丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年上半年對長租公寓行業(yè)來說是個艱難的時刻。疫情加快了行業(yè)洗牌的進度，企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營質(zhì)量分化加劇，“爆雷”事件集中爆發(fā)。
蛋殼“爆雷”事件發(fā)酵至今，儼然已成為一個民生問題。蛋殼不是唯一一個“爆雷”企業(yè)，也不是最后一個。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多達84家。很大一部分企業(yè)“爆雷”原因在于“高進低出”“長收短付”的運營模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。
從目前來看，長租市場仍處于洗牌期，無論是分散式長租公寓，還是集中式長租公寓，在行業(yè)發(fā)展初期階段都存在或多或少不可預(yù)知的風險，比如企業(yè)追求規(guī)模后自身現(xiàn)金流壓力增加、獲取房源成本過高等等。
卷入“爆雷”漩渦的分散式長租品牌
蛋殼“爆雷”事件仍然在持續(xù)發(fā)酵。
自上市以來，蛋殼公寓風波不斷，直至11月初，蛋殼深陷流動性危機，并接連傳出公寓斷網(wǎng)、拖欠合作伙伴賬款及房東租金的消息，11月10日以來，蛋殼北京總部陸續(xù)出現(xiàn)維權(quán)事件。
“現(xiàn)在管家聯(lián)系不到，我還沒有清算，要怎么辦？”在上海一個蛋殼租客自發(fā)組建的維權(quán)群里，年租已住7個月的小張遭遇房東驅(qū)趕，陷入兩難境地的他，只能在維權(quán)群里和同路人“抱團取暖”。
在杭州的王女士同樣焦頭爛額，11月16日看到蛋殼“破產(chǎn)”的消息之后，不久房東通知盡快搬離，在此之前，她租住的公寓已經(jīng)連續(xù)多月處于無保潔狀態(tài)，三個月返現(xiàn)未到賬，租金貸剩余8個月未解除，直接損失將超過2.5萬元。
目前，她仍在硬撐著沒有退租，她在等一個說法。
蛋殼曾于11月16日通過官方微博發(fā)聲，“我們沒有破產(chǎn)，也沒有跑路！”，至今仍未有其他官方層面的解決方案。
我們以租客的身份向蛋殼方面咨詢時，得到的回應(yīng)是“一切正常，招租工作正常運營中”。
市場占有率第二位、美股上市，這些都曾是蛋殼的光環(huán)。短短10余月，蛋殼走向成立五年來的至暗時刻。在這場風暴中，從租客、房東、合作方到企業(yè)，似乎沒有一個參與者從中獲益。
蛋殼不是個例，2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”，2020年1-11月多達84家。其中，多為以“高進低出”“長收短付”運營模式為主的分散式長租公寓品牌。
圖：2017年-2020年11月長租公寓企業(yè)爆雷數(shù)量
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
表：2017年以來部分問題企業(yè)匯總
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售
租金貸用戶占比達68%
在各大新聞事件背后有一個高頻詞：租金貸。這也是此次“爆雷”事件引發(fā)民生問題的核心。
不同于傳統(tǒng)的租房生意，蛋殼公寓一開始做的是C2B2C模式，即公司處于中立方，將房東的房子統(tǒng)一改造、升級、運營后，再出租給租客，提供租后服務(wù)。
與多數(shù)分散式長租公寓的運營邏輯相同，為了獲得更多資金流，長租公寓運營方會引入金融機構(gòu)，以房租優(yōu)惠及月付誘導(dǎo)租戶使用租金貸服務(wù)。即租客與金融機構(gòu)簽訂貸款條約，分期向金融機構(gòu)償還租房貸款，金融機構(gòu)將全年租金一次性打入長租公寓企業(yè)賬戶。
長租公寓企業(yè)提前從金融機構(gòu)拿到長期租金，以進行規(guī)模擴張、吸納新房源，金融機構(gòu)會從蛋殼方獲得一定的利息收入。
過去幾年的擴張中，蛋殼公寓嚴重依賴此類運營模式。公開數(shù)據(jù)顯示，自2017年-2019年，蛋殼公寓租金貸用戶占比情況雖大幅度減少，2017年時占比達91.3%，至2019年租金貸用戶占比仍達到了67.9%。
在此次事件爆發(fā)后，許多租客面臨著被房東趕出長租公寓的同時還需償還貸款的問題，對此，“租金貸”涉及金融機構(gòu)微眾銀行宣布，蛋殼公寓租金貸業(yè)務(wù)截至到2021年3月31日前暫不計入征信，但對于貸款終止事宜沒有清晰聲明。
圖：2017-2019年蛋殼公寓租金貸占比情況
高杠桿下，蛋殼似乎陷入一個循環(huán)。自2018年9月起，全國各城市開始嚴查隔斷房、群租房，蛋殼公寓可獲得利潤因此降低，加上2020年疫情影響，出租率及租金的下跌，加速了蛋殼公寓資金鏈問題的暴露。
尤其今年以來，全國各地監(jiān)管從嚴，全國至少11個城市加強對“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，提出防范“租金貸”風險。成都曾明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中規(guī)定住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位。
這意味著，原本依靠租金貸業(yè)務(wù)的蛋殼公寓現(xiàn)金流入將會大幅減少，而蛋殼公寓2019年租金貸占比已高于警戒線。
“高進低出”“長收短付”導(dǎo)致資金鏈斷裂，是蛋殼公寓“爆雷”最直接的原因。與蛋殼“爆雷”原因類似的是，2017年以來“爆雷”的150多家長租公寓品牌多數(shù)是因為同樣的原因。
