作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年是陳昱含（Grace）走到前臺執(zhí)掌中南建設(shè)的第一年。

職業(yè)經(jīng)理人陳凱在年初突然離去并沒有給中南帶來太多困擾，二代掌門人陳昱含帶領(lǐng)下，這家2000億房企在與黑天鵝共舞下完成了改變。

2020年，中南建設(shè)實現(xiàn)營收786億元，同比增長9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)與建筑業(yè)務(wù)繼續(xù)保持著7：3的收入占比。

4月27日，中南建設(shè)在線上進行2020年度業(yè)績發(fā)布會，董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

經(jīng)歷了去年兩場業(yè)績會后，陳昱含面對提問更加游刃有余，向投資者和市場傳達著她治下的中南建設(shè)有何不同。

“中南建設(shè)正在從一個成長性公司，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€穩(wěn)定的企業(yè)，也就是從黑馬到白馬的過程，未來中南的好故事是從黑馬到白馬的奮斗史?！标愱藕f，“或早或晚，中南會達到5000億。”

對那些在過去幾年間增長快速的房企來說，2020年就像一道減速坡，仍在高喊規(guī)模唯一的房企都不約而同經(jīng)歷著顛簸。

2020年，中南建設(shè)全年合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；合同銷售面積1685.3萬平方米，同比增長9.4%。面對去年訂下的2300億目標，公司失之交臂，而全年14.2%的增速也低于了此前預(yù)期。

“高增長的邏輯確實是不存在了?！标愱藕敿业牡谝荒?，中南建設(shè)從過去的快節(jié)奏轉(zhuǎn)入了穩(wěn)發(fā)展的階段，不再把規(guī)模放在首要位置，“對于我們來說，放下速度一定會換來質(zhì)量的提升”。

中南建設(shè)2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入585.7億元，同比增長13.5%，完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%；公司合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1202.9億元，是同期結(jié)算收入的2.05倍。

由于竣工項目并表比例有所下降，中南建設(shè)的營收增長遠低于竣工面積，該部分收入都被計入了投資收益中，達到42.9億元，同比增長105.1%。

在多方因素疊加下，中南建設(shè)的房地產(chǎn)結(jié)算毛利率19.14%，同比增加1.21個百分點；整體權(quán)益凈利潤率9.00%，同比提升3.20個百分點；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率28.18%，同比增加6.60個百分點。

另外兩組數(shù)據(jù)或許更能說明情況：公司管理費用率從兩年前的近6%下降至3.59%，從絕對值看，管理費用和財務(wù)費用均在2020年下降了超過10%。

中南建設(shè)的核心經(jīng)營數(shù)據(jù)迎來了大幅提升，已經(jīng)達到了行業(yè)平均以上的水準，不過毛利率的問題一直困擾著公司。

在行業(yè)毛利率整體面臨較大挑戰(zhàn)時，中南2020年毛利率增長至19.14%，屬于逆勢上揚。辛琦表示，公司整體毛利率上升和早兩三年的投資布局有很大關(guān)系，也跟公司近兩三年管理改善有關(guān)。

雖然有所上升，但19.14%的毛利率水平仍然屬于低位，距離行業(yè)平均線仍有差距。辛琦表示，未來行業(yè)毛利率逆勢往上走，國家相關(guān)政策和雙集中供地的影響下，毛利空間進一步是被壓縮的，而中南的出路是從自身出發(fā)，改善經(jīng)營狀況，提升人均效能，有效管控費用，進一步降低融資成本，運營會成為很長一段時間的主旋律。

陳昱含在業(yè)績會上借用了羅振宇在跨年演講中的一句話：“規(guī)模是一切問題的解藥，規(guī)模也是問題的根源。”

規(guī)模影響的不只是利潤，在那個房地產(chǎn)的不可能三角模型中，還有一個財務(wù)。

2020年末，中南建設(shè)有息負債（含期末應(yīng)付利息）799.0億元，有息負債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，較2019年末下降5.06個百分點。

陳昱含表示，中南建設(shè)是一家非債務(wù)型驅(qū)動的公司，追求穩(wěn)定和確定性，在同等銷售規(guī)模的房企當中有息負債規(guī)模是最小的。

三條紅線方面，中南建設(shè)踩中一條為“黃檔”，其中現(xiàn)金短債比和凈負債率均在主動調(diào)節(jié)下符合了監(jiān)管要求，只有較難調(diào)整的剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率未能達標。

報告期末，中南建設(shè)現(xiàn)金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%，現(xiàn)金短債比1.41，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04。

