作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

干投資是一個(gè)技術(shù)活兒，不僅要會(huì)搞地，還要會(huì)搞錢(qián)，因?yàn)樵絹?lái)越多的房企要求上會(huì)帶融資方案了。

跟投資拿地不一樣，有很多標(biāo)準(zhǔn)和可以講出來(lái)的知識(shí)點(diǎn)，其實(shí)地產(chǎn)融資，很多都是沒(méi)有套路的套路，形式比較多樣。很多人想學(xué)融資又學(xué)不到，只能找一些知識(shí)的碎片，始終無(wú)法建立成系統(tǒng)的知識(shí)。這也是為什么大家比較難找到，地產(chǎn)融資相關(guān)的成體系的理論知識(shí)點(diǎn)的原因。

融資機(jī)構(gòu)，或者資金方跟房企合作，最關(guān)心的無(wú)非就是三個(gè)點(diǎn)，其一是要合規(guī)合法，不違反監(jiān)管；其二是怎么保證我的資金安全，其三就是我的錢(qián)怎么能穩(wěn)妥地回來(lái)。為了解決好這兩個(gè)問(wèn)題，地產(chǎn)融資也有了一些相對(duì)固定的套路，今天這篇就跟大家分享一下。

因?yàn)槿谫Y的概念外延很大，總包墊款，上下游供應(yīng)商墊款，都是房企融資的范疇。我們這里講的融資，是狹義的融資，即指的是跟資金方或者金融機(jī)構(gòu)借款的行為。包括前融，抵押貸款，開(kāi)發(fā)貸，并購(gòu)貸，發(fā)行企業(yè)債等。

前融，在目前嚴(yán)控涉房貸款融資的政策下，以前的明股實(shí)債基本上都沒(méi)法操作了，現(xiàn)在能做的都是真股權(quán)融資。一般融資規(guī)模，不超過(guò)項(xiàng)目土地款的70%，融資期限是2年以?xún)?nèi)，有的機(jī)構(gòu)會(huì)要求房企后期的開(kāi)發(fā)貸也捆綁一起做。真股權(quán)前融，一般會(huì)設(shè)有對(duì)賭條件，比如開(kāi)發(fā)進(jìn)度，銷(xiāo)售去化，利潤(rùn)率等。一旦沒(méi)有滿(mǎn)足對(duì)賭條件，資金方有權(quán)提前退出。前融的資金成本，普遍都在12%以上了，而且還很難找資金。在借款期限滿(mǎn)了后，機(jī)構(gòu)會(huì)以分紅、減資的方式退出。

抵押貸款，也就是單純的土地抵押貸款。有的房企在拿地以后，并不急于開(kāi)發(fā)的，會(huì)拿土地去銀行做單純的抵押貸款。這個(gè)放在以前，政策寬松是很好做的，標(biāo)的比較好的項(xiàng)目，基本上融資成本也在七八個(gè)點(diǎn)。但現(xiàn)在很難了，特別是在銀行那里難辦，因?yàn)椴婚_(kāi)發(fā)的土地，因?yàn)闆](méi)有涉及銷(xiāo)售回款，也就沒(méi)有資金來(lái)源可用于還款。房企要做抵押貸款，只能選一些民間的資金方，而且融資的金額會(huì)打折，融資成本還不低，一般也是在11%以上。同時(shí)，這些機(jī)構(gòu)會(huì)要求提供其他抵押物，或者質(zhì)押其他在售項(xiàng)目的股權(quán)。

開(kāi)發(fā)貸融資，開(kāi)發(fā)貸屬于房企融資方式里面，最中規(guī)中矩的形式了。開(kāi)發(fā)貸在政策上是只能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不得用于土地款支付，而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)穿透審查。因此房企做開(kāi)發(fā)貸，一般需要總包單位配合（或者自己搞個(gè)建筑公司），然后資金才能進(jìn)房企，用于土地款支付。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸也不好搞了，近兩年金融監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，銀行從業(yè)人員也更加小心翼翼，對(duì)銀行的融資產(chǎn)品合規(guī)性也提出了更高的要求。開(kāi)發(fā)貸，不是哪家房企滿(mǎn)足“432標(biāo)準(zhǔn)”，就可以隨便獲得審批放款的。現(xiàn)在不僅開(kāi)發(fā)貸的總量在縮小，而且對(duì)于房企和項(xiàng)目的審核要求也越來(lái)越高，首先銀行會(huì)對(duì)白名單以?xún)?nèi)的房企，優(yōu)先合作，如果都在白名單內(nèi)，那就優(yōu)先考慮國(guó)企。

