作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2021年開(kāi)局，全國(guó)土地供應(yīng)如火如荼，各大房企紛紛加入搶地陣營(yíng)，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)打響。

融創(chuàng)是這場(chǎng)投拓大戰(zhàn)的其中一員。復(fù)工僅三天時(shí)間，這家企業(yè)就接連砸下85億元在南通、上海拿地。

普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，時(shí)下正值年初，各家房企用于投拓的資金尚且充裕，反映到土地招拍掛上，則表現(xiàn)出房企熱烈搶地的景象。

但拿地之余，融創(chuàng)上海普陀宅地超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)同樣引發(fā)了不少關(guān)注。一邊是積極納儲(chǔ)的利好消息，一邊卻是高地價(jià)與限售、限價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)壓力。

這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的戰(zhàn)利品是上海普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，該地塊為住宅用地，出讓面積3.82萬(wàn)平方米，容積率為2，建筑面積7.65萬(wàn)平方米，地塊的起始價(jià)為47.39億元，起始樓面價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米。

上述地塊共吸引了包括招商、融創(chuàng)+建發(fā)聯(lián)合體、保利在內(nèi)的三家拿地主體參拍，因此，這場(chǎng)搶地大戰(zhàn)也被稱(chēng)作普陀石泉社區(qū)“三國(guó)大戰(zhàn)”。

根據(jù)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)的消息，地塊開(kāi)拍后，融創(chuàng)聯(lián)合體率先舉牌報(bào)價(jià)，保利緊隨其后，在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，兩家拿地主體開(kāi)始了你來(lái)我往的叫價(jià)。

拍賣(mài)20余分鐘后，地塊報(bào)價(jià)突破50億元，但房企們似乎沒(méi)有停下戰(zhàn)火的意思，依舊以較快的速度舉牌喊價(jià)。30分鐘左右，地塊拍賣(mài)至64輪，招商首度加入戰(zhàn)場(chǎng)，三家拿地主體開(kāi)始激烈廝殺。

隨著時(shí)間的流逝，地塊的樓面價(jià)從每平方米6.2萬(wàn)元逐步上升至7萬(wàn)元，進(jìn)而突破8萬(wàn)元。各方斷斷續(xù)續(xù)“交火”至第314輪，最終，融創(chuàng)+建發(fā)聯(lián)合體成功搶得上海普陀區(qū)石泉社區(qū)宅地。

在分析人士看來(lái)，此次上海普陀宅地能夠吸引諸多大型房企爭(zhēng)搶?zhuān)环矫?，是?dāng)下正值年初，各大房企用于拿地的金額充裕；另一方面則源于地塊本身的指標(biāo)較為優(yōu)質(zhì)。

據(jù)悉，上述地塊位于上海內(nèi)環(huán)，是標(biāo)準(zhǔn)的“地鐵上蓋”，同時(shí)，地塊周邊多為上世紀(jì)80年代建造的售后公房，板塊內(nèi)的改善需求較為旺盛，其周邊競(jìng)品不多，這就意味著，該項(xiàng)目在后續(xù)銷(xiāo)售上將擁有極大的優(yōu)勢(shì)。

在該普陀地塊當(dāng)中，建發(fā)擁有49%股權(quán)，而融創(chuàng)則作為操盤(pán)方擁有其余51%股權(quán)，分析人士提到，拉來(lái)建發(fā)共同拿地不僅能夠減少企業(yè)投拓階段的競(jìng)爭(zhēng)，還能共同分擔(dān)高額的地價(jià)，共攤風(fēng)險(xiǎn)，可以預(yù)測(cè)，上述地塊后續(xù)或?qū)⒋蛟鞛橐继?hào)院等頂豪系列產(chǎn)品。

回到地塊本身，此次地塊的成交金額為64.52億元，溢價(jià)率36.15%，成交樓面價(jià)為8.43萬(wàn)元/平方米，刷新了上海普陀區(qū)宅地成交單價(jià)，同時(shí)躋身上海宅地歷史成交單價(jià)前五名。

針對(duì)超高的樓面價(jià)，不少投資者在公開(kāi)平臺(tái)表示質(zhì)疑：“八萬(wàn)多拿一塊周邊二手房?jī)r(jià)不到六萬(wàn)的地，怎么想的？”、“旁邊同社區(qū)地塊四萬(wàn)多，二手房目前接近六萬(wàn)，融創(chuàng)此次拿地單價(jià)八萬(wàn)多，不會(huì)虧？”……

事實(shí)上，在2020年12月18日，大華集團(tuán)同樣在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿下一宗地塊，該地塊與融創(chuàng)此次拿下的宅地直線距離僅為463米左右，但彼時(shí)大華的拿地價(jià)格為30.6億元，成交樓面價(jià)4.74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率17.55%

時(shí)隔兩個(gè)月，地塊的樓面價(jià)格幾乎翻了一番，與此同時(shí)，當(dāng)下樓市調(diào)控并未松綁，在限售限價(jià)等政策引導(dǎo)下，融創(chuàng)普陀項(xiàng)目的未來(lái)利潤(rùn)成謎。