深層次原因來看，不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)-金融-房地產(chǎn)運營模式的高風險問題，更有大環(huán)境及蛋殼過去盲目追求規(guī)模擴張等多種原因。
長租公寓仍需要時間沉淀
規(guī)模，還是利潤？這是全行業(yè)共同的話題。
目前“爆雷”的企業(yè)多為分散式長租公寓，多數(shù)分散式長租公寓的運營模式如出一轍，存在較高風險，盲目擴張，而高收低租的模式無法長久維持，絕不可取。
行業(yè)發(fā)展初期，為搶占市場規(guī)模企業(yè)往往會把規(guī)模放在首位，畢竟規(guī)模是增厚利潤的基礎(chǔ)。放眼分散式長租領(lǐng)域，蛋殼的擴張速度非常典型。
短短五年，蛋殼房源規(guī)模從2000多間增至超41萬間，5年增長了近200倍，成為僅次于自如的第二大分散式長租企業(yè)。
分散式公寓在房源獲取上更為容易，易快速擴大規(guī)模，但各環(huán)節(jié)的租賃關(guān)系穩(wěn)定性較差，較短的租約將成為其資產(chǎn)證券化的障礙。
值得注意的是，在一線城市規(guī)模擴張受阻后，蛋殼于2019年明顯開始下沉至二線城市，當年二線城市房源規(guī)模增長達150%。下沉也意味著租金回報率降低，瘋狂的擴張為2020年資金鏈出問題埋下隱憂。
與規(guī)模增長相反的是，蛋殼的“貼錢”模式導(dǎo)致企業(yè)連續(xù)三年虧損，虧損金額持續(xù)擴大。
財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓虧損額增長迅猛，從2億多元飆升至近35億元。2020年一季度，虧損達12.30億元，單季虧損創(chuàng)下近年新高。
圖：2017年-2020年1季度蛋殼公寓虧損情況
數(shù)據(jù)來源：蛋殼公寓
與高速擴張的分散式長租公寓不同，集中式長租公寓擴張速度相對較慢，其中部分采取與業(yè)主方簽訂長期的整租協(xié)議后運營的輕資產(chǎn)模式，也有部分采取購買物業(yè)進行更新改造或者是取得土地后開發(fā)運營的重資產(chǎn)模式，這就使得集中式長租公寓在某種程度上獲取房源的難度與整體投入都相對較高。但這并不代表集中式長租公寓就沒有風險。
無論是集中式長租公寓還是分散式長租公寓，其中最大的問題都是在于對規(guī)模的盲目追求，從而導(dǎo)致獲取房源成本過高，自身現(xiàn)金流承壓。
數(shù)據(jù)顯示，在上半年疫情影響下，不少規(guī)模品牌集中式長租公寓企業(yè)已經(jīng)開始放慢規(guī)模擴張速度以規(guī)避風險。
以萬科泊寓為例，在政策利好和資本熱潮影響下，2017-2019年規(guī)模型企業(yè)進入快速擴張規(guī)模的發(fā)展階段，單月開店數(shù)量一度超過3000間。2020年在疫情影響下規(guī)模擴張速度開始放緩，轉(zhuǎn)而提升經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)營效率。同樣，龍湖冠寓近三年整體出租率提升，上半年攀升至85.3%，企業(yè)整體經(jīng)營效率提升，上半年開業(yè)房間僅4000間，規(guī)模擴張放緩。
受整體市場融資規(guī)模限制，長租公寓運營商在自身現(xiàn)金流壓力下，選擇放棄規(guī)模追求利潤，經(jīng)營由數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展。這對于行業(yè)而言，是一個很有代表性的信號。
在目前行業(yè)發(fā)展初期，長租公寓市場和企業(yè)需要這樣慢慢的沉淀。
長租公寓行業(yè)的“爆雷”是行業(yè)誕生以來一直存在的問題，但從2019年初至今，市場下行趨勢明顯，租賃行業(yè)逐漸變成低毛利行業(yè)，加上今年7、8月，各地政府密集發(fā)布相關(guān)政策，部分抗風險較弱的長租企業(yè)預(yù)知到風險，提前跑路。
“爆雷”事件，反應(yīng)出長租企業(yè)經(jīng)營模式中隱藏的痛點，即資金投入大、運營周期長、回報率低。需要注意的是，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)所擔的風險也就越大。因為規(guī)模越大，就需要企業(yè)同時搶占供應(yīng)和需求市場，原本長租公寓只是簡單的賺“租金差”的商業(yè)模式，但租金貸抬高了經(jīng)營杠桿率，很容易變成不賺錢的事情，同時能夠造成資金鏈斷裂的致命性問題。
在行業(yè)發(fā)展初期，市場端進入發(fā)展快車道，長租公寓運營企業(yè)無序擴張、野蠻生長，導(dǎo)致資金鏈惡意違約；而市場制度建設(shè)仍有空白。此次蛋殼公寓“爆雷”，恰恰給長租市場敲響了警鐘，在規(guī)?；瘮U張的同時，要注意維護企業(yè)安全邊際。
未來很長一段時間，租賃行業(yè)將進入市場監(jiān)管加強的狀態(tài)。資金監(jiān)管將是重要的領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控高進低出、長收短付、租金貸等市場亂象。
對于企業(yè)而言，任何行業(yè)在發(fā)展初期都是不盈利的?，F(xiàn)如今的長租公寓正如早期的共享單車、滴滴，拼資金、拼實力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)，“大浪淘沙”之后，行業(yè)逐漸走向成熟后將形成兩端分化現(xiàn)象，中端企業(yè)會逐漸退出，行業(yè)最終將達到多方制衡的健康狀態(tài)。
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