作者：明哥

來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID:smartplaza）

模式一：只售不租

開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。

優(yōu)勢(shì)

開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。

劣勢(shì)

經(jīng)營(yíng)權(quán)分散，無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。

深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性取得了令人驚艷的成功，但很多商家難以立足，內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能嚴(yán)重退化。

模式二：只租不售

由開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。

優(yōu)勢(shì)

如果經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。

劣勢(shì)

對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求高，資金壓力大；易出現(xiàn)兩難境況：如將物業(yè)租賃給大商家，雖經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但大商家所支付的租金回報(bào)較低；如采取散租模式，雖能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。

只租不售模式是在購(gòu)物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨的現(xiàn)實(shí)。

模式三：不售不租

一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。

優(yōu)勢(shì)

開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng)因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。

劣勢(shì)

由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，還不知這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。

模式四：租售結(jié)合

租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。

優(yōu)勢(shì)

開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，將高樓層整體出租給品牌商家經(jīng)營(yíng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔營(yíng)區(qū)”的模式。該模式可以有效平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾。

經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)

要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來說還是得大于失；
要點(diǎn)二，通過主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值，同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。

上海大拇指廣場(chǎng)：主力店家樂福長(zhǎng)期租賃2萬㎡，剩余4萬㎡商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一管理。

模式五：證券化模式

經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長(zhǎng)期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，國(guó)外發(fā)展較好的購(gòu)物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。

操作方法

以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開發(fā)售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣給自已的REITs

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式比較：只售不租、只租不售、租售結(jié)合......