而且銀行做開(kāi)發(fā)貸，優(yōu)先考慮一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目，三四線(xiàn)的項(xiàng)目，基本是很難做開(kāi)發(fā)貸，找當(dāng)?shù)氐男〕鞘猩虡I(yè)銀行，倒是可以操作，但是融資成本很高（大多14%以上），條件也苛刻。因?yàn)殂y行也知道，三四線(xiàn)城市房子不好賣(mài)，銷(xiāo)售回款有問(wèn)題，資金安全得不到保障。

并購(gòu)貸，顧名思義就是房企在收并購(gòu)項(xiàng)目的時(shí)候，用到的融資方式。并購(gòu)貸相對(duì)于其他融資方式，操作難度更大，技術(shù)含量更高，因此能做的金融機(jī)構(gòu)本身就不多（大多都是覺(jué)得太麻煩，優(yōu)先做其他產(chǎn)品去了）。并購(gòu)貸需要股東的一致同意，而且對(duì)于并購(gòu)的項(xiàng)目交易架構(gòu)合理性，交易價(jià)格合理性，項(xiàng)目盈利性，還款來(lái)源也有嚴(yán)格的審查要求。不過(guò)并購(gòu)貸在房企的融資方式里面比較少用，而且同一階段，大多會(huì)選擇開(kāi)發(fā)貸。開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸是互斥的，因?yàn)橥恋刂荒艿盅阂淮?。如果房企是要選擇并購(gòu)貸，在收并購(gòu)階段洽談，就需要提前考量。比如，可以要求被收購(gòu)方提前配合融資，完成董事會(huì)人員變更，這些是優(yōu)先選項(xiàng)，至于項(xiàng)目的控制權(quán)，則可以晚一些獲取。

最后一個(gè)融資方式，就是發(fā)行公司債。公司債的發(fā)行，有一個(gè)門(mén)檻，那就是必須是上市的股份有限公司，而且還需要證監(jiān)會(huì)的審核批準(zhǔn)。公司債會(huì)約定一個(gè)利率，期限，以及公布明確的資金用途。目前國(guó)內(nèi)很多房企，都會(huì)定期發(fā)行一些公司債，用于公司的舊債償還，或者資本市場(chǎng)的操作等。對(duì)于沒(méi)有上市的房企來(lái)講，則不具備發(fā)債的資格，這條路算是走不通了。但是“三道紅線(xiàn)”新規(guī)以后，即使是上市房企發(fā)債也不能隨意了，需要受到負(fù)債率等指標(biāo)限制。

在2018年以前，房企還可以去海外發(fā)債，募集資金到國(guó)內(nèi)買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，但是這個(gè)口子現(xiàn)在也被封堵住了，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定房企現(xiàn)在去海外發(fā)債，只能用于償還新債，不得用于投資境內(nèi)外的地產(chǎn)項(xiàng)目，以及用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

與公司債相區(qū)別的，是企業(yè)債，企業(yè)債主要是針對(duì)國(guó)有企業(yè)，由發(fā)改委審核。企業(yè)債募集的資金，大多是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，固定資產(chǎn)投資，技術(shù)改造，政府相關(guān)的公益事業(yè)投資等等。大家看到的高速公路，實(shí)證管網(wǎng)，發(fā)電站這些，經(jīng)過(guò)包裝一下，搞一個(gè)方案都可以拿去發(fā)債。相比之下，國(guó)企比民企融資，還是要容易很多。

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原標(biāo)題： 越走越窄的，地產(chǎn)融資