biāo)的異議及執(zhí)行異議之訴。

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在房管局備案網(wǎng)簽與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同只是合同簽訂的方式，不具有優(yōu)先效力，也不具有預(yù)告登記的效力；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，一般可以理解為購房人在涉案房產(chǎn)所在的同一設(shè)區(qū)的市或縣級(jí)市范圍內(nèi)沒有用于居住的房產(chǎn)，或者雖然有一套房產(chǎn)，但購買的面積仍然屬于滿足基本居住需要，這里特別注意如果案外人在長(zhǎng)期生活所在地以外的地方還有多套房屋，或購買的房產(chǎn)用于投資理財(cái)性質(zhì)，如溫州炒房團(tuán)，不屬于保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)的情況，法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行該房產(chǎn)；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十，付款接近50%，如45%也可以，且將合同約定的剩余價(jià)款按照法院要求交付執(zhí)行。

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