觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
凱德成立至今，一直勇于進(jìn)行大刀闊斧的組織架構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)線升級(jí)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 恩格斯說，大航海后，我們的世界大了十倍。而企業(yè)新的故事，也蘊(yùn)藏在一次次的開拓求變之中。
這幾年，凱德發(fā)生了不少事情。從出售三四線物業(yè)回歸一二線，收購(gòu)星橋騰飛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園，乃至組織架構(gòu)整合，凱德總在大刀闊斧地改變著。
3月22日，凱德集團(tuán)公告稱，與淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司凱騰控股進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計(jì)劃，將旗下的投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理（CLIM）”，該公司將在新加坡證券交易所上市，李志勤作為集團(tuán)首席執(zhí)行官將掌舵凱德投資管理。
重組之后，這一上市實(shí)體旗下管理資產(chǎn)約為1150億新加坡元（約合856.8億美元），預(yù)計(jì)成為亞洲最大、全球第三大的房地產(chǎn)投資管理公司。
余下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)將被私有化，由凱騰控股持有，預(yù)估資產(chǎn)凈值約為61億新元，這部分私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)開發(fā)和培育項(xiàng)目，將成為CLIM的重要項(xiàng)目?jī)?chǔ)備來源。
這次轉(zhuǎn)型，意味著地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被剝離凱德集團(tuán)。至于理由，或許真如凱德集團(tuán)管理層所言：“為了讓凱德真正成為一家輕資產(chǎn)和資本高效的企業(yè)。”
一切有跡可循，凱德對(duì)自己的定位早有了根本變化。凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓曾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，凱德以前是一個(gè)有資產(chǎn)和基金管理能力的開發(fā)商，現(xiàn)在倡導(dǎo)自己是一個(gè)帶有開發(fā)能力的資產(chǎn)和基金管理方。
轉(zhuǎn)型重組
3月22日，凱德集團(tuán)宣布，它將與凱騰控股公司一起進(jìn)行業(yè)務(wù)重組計(jì)劃，以鞏固集團(tuán)的投資管理平臺(tái)業(yè)務(wù)，以及把集團(tuán)的雅詩(shī)閣住宿業(yè)務(wù)納入“凱德投資管理”（CLIM）平臺(tái)，并將CLIM在新加坡交易所上市。
CLIM的資產(chǎn)管理規(guī)模約1150億新元，有望成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司，以及全球第三大REIM上市公司。
與此同時(shí)，集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將私有化，這部分業(yè)務(wù)及資產(chǎn)預(yù)估資產(chǎn)凈值約為61億新元，現(xiàn)任凱德集團(tuán)總裁廖茸桐將擔(dān)任私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官。這部分業(yè)務(wù)由凱騰控股完全掌控，凱騰控股是淡馬錫非直接擁有的公司，現(xiàn)為凱德集團(tuán)最大股東，持股52%。
私有化一般都會(huì)給予股東相應(yīng)溢價(jià)。凱德房地產(chǎn)業(yè)務(wù)私有化代價(jià)為：凱德集團(tuán)將把其在CLIM約48％股份分配給所有股東。由于1對(duì)1股權(quán)分配，CLIM在分配股份后所擁有股份比例，將等于凱德集團(tuán)合格股東的現(xiàn)有持股權(quán)。
另外，集團(tuán)還將在凱德綜合商業(yè)信托中分配3.882億股股份，總計(jì)占CICT未償付股份的6%，使其在凱德綜合商業(yè)信托持有的股權(quán)從28.9％減至22.9％。凱騰控股不參與相關(guān)派發(fā)計(jì)劃。
換言之，凱德集團(tuán)合格股東所擁有的每一股，將相應(yīng)獲得每股4.102元的現(xiàn)金和股本，這一價(jià)格較凱德集團(tuán)最后交易價(jià)溢價(jià)24％，也比過去一個(gè)月平均股價(jià)（VWAP）高出27%。
根據(jù)公告，重組計(jì)劃中，涉及到的投資組合將包括：六家公開上市的REITs和商業(yè)信托，以及房地產(chǎn)私募基金的投資管理平臺(tái)；有關(guān)基金的股權(quán)；集團(tuán)住宿業(yè)務(wù)；集團(tuán)持有的構(gòu)成有關(guān)基金的資產(chǎn)輸送渠道的相關(guān)資產(chǎn)；以及包括在CLIM投資組合中的辦公室和零售商場(chǎng)的某些運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
官網(wǎng)顯示，截至2020年12月31日，凱德集團(tuán)管理資產(chǎn)約1325億新元，投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓及住宅，集團(tuán)業(yè)務(wù)遍及全球30多個(gè)國(guó)家的230多個(gè)城市。
具體到重組中涉及的投資組合，凱德旗下共管理凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商用中國(guó)信托、騰飛印度信托、凱德商用馬來西亞信托6支上市REITs和商業(yè)信托（總市值約340億新元），以及20多支私募基金。
