作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）                              

在建工程轉(zhuǎn)讓也可以稱為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，即通過全部或者部分收購目標(biāo)地塊及其附著建筑物，從而達(dá)到部分或者全部持有目標(biāo)地塊開發(fā)權(quán)的行為。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用范圍：適用于目標(biāo)地塊權(quán)屬復(fù)雜（主要是一個項(xiàng)目公司名下多宗土地），債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，或者已經(jīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)的項(xiàng)目。

需要特別注意和區(qū)分的是，在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓（凈地）不同的是，在建工程轉(zhuǎn)讓屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，即土地所有權(quán)+地上建筑物一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

1、單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不繼承原公司的權(quán)利和義務(wù)，對原公司的債券債務(wù)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了有效阻斷和切割。

2、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的前提需要進(jìn)行各項(xiàng)稅費(fèi)的清繳，買家得到的是完整的資產(chǎn)價格和全票，可以后期抵扣，項(xiàng)目竣工清算時稅負(fù)較低。稅負(fù)全部轉(zhuǎn)移到出讓方這邊，收購方稅負(fù)較輕。

1、需要滿足25%投資強(qiáng)度的硬性規(guī)定，有的地方還需要達(dá)到30%的投資強(qiáng)度，比如河南。因此交易之前需要收購方介入，對項(xiàng)目進(jìn)行先期投入，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時再進(jìn)行交易。

對于這個25%的投資強(qiáng)度如何認(rèn)定，各個地方的操作會有差異，但是大多遵循項(xiàng)目的現(xiàn)場照片留證，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的鑒定報(bào)告，以及住建部門的現(xiàn)場踏勘查驗(yàn)，這三者都要。

2、交易時出讓方的稅收負(fù)擔(dān)較重，需要在短時間掏出大筆的資金，墊付相關(guān)的稅費(fèi)，因此出讓方采用此種交易方案的意向較低。這是在建工程轉(zhuǎn)讓很難談成的關(guān)鍵原因。

3、項(xiàng)目原開發(fā)的部分風(fēng)險(xiǎn)仍然存續(xù)（雖然已進(jìn)行了主體責(zé)任切割，但是不排除有個別群體在向原賣家追索無果后，在項(xiàng)目上無理取鬧，阻撓等行為），要防范被卷入糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

4、部分極個別復(fù)雜項(xiàng)目的資產(chǎn)剝離時間較長。

具體的實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)讓的流程圖如下（各地略有差異）：

主要的步驟，按先后順序如下

1、協(xié)議共管。主要是收購方為了鎖定項(xiàng)目，通過先期支付部分共管資金，以協(xié)議方式確定項(xiàng)目合作意向，并且排他，方便后期開展盡職調(diào)查。

2、盡職調(diào)查。盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或重大未披露，不實(shí)的情況，直接退出。特別是對已開發(fā)的項(xiàng)目上的未完成合同解除的風(fēng)險(xiǎn)，已銷售房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

3、正式協(xié)議簽訂。因涉及在建工程轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，需要滿足投資強(qiáng)度達(dá)到25%，很多項(xiàng)目在交易之前并未達(dá)到此條件，因此買家一般需要進(jìn)行先期墊資到滿足交易條件。通過簽訂協(xié)議，共管資金以及印章，賣家提供財(cái)產(chǎn)抵押或者增信措施來保證交易的安全。

4、評估審價。這個步驟分兩步，一個是由專業(yè)的評估公司對項(xiàng)目的價值進(jìn)行評估，作為交易對價和納稅的依據(jù)。另一個是由申請人提供材料，由國土局進(jìn)行投資強(qiáng)度的審定。

5、契稅和交易手續(xù)費(fèi)的繳納。這個每個地方政策有差異，有的地方是要求先繳稅，待完成25%的投資強(qiáng)度后再轉(zhuǎn)讓。有的地方是完成25%的投資強(qiáng)度后再繳稅完成轉(zhuǎn)讓。實(shí)操中建議具體咨詢當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T。

7、辦理新的國土證。需要提供前面的土地契稅發(fā)票。

8、原項(xiàng)目的總包單位解除。當(dāng)然，有的公司會選擇繼續(xù)選擇原來的總包單位，只需變更施工圖，以及按照本公司的建筑標(biāo)準(zhǔn)施工。這個步驟實(shí)操中可以前置做一些準(zhǔn)備和溝通工作。

在建工程轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，還需要額外注意一些容易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾個方面：

1、了解項(xiàng)目是否存在司法查封的情況，若有司法查封，需要了解司法查封的原因，以及解除的條件。并在合同中約定由賣家全權(quán)解決。

2、了解項(xiàng)目是否存在抵押情況。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。因此要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要先接觸抵押。

3、了解項(xiàng)目施工單位及施工情況。用以明確是否存在巨大的結(jié)算爭議，是否阻礙后期開發(fā)進(jìn)度，研判解除總包合同的難度，成本，決定是否需要換新的施工單位。

4、原項(xiàng)目如有部分銷售的，需了解預(yù)售情況，房源數(shù)量，所收款項(xiàng)數(shù)額，制定清單。 并在在建工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定，如果購房者不同意解除購房合同的處理措施條款。

出讓方：主要涉及有企業(yè)所得稅（賣家為企業(yè)）或者是個人所得稅（賣家為自然人）、增值稅、土地增值稅、印花稅城建稅及附加五種。其中企業(yè)所得稅稅率25%，個人所得稅稅率20%，增值稅稅率為9%，印花稅稅率萬分之五。

關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓中，原項(xiàng)目公司投資開發(fā)成本能否累計(jì)計(jì)入后續(xù)的土地增值稅開發(fā)成本問題：

在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條中列舉了各項(xiàng)可扣除的成本，并未明確禁止不能扣除。而且項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在已經(jīng)完成了投資，如果不能抵扣，無異于是在進(jìn)行重復(fù)無效的投資。

但有的地方政府是明文規(guī)定不能計(jì)入和抵扣的，例如廣西省。但是廣西的做法不具有普遍性，大家在實(shí)操中可以根據(jù)法無明文禁止即可為的原則，只要地方?jīng)]有明確禁止，就可以抵扣。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 在建工程轉(zhuǎn)讓步驟、稅費(fèi)分析、操作要點(diǎn)（收藏）