作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖(ID: toutuoJH)

最近一段時(shí)間，很多城市都完成了第二批次的集中土地出讓?zhuān)僚牡慕Y(jié)果也都紛紛出爐了。有一組數(shù)據(jù)，關(guān)于部分城市國(guó)企和民企拿地比例的統(tǒng)計(jì)，非常有意思。

數(shù)據(jù)自來(lái)風(fēng)財(cái)訊

這些集中供地的城市里面，只有青島和無(wú)錫兩個(gè)城市，民企拿地金額超過(guò)了一半。其他的城市，都是國(guó)企拿地占據(jù)主要位置，最低的比如重慶，民企拿地金額只有區(qū)區(qū)的4.2%。

國(guó)資房企拿地能力之強(qiáng)，民企拿地存在感越來(lái)越弱，由此可見(jiàn)一斑。如果把這個(gè)榜單，換成是各個(gè)一二線城市的地區(qū)拿地排行榜，那民企的比例可能會(huì)更低，特別是一些區(qū)域平臺(tái)國(guó)企在本土作戰(zhàn)，拿地的勢(shì)頭并不比一些大型國(guó)企弱。如果再算上各地舊改項(xiàng)目，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目拿地情況，拿這個(gè)榜單里面的國(guó)企拿地份額，還要大得多。

土儲(chǔ)是直接決定房企發(fā)展?jié)摿Φ囊蛩?，目下拿地的多寡，直接決定未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜的高低。

雖然目下國(guó)內(nèi)房企銷(xiāo)售排行榜，TOP10榜單還是以民營(yíng)房企為主，但是按照眼下拿地規(guī)模這個(gè)新趨勢(shì)，未來(lái)銷(xiāo)售TOP排行榜上的格局必然會(huì)有翻天覆地的變化。導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化，最大的因素就是，在新的融資和調(diào)控政策下，國(guó)資房企和民營(yíng)房企的競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)生重大變化：

國(guó)資房企里面又分為央企和地方國(guó)企兩種，兩種房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是不一樣的。

央企的核心優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力，體現(xiàn)在融資能力和融資成本上的長(zhǎng)處，其他類(lèi)型房企無(wú)人能及。大型央企的融資成本，一般能比普通上市民營(yíng)房企做到低2-3個(gè)點(diǎn)，甚至更多。即使是央企的一些新成立的項(xiàng)目公司，在機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)里面也能做到A以上，民企50強(qiáng)的母公司很多都達(dá)不到A級(jí)，這背后的巨大差距，是央企背后強(qiáng)大的國(guó)家資產(chǎn)作為信用背書(shū)。

大部分國(guó)企的經(jīng)營(yíng)觀念，相比一些高周轉(zhuǎn)的民企，向來(lái)是比較穩(wěn)健的。前些年民企都在大規(guī)模增加杠桿的時(shí)候，大部分國(guó)企也能做到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，因此負(fù)債得到了有效控制。融資政策收緊以后，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)，相比民企有更加寬裕的資金可用。

特別是在三道紅線以及一些列融資新規(guī)以后，金融機(jī)構(gòu)的避險(xiǎn)和政策合規(guī)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，民營(yíng)房企原來(lái)正常的融資也受到影響，無(wú)形中很受傷。大型的金融機(jī)構(gòu)，大多也是屬于央企國(guó)企陣營(yíng)，同屬一個(gè)體制內(nèi)的兄弟單位，“肉爛了還在鍋里”這是很多機(jī)構(gòu)暗地里普遍奉行的準(zhǔn)則。民營(yíng)房企在央企面前的差距，已經(jīng)不是融資成本高低的問(wèn)題，而是有沒(méi)有資格融資，能不能融資的問(wèn)題。越往以后走，越是大體量，商業(yè)自持比例越高的項(xiàng)目，或者是搞現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，民企身影出現(xiàn)在土拍場(chǎng)的概率就越低。

地方國(guó)企優(yōu)勢(shì)，在于信息的不對(duì)稱(chēng)，以及地方政府的持續(xù)投入。這兩年的公開(kāi)土拍市場(chǎng)，有一個(gè)非常典型的特征，就是作為“地頭蛇”的地方國(guó)企越來(lái)越強(qiáng)，拿地生猛勢(shì)頭無(wú)出其右。熱門(mén)地塊高價(jià)地，或者說(shuō)高自持比例的地，都是地方平臺(tái)公司最敢拿，不管到底算不算得過(guò)賬。新區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)的冷門(mén)地塊，別的房企不敢拿的，地方平臺(tái)公司扎堆拿。以至于，很多城市的2021年前三個(gè)月的房企拿地排行榜，top5清一色都是當(dāng)?shù)氐膰?guó)企或者平臺(tái)公司。

地方國(guó)企在土地市場(chǎng)的信息上，有其他房企不能望其項(xiàng)背的優(yōu)勢(shì)，說(shuō)得簡(jiǎn)單直白點(diǎn)，很多平臺(tái)國(guó)企跟國(guó)土部門(mén)都是在一棟樓辦公，土地的來(lái)龍去脈，上市時(shí)間，是不是哪家公司勾的地，中間涉及的具體規(guī)則，他們最為清楚不過(guò)了。知道的消息多了，能少走很多彎路，少花高價(jià)拿地，拿地都是精準(zhǔn)操作。

什么原因驅(qū)使了地方國(guó)企拿地如此猛？

有一部分是為了給地方政府托底，把土地的價(jià)格預(yù)期往上拉；一部分是為了修建安置房，拆遷還房，人才用房等；一部分是為了解決地方政府債務(wù)問(wèn)題，用土地融資，換一種路徑給捉襟見(jiàn)肘的地方財(cái)政輸血；還有一部分是因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)想拿地，為了拿地而拿地，只要有了地，就有項(xiàng)目可以開(kāi)發(fā)，可以土方工程，搞總包施工，裝修，材料這些上下游板塊的招標(biāo)，金額都不是小數(shù)字，操作的空間很大，地產(chǎn)人都懂的。

其實(shí)，國(guó)企在市場(chǎng)上的份額比例越來(lái)越大，這既是國(guó)企多重優(yōu)勢(shì)疊加的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，也是政策喜聞樂(lè)見(jiàn)的一個(gè)局面。房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，被提及越來(lái)越多，前些年房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了高負(fù)債，擠壓了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貢獻(xiàn)了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且還產(chǎn)生了不少爛尾樓等社會(huì)問(wèn)題。但是這些問(wèn)題大多是民企貢獻(xiàn)的，如果國(guó)企的市場(chǎng)份額提高，這對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行效果，有非常積極的意義。畢竟，國(guó)企在執(zhí)行政策的力度上，是一點(diǎn)都不含糊的。

不過(guò)，民企拿地存在感越來(lái)越弱，這根本上還是自己的原因。前兩三年的時(shí)候，除了個(gè)別屈指可數(shù)的穩(wěn)健房企，其他的大部分房企都在瘋狂舉債加杠桿，用不斷增加的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)推進(jìn)自己的發(fā)展規(guī)模。在這個(gè)高負(fù)債快速發(fā)展之下，把原來(lái)的粗放經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)失控等一系列問(wèn)題都掩蓋了。現(xiàn)在在拿地市場(chǎng)的集體失聲，將其視為是以前過(guò)度發(fā)展的一種修正，可能更為恰當(dāng)。

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原標(biāo)題： 土地公開(kāi)市場(chǎng)，存在感越來(lái)越弱的民企