值得注意的是，中南建設(shè)的凈負債率（有息負債減去現(xiàn)金與凈資產(chǎn)的比值）在2020年下降了71.12個百分點至97.27%，勉強回到了政策要求的100%以內(nèi)。

中南建設(shè)雙向剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.76%，較2019年末下降4.2個百分點，與政策規(guī)定的70%，仍有近10個點的差距。

陳昱含稱，從一開始的三線全踩到這次年報兩線變綠，在穩(wěn)步推進過程中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率是行業(yè)內(nèi)最難的一條，有信心最晚明年實現(xiàn)三線全綠。

首先，中南建設(shè)在增速上放緩，在土儲上采取一個平衡策略；其次，提升自身周轉(zhuǎn)效率，降低預(yù)收賬款，加快利潤釋放，提高股東權(quán)益。

此外，中南建設(shè)計劃增加一些并表合作項目的實收資本，增加少數(shù)股東權(quán)益。2020年，中南建設(shè)少數(shù)股東權(quán)益196.6億元，比年初增加265.2%。

但少數(shù)股東權(quán)益的變化引起了不小爭議，這個數(shù)字被不少投資者認為是房地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)報表的關(guān)鍵。

對于是不是有一些名股實債變成少數(shù)股東權(quán)益，梁潔進行了否定，其解釋稱，少數(shù)股東權(quán)益增加一方面是并表合作項目注冊資本增加，另外也增加了并表非全資項目。

在過去3年，中南建設(shè)維持了正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流入，公司整體回款率85%，在土地端保持量入為出。

2020年，中南建設(shè)新增項目107個，項目規(guī)劃建筑面積合計1523萬平方米，新增貨值超過2250億，從商業(yè)、產(chǎn)城、文旅以及城市更新這四類新途徑取地的比例提升到27%。新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年有所下降。

截至2020年末，中南建設(shè)在建項目規(guī)劃建筑面積合計約3042萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1430萬平方米。

中南建設(shè)將維持聚焦長三角、珠三角和中西部核心城市的布局戰(zhàn)略，還是一二三四線的梯隊布局，一二線城市占比45%，三四線城市占比55%。

具體而言，中南建設(shè)會深耕已進入城市，不會用數(shù)量換取規(guī)模上的增長，還是在于加大市占率。目前，除了大本營南通外，其他城市沒有出現(xiàn)20%以上的市占率。

發(fā)布會上，陳錦石表示，中南建設(shè)在“十三五”取得了較快的發(fā)展，但“十四五”應(yīng)該是更好的發(fā)展。相信新的團隊，新的規(guī)劃，新的戰(zhàn)略，新的思想，“十四五”要比“十三五”做的更好。

陳錦石很放心把工作交給了身旁的女兒：“年輕人一批一批開始涌現(xiàn)，我?guī)ьI(lǐng)的一幫老人會逐步逐步退下。這次首先把總裁交給陳昱含，通過在公司13年的經(jīng)驗，她已經(jīng)成熟了。”

不僅如此，“在十四五末，我們有針對性的把整個公司掌控權(quán)交給她，所以請投資者更有信心，對年輕人更看好。陳錦石感慨道，“我們也老了”。

中南建設(shè)在陳錦石的帶領(lǐng)下完成了做大的目標，陳昱含接棒以后，公司從做大到做強成為了共識。

“公司抓住了前面很好的時機，規(guī)模站在高位上?！标愱藕J為，未來中南的好故事也是從黑馬到白馬的奮斗史。

陳昱含的計劃主要有四點：首先，在規(guī)模與經(jīng)營之間找到平衡；其次，卓越經(jīng)營打造成中南的優(yōu)勢競爭的標簽；第三，提升永續(xù)經(jīng)營能力；第四，強化人才、職業(yè)經(jīng)理人。

在陳昱含的介紹中，中南建設(shè)以穩(wěn)增長、出利潤和優(yōu)報表3個方面總結(jié)了2020年。換而言之，目前這個階段，對公司最重要的是利潤，其次是報表，最后才是增長。

對于中南建設(shè)而言，要思考怎么把白馬這個建立好，圍繞著在合理增速下，怎么去進行經(jīng)營質(zhì)量和增速之間的發(fā)展平衡。

2021年，中南建設(shè)理想銷售去化率約為70%以上，預(yù)計銷售規(guī)模能達到2500億左右，同比增幅10%左右，權(quán)益占比大約在65%左右。從投資角度來看，以三倍的獲地比為目標，全口徑拿地貨值2700億以上。