但也有不少反對(duì)意見(jiàn)。據(jù)悉，融創(chuàng)此次的樓面價(jià)近8.5萬(wàn)元/平方米，若加上后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、建安成本、三費(fèi)等等，要實(shí)現(xiàn)盈利，其新房售價(jià)至少需要突破12萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)普陀區(qū)房管局在競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)開(kāi)始前發(fā)布的相關(guān)提示，該地塊周邊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米。具體而言，同在石泉社區(qū)的寶華城市之星目前的次新房售價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，而其余入市時(shí)間較長(zhǎng)的二手房房?jī)r(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。

因此，綜合周邊二手房售價(jià)，有投資者在公開(kāi)平臺(tái)預(yù)測(cè)，上述項(xiàng)目的樓面價(jià)或能達(dá)到14萬(wàn)元/平方米至15萬(wàn)元/平方米，融創(chuàng)的帳還是能算得過(guò)來(lái)的。

風(fēng)從上海來(lái)。

“以上海為核心的滬寧區(qū)域，因其高成長(zhǎng)性，仍將是融創(chuàng)中國(guó)未來(lái)布局的重點(diǎn)區(qū)域，融創(chuàng)中國(guó)不做曇花一現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商，而要不斷沉淀和積累，打造時(shí)代豪宅。”早在2016年，融創(chuàng)中國(guó)上海區(qū)域集團(tuán)總裁田強(qiáng)就曾如是說(shuō)到。

對(duì)融創(chuàng)而言，上海是一座奇妙的城市，從2012年首入上海至今，這家企業(yè)不斷在加碼布局這座東方名都。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅本月以來(lái)，融創(chuàng)已斥資134.05億元在全國(guó)各地納儲(chǔ)，其中包括2月4日以22億元奪上海臨港新片區(qū)商住地；2月19日以20.25億元搶南通地塊……但綜合來(lái)看，上海依舊是融創(chuàng)的布局重點(diǎn)，在本月的投拓當(dāng)中，融創(chuàng)在上海總共摘得兩宗地塊，拿地總金額達(dá)到86.51億元，占月內(nèi)投拓總金額的六成。

對(duì)此，分析人士表示，作為一線城市，上海無(wú)疑是融創(chuàng)的必爭(zhēng)之地，近幾年，融創(chuàng)在上海開(kāi)發(fā)了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，其中不乏上海桃花源、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院等超級(jí)IP，擁有較大的品牌效益，同時(shí)，融創(chuàng)連續(xù)多年在上海奪得銷(xiāo)冠的地位。

根據(jù)融創(chuàng)上海區(qū)域官微數(shù)據(jù)顯示，截止2021年1月31日，融創(chuàng)在上海共有37個(gè)項(xiàng)目，其中售罄項(xiàng)目25個(gè)，在售項(xiàng)目5個(gè)，待售項(xiàng)目7個(gè)。而財(cái)報(bào)顯示，截至去年中期，融創(chuàng)中國(guó)在上海的總土地儲(chǔ)備為332.46萬(wàn)平方米，再加此次奪得的普陀區(qū)宅地，融創(chuàng)在上海的版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

銷(xiāo)售方面，2017年，融創(chuàng)中國(guó)首度在上海房企銷(xiāo)售排名當(dāng)中躋身前五，2018年，其還憑借融創(chuàng)濱江壹號(hào)院、陸家嘴壹號(hào)院等高端項(xiàng)目奪得流量銷(xiāo)售金額冠軍席位，年度權(quán)益銷(xiāo)售金額第二。

2019年，融創(chuàng)以225.83億元的權(quán)益金額位列銷(xiāo)售榜首，同比2018年增長(zhǎng)近95億元，超出第二名萬(wàn)科約35億元。

但從去年開(kāi)始，融創(chuàng)在上海的銷(xiāo)售金額及排名一度滑落。

2020年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約5752.6億元，同比增長(zhǎng)3.42%，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約4102.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.15%，2020年，歸屬于該公司的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約3889.2億元。

而其在上海的全口徑銷(xiāo)售額為306.23億元，排在第三位，權(quán)益銷(xiāo)售額為181.39億元，排名跌出前三。

事實(shí)上，雖然一線城市高端住宅有品牌效應(yīng)，但在高地價(jià)碰上嚴(yán)限價(jià)，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致整體的銷(xiāo)售金額下滑，與此同時(shí)，限價(jià)的因素，也導(dǎo)致融創(chuàng)整體的溢價(jià)能力下降。

或許，融創(chuàng)頻繁加碼上海，意在重回巔峰；或許，融創(chuàng)大手筆拿地之下，同樣暗藏魔都的業(yè)績(jī)焦慮。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 融創(chuàng)上海再拓土樓面價(jià)8萬(wàn)+利潤(rùn)空間與業(yè)績(jī)補(bǔ)位“焦慮”