敲響法槌 一、催收服務(wù)范圍
物業(yè)費催收，包括物業(yè)服務(wù)費、保安費、保潔費、綠化服務(wù)費、設(shè)備維修費等，由物業(yè)企業(yè)收取的停車管理費、廣告費、水電費、燃?xì)赓M、有線電視費、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、垃圾清運費、家政服務(wù)費等，以及其他臨時性收費、特約服務(wù)費等。
二、物業(yè)費催收法律服務(wù)的整體工作情況
物業(yè)費催收法律服務(wù)，是接受物業(yè)企業(yè)的委托，開展物業(yè)費催收工作，包括制定催收計劃、書面催收、訴訟或仲裁催收等。
三、非訴催收事宜
（一）協(xié)助制定催收制度，檢查制度相關(guān)的執(zhí)行情況。
（二）建立溝通機制。協(xié)助物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、各職能部門執(zhí)行催收任務(wù)，提供法律咨詢和法律支持。定期與負(fù)責(zé)人溝通，了解整體催收情況；定期與法務(wù)部門溝通，提供催收方案，提示訴訟仲裁時效，提出采取何種措施的法律建議；定期與財務(wù)部門溝通，協(xié)助確定催收數(shù)據(jù)。
（三）核實業(yè)主信息，包括姓名、房號、有效送達(dá)地址、聯(lián)系方式等。
（四）律師根據(jù)統(tǒng)計欠費情況，以掛號信、EMS方式，發(fā)送催收函、發(fā)送律師函，同時電子送達(dá)，微信、短信等。查詢物流信息，打印，保存。
（五）根據(jù)書面催收情況、交費情況，建議物業(yè)企業(yè)是否訴訟。
四、建立催收臺賬。
按照一戶一檔，紙面和或電子存檔，定期匯總，完善催收材料，為后期訴訟催收提供基礎(chǔ)。主要材料有業(yè)主身份證、營業(yè)執(zhí)照、商品房買賣合同、房屋交付使用通知書、房屋驗收表、鑰匙簽收單、業(yè)主資料卡、委托銀行收款協(xié)議、業(yè)主規(guī)約、欠費清單、車位租用協(xié)議、催收記錄、催收函、律師函、代繳水電發(fā)票等。
五、訴訟催收事宜
（一）訴前工作
1.訴前資料整理匯總。結(jié)合前期催收臺賬，完善訴訟相關(guān)材料。
2.訴前風(fēng)險評估。了解物業(yè)服務(wù)情況、物業(yè)費繳納情況，視情向物業(yè)企業(yè)提示訴訟風(fēng)險。
3.與物業(yè)企業(yè)做好對接。確定專人對接，審查業(yè)主主體資格，前期催收，做好訴訟輔助。
4.起草民事起訴狀，制作證據(jù)目錄，交物業(yè)企業(yè)審核蓋章。
5.批量立案。
6.根據(jù)物業(yè)初始信息起訴，取得立案材料后，向房地產(chǎn)登記部門查詢權(quán)屬信息，確定被告主體。
7.訴前調(diào)解。律師可與物業(yè)企業(yè)溝通調(diào)解方案。
8.立案后，了解承辦法官情況，做好溝通工作。了解被訴業(yè)主答辯情況、舉證情況、反訴情況，做好應(yīng)對工作。
（二）庭前工作
1.核實開庭時間、地點、審判人員組成等信息，再次確認(rèn)已告知委托人。
2.開庭前，向委托人說明庭審程序、每個環(huán)節(jié)的目的。委托人出庭的，做好分工配合，準(zhǔn)備好法官可能的問題。
3.檢查卷宗是否完整。證據(jù)目錄清單、證據(jù)原件復(fù)印件，按順序裝訂，電子版拷貝，以便書記員使用。
4.詢問委托人是否愿意調(diào)解，調(diào)解方案，調(diào)解策略。
（三）庭審工作
1.質(zhì)證，逐項質(zhì)證，說明證據(jù)名稱、證明來源、證明對象內(nèi)容。
2.質(zhì)證，圍繞證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，針對有無證明力、證明力大小等陳述。
3.首輪辯護(hù)意見前，整理辯論提綱，一般由案件事實證據(jù)、法律適用兩部分。
4.發(fā)表辯論意見，圍繞爭議焦點簡要闡述，注意邏輯性層次性。
5.詢問委托人是否補充發(fā)表辯論意見。
（四）庭后工作
1.提交書面代理意見。
2.判決下達(dá)后，告知并交付委托人。
3.立卷歸檔。
（五）執(zhí)行
1.告知風(fēng)險，二年執(zhí)行時效，被執(zhí)行人清償能力不足的風(fēng)險。
2.向執(zhí)行局提交財產(chǎn)線索。被執(zhí)行人清償能力不足時，考慮追加其他可被執(zhí)行的主體。
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