值得注意的是，陳昱含在會上首次提到了5000億的目標，不過她強調(diào)：“不是沖5000億，而是或早或晚會到五千億。未來的合理增速上，還是設(shè)置10%左右的復(fù)合增速?！?/p>

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體估算，倘若以理想中的10%增速測算，中南建設(shè)將在8年后達成5000億目標。

陳昱含用“越過山丘”比喻中南建設(shè)從做大轉(zhuǎn)向做強的過程，企業(yè)的每一個階段都有不同的山丘，在越過山丘之后，一定是另一座山丘。

以下為中南建設(shè)2020年業(yè)績發(fā)布會答問實錄：

現(xiàn)場提問：房地產(chǎn)行業(yè)政策越來越多，類似三條紅線、集中供地，站在目前這個環(huán)境之下，董事長對于中南建設(shè)有什么樣的戰(zhàn)略思考？希望中南建設(shè)發(fā)展成什么樣的公司？公司提到了或早或晚未來銷售會到5000億，想請教未來計劃怎么樣？是五年還是十年？公司毛利率在未來一兩年是什么走勢？

陳錦石：房地產(chǎn)從國家角度來講還是要求它理性回歸，不管怎么樣，從過去較長一段時間，各種調(diào)控雖然很多，但實際上還是屬于無序競爭，因為錢來的太容易了。我認為將來應(yīng)該是有序競爭，回歸正常。

“十三五”時期，我們的發(fā)展增速在65%左右，下一步不再這么要求了，要走高質(zhì)量，走品質(zhì)地產(chǎn)，調(diào)整發(fā)展方式，總體還是要發(fā)展，總體還是要把房地產(chǎn)做好，要調(diào)整戰(zhàn)略，做品質(zhì)地產(chǎn)。

陳昱含：目前核心底下，對中南來說抓住了前面很好的時機，規(guī)模站在高位上。未來核心導(dǎo)向總結(jié)了四個方面，一個方面是大概的圍繞著我們要從一個之前是成長性的公司，現(xiàn)在可能是一個穩(wěn)定的，也就是從黑馬到白馬的過程，未來怎么去把白馬這個建立好。

在這個過程上，我們還是首先圍繞著在合理增速下，怎么去進行經(jīng)營質(zhì)量和增速之間的發(fā)展平衡。第二個核心是圍繞著卓越運營上將會打造成優(yōu)勢的競爭標簽。第三個對中南來說也是在這個前提下，我們還是要去進行多元業(yè)務(wù)的協(xié)同。

中南是一個多元化的企業(yè)，我們有建筑和地產(chǎn)，供應(yīng)鏈到上游，到現(xiàn)在有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理，還有商業(yè)運營可以形成業(yè)務(wù)協(xié)同。

第四個圍繞著還是希望把人才護城河建立起來，我們還是要注重人效，也是給到更多的一些特別有能力的職業(yè)經(jīng)理人更廣闊的發(fā)展空間，我們會進一步合并戰(zhàn)區(qū)，形成區(qū)域上的戰(zhàn)略縱深。

辛琦：2020年的毛利率，在很多頭部房企下降的同時，中南略有上升，這個也跟結(jié)轉(zhuǎn)的這些項目在早兩三年的投資布局有很大關(guān)系，也跟我們兩三年管理上的改善有很大關(guān)系。

從地產(chǎn)結(jié)利角度來講，更多傳導(dǎo)在此前投資質(zhì)量的反映。

未來，我個人認為，行業(yè)的毛利率逆勢往上走，在我看是不太可能，因為國家相關(guān)政策對這個價格的管控是非常嚴格的，雙集中供地對于地價的影響，尤其在相對熱點的城市在我看來不會降熱度，很多中小開發(fā)商可能把所有子彈集中一地。

在價格封頂，地價可能還略有上漲的前提下，毛利空間進一步是被壓縮的。

對于我們來講，在打法上面，卓越運營會成為我們很長一段時間的主旋律，意味著速度上并不想降的太兇，從拿地到開盤，現(xiàn)金流回正的時間周期會堅持之前的打法。

整個行業(yè)的毛利率，我個人認為下降是不爭的事實。對于我們來講，改善經(jīng)營狀況，提升人均效能，有效管控管理費用，持續(xù)不斷的改善報表質(zhì)量，贏得更多金融機構(gòu)的信任與支持，進一步降低融資成本是將來的道路。

現(xiàn)場提問：對今年市場形勢怎么看？在三道紅線方面，降負債有一些具體的舉措可以介紹一下嗎？

陳昱含：總體來看我覺得這是有利于優(yōu)勢房企的，而且確實有利于房企這塊的集中度，無論是從品質(zhì)上來講，還是從整個金融上來講都是一個穩(wěn)定的發(fā)展，整體來看這是一個看的是向好的看法。

對中南來說，很早就是圍繞三道紅線一致的方向要求，因為我們追求穩(wěn)定和確定性，中南是一家非債務(wù)性驅(qū)動的公司，我們在同等銷售規(guī)模的房企當中我們有息負債規(guī)模是最小的。整體來說，在去年的三道紅線出臺之前，管理團隊已經(jīng)進一步在優(yōu)化報表這塊的經(jīng)營主張，也跟三道紅線的要求不謀而合。

在政策出臺之后，從一開始的三線全踩到這次年報兩線變綠，在穩(wěn)步推進過程中，整個對未來這塊我們希望明年最晚，當然我們也會努力提前，最晚明年實現(xiàn)全綠，這個將對中南報表表現(xiàn)和經(jīng)營發(fā)展有持續(xù)提升。

第三個，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率這個是行業(yè)內(nèi)最難的一條，這個會有以下措施。

第一，在合理增速上，大家會看到我們在增速上放慢下來，土儲上采取一個平衡的策略，控制負債的壓力。第二，堅定房住不炒的大基調(diào)，通過生產(chǎn)穩(wěn)定提升自身周轉(zhuǎn)效率，降低預(yù)收賬款，加快利潤釋放，提高股東權(quán)益。第三，我們還會增加一些并表合作項目的實收資本，增加少數(shù)股東權(quán)益。第四，我們會有針對性的去對一些資產(chǎn)負債表這塊的控制。

現(xiàn)場提問：少數(shù)股東權(quán)益增加的原因是什么？增加少數(shù)股東權(quán)益中多少來自金融機構(gòu)？

梁潔：一方面是并表合作項目注冊資本增加，另外也增加了并表非全資項目，這兩方面原因都是少數(shù)股東權(quán)益增加的原因。

至于有多少來自金融機構(gòu)？我相信這位投資者關(guān)心的是不是有一些名股實債變成少數(shù)股東權(quán)益，實際上這個在審計師確認相關(guān)金融機構(gòu)在階段性的通過持有股權(quán)，或者信用質(zhì)押進行融資的，即使是有一些真實的股權(quán)投資，是按照真實項目權(quán)益回報獲取收益，實際上在會計師認定的時候都會把它認定為融資，我們這一類的不會增加少數(shù)股東權(quán)益。

現(xiàn)場提問：未來兩主兩輔的業(yè)務(wù)，收入結(jié)構(gòu)是什么樣的？管理層提到讓建筑業(yè)務(wù)回饋開發(fā)業(yè)務(wù)，這塊對整體毛利率會有什么影響？

陳昱含：我們希望是協(xié)同業(yè)務(wù)，對內(nèi)還是市場化的。

中南就像一個航空母艦，我們在行業(yè)內(nèi)屬于領(lǐng)先地位，已經(jīng)有一定的話語權(quán)，有一定的競爭力，這是對外界來講。

內(nèi)部來說，還是市場化的原則，這也是使得我們更健康有序發(fā)展的核心原因，也使得中南特色在業(yè)務(wù)協(xié)同上以后能夠形成空間。

如果我們只是單純的從反饋業(yè)務(wù)來說，一定程度上把他們以后成長的翅膀給折掉了，這個理解上可能會有一些不太一樣。

第二，確實我們在自己內(nèi)部業(yè)務(wù)上是有設(shè)這樣的比例關(guān)系，我們大概會設(shè)置不會突破25%的角度，現(xiàn)在大概是在19%左右的占比，整體來說我們是有一個相關(guān)的策略。

在這一點上，我們對于內(nèi)部企業(yè)有更嚴格的要求，如果說他做好了，是可以給他一定份額的增長，如果沒做好，我們是要減這塊未來戰(zhàn)略集采度，總體來說還是希望有序競爭。

現(xiàn)場提問：三道紅線指標是以達標為目標，還是以各項指標即使達標仍要持續(xù)改善為目標？貸款集中度提出后，回款壓力提高，不少房企ABS提至兩年，公司回款壓力如何？今年回款計劃和現(xiàn)金流指引？

辛琦：銀行的按揭額度，包括開發(fā)貸額度的集中，對我們影響相對來講不是太大，因為中南有息負債并不高，在合作過程中，我們的集中度是比較分散的。

現(xiàn)在分散對我們來講挺好，因為我們本身在各頭部銀行的額度都不是太大，相對來講分散現(xiàn)在看下來對政府來講是有好處的。

我們過去跟其他的頭部房企從投資的力度和銷售的占比，城市的占比來講，我們也是相對分散的。在我們優(yōu)勢的區(qū)域里我們是比較有優(yōu)勢的，這一點跟比我們規(guī)模更大的房企來講我們也是相對分散的。

我們在優(yōu)勢區(qū)域里依然有優(yōu)勢，在沒有優(yōu)勢區(qū)域的影響也不大，這個對我們回款影響也不大，從一線的感受度來講也不太大。

當然我也要求一線的財務(wù)負責人，甚至于一線戰(zhàn)區(qū)總在應(yīng)對集中管理的過程中要跟商業(yè)銀行關(guān)系處好。

綜合回款率大概85%左右的水平，這個是指的我們跟應(yīng)收賬款+當年簽約額對標，我相信未來會維持這么一個水平，我們銷售合約額乘以62%-65%之間的權(quán)益占比再乘以綜合回款率就是經(jīng)營性回款的水平。

融資實際上也受制于三限的額度，我們新增的融資水平也不會比20年的水平高到哪里去。凈增加就是10%，這是杠杠，可以地推出來。我們的兩費占銷售合約額的比例水平加一塊就是5-6%之間的水平，稅金是8-11%之間的水平。

過去三年來看，我們每年的凈現(xiàn)金流都是正值，2020年比2019年可能凈額略有下降，但是這個到2021年我們應(yīng)該是維持正的凈現(xiàn)金流，跟我們投資的機會把握有一定的關(guān)系，可能我上上下下幅度都不會太大。

現(xiàn)場提問：剛才提到5000億目標，國內(nèi)有很多公司都在5000、6000億的規(guī)模，但是路徑不太一樣，未來5000億是如何構(gòu)成的？

陳昱含：千萬不能說沖5000億，我說的是或早或晚會達到5000億的規(guī)模。還是要反復(fù)的強調(diào)一下，我們在未來的合理增速上還是設(shè)置為10%左右的復(fù)合增速。

因為現(xiàn)在整個金融環(huán)境也好，整個宏觀環(huán)境也好，高增長的存在邏輯確實是不存在了，包括整個國家也是鼓勵穩(wěn)健而非狼性。

對于我們來說，放下速度一定會換來質(zhì)量這塊的提升，對整個報表的改善，包括整個經(jīng)營質(zhì)量，產(chǎn)品品質(zhì)的改善都會帶來紅利。

關(guān)于未來，如果說我們在達到未來五千億目標的時候，城市布局這塊怎么考慮？在城市擴張上面，應(yīng)該不會再超過目前的數(shù)字量上，也就是說我們不會再往下下沉一級。

我們一直以來有一點不一樣，我們是一二三四線梯隊布局，不是完完全全在三四五六線，往下下沉獲得規(guī)模的沖量。在戰(zhàn)略選擇上還是一二三四線梯隊布局，一二線還是要占到45%，三四線占到55%的布局。

第二個方面，長三角是重中之重，我們還會做一些深耕，所謂的三四線城市都是在長三角這塊更集中一些，長三角經(jīng)營質(zhì)量和均衡程度是在的，我們會加大長三角的極致深耕。

中西部的核心城市，我們前幾年時間都是圍繞著核心城市，從今年的一些數(shù)據(jù)上來看，有一些機會可能在一些周邊的城市，但是這也是一個試探性的機會，所以這一點我們還是要得到一些修正之后再進行下一步的試探，而不是說一下子就沖下去。

然后是大灣區(qū)，大灣區(qū)大概率在城市更新上，所以在規(guī)劃布局方面會有這些。

在城市的數(shù)量上，我相信我們不會用數(shù)量換取規(guī)模上的增長，還是在于會加大市占率的要求。除了南通大本營之外，其他沒有出現(xiàn)過20%以上市占率。

整個來說，我們在一些城市的布局上還有很大空間，尤其是這些成熟的團隊穩(wěn)定之后，這些團隊的打仗能力凸顯之后，未來對他們來說市占率的提高肯定能夠?qū)崿F(xiàn)，我也有信心在經(jīng)營質(zhì)量上、投資精準性上、深耕上都會取得優(yōu)勢。

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原標題： 觀點直擊|從黑馬到白馬陳昱含的中南故事（實錄）