雅詩(shī)閣的業(yè)務(wù)也遍及全球30多個(gè)國(guó)家。截至目前，雅詩(shī)閣擁有約7萬個(gè)運(yùn)營(yíng)單元和近5.3萬個(gè)正在開發(fā)的單元，在超過770個(gè)物業(yè)中總共擁有約12.3萬個(gè)單元。
實(shí)際上，重組的伏筆早被埋下。重組起點(diǎn)始于2019年，凱德集團(tuán)以110億新元收購(gòu)重組星橋騰飛。
這筆交易之后，凱德在中國(guó)的資產(chǎn)類別擴(kuò)展至物流和商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園，建立起涵蓋城市綜合開發(fā)、商務(wù)園/產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)綜合體、辦公樓、購(gòu)物中心、住宅、服務(wù)公寓的立體產(chǎn)業(yè)鏈條，形成跨資產(chǎn)類別和地域的協(xié)同效應(yīng)。
這只是第一步，據(jù)悉，作為轉(zhuǎn)型的一部分，凱德集團(tuán)彼時(shí)與要約方就提出業(yè)務(wù)重組計(jì)劃：將投資管理平臺(tái)及其住宿業(yè)務(wù)整合到CLIM，并將集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)私有化。目的便是令凱德集團(tuán)更多關(guān)注房地產(chǎn)投資管理，提高效率及回報(bào)。
“手術(shù)刀”
實(shí)際上，凱德成立至今，一直勇于進(jìn)行大刀闊斧的組織架構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)線升級(jí)。
資料顯示，凱德集團(tuán)原名為嘉德置地，在新加坡的公司名為“嘉德”，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)。1994年，嘉德置地入駐中國(guó)，中國(guó)也是嘉德置地在海外最大的市場(chǎng)。
2013年1月，新加坡嘉德置地宣布公司中文名稱正式更名為凱德集團(tuán)，以及架構(gòu)調(diào)整。
重組完成后，凱德集團(tuán)將主要包括凱德新加坡、凱德中國(guó)、凱德商用和雅詩(shī)閣有限公司（雅詩(shī)閣）四個(gè)子公司。
其中，凱德新加坡的業(yè)務(wù)包括新加坡和馬來西亞住宅和商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)；凱德中國(guó)負(fù)責(zé)在華所有開發(fā)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；凱德商用和雅詩(shī)閣的管理架構(gòu)保持不變。
2014年，上市不足6年的凱德商用通過私有化重回凱德集團(tuán)，交易成本為30.6億新加坡元，約合152億元人民幣。
最近幾年，凱德的動(dòng)作愈加頻繁。2018年1月，凱德宣布向萬科印力出售20個(gè)購(gòu)物中心所屬項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，總代價(jià)約84億元。交易所涉及的20家購(gòu)物中心，分布在19個(gè)城市，14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。
同時(shí)期，凱德開始加大在廣州、上海等核心城市的投資。當(dāng)年11月13日，宣布以128億元收購(gòu)上海虹口星港國(guó)際中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額約200億元，計(jì)劃打造為上海第三座來福士，并接連拿下多個(gè)項(xiàng)目。
“進(jìn)出之間”，是凱德“資產(chǎn)優(yōu)化”的部署。
項(xiàng)目之外，凱德的手術(shù)刀更轉(zhuǎn)向了資產(chǎn)類別，星橋騰飛的收購(gòu)讓凱德將資產(chǎn)類別擴(kuò)充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
在那之后，為了迎合業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，凱德就開始進(jìn)行組織架構(gòu)整合：在全球，旗下辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、住宅和城鎮(zhèn)開發(fā)業(yè)務(wù)將按照地域管轄；而旅宿業(yè)務(wù)與基金和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則作為兩個(gè)獨(dú)立板塊垂直管理。
一切都有跡可循，這兩個(gè)垂直管理的業(yè)務(wù)，正是如今納入CLIM上市平臺(tái)的資產(chǎn)。按照公告中的表述，CLIM會(huì)將發(fā)展重點(diǎn)放在提高資產(chǎn)管理規(guī)模和效率上，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)快速增長(zhǎng)。
與此同時(shí)，私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)通過參與及合作項(xiàng)目開發(fā)和/或翻新CLIM及旗下基金中的項(xiàng)目，繼續(xù)支持CLIM業(yè)務(wù)發(fā)展。CLIM將充分利用這個(gè)重要的資產(chǎn)儲(chǔ)備管道來推動(dòng)其基金管理資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)。重組后，私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)也將成為潛在新業(yè)務(wù)的孵化器。
那么，為何地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)被剝離？
在管理層的表態(tài)中或許能找到答案，其稱：“由于存在較長(zhǎng)的培育期，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值在公開市場(chǎng)未能得到充分體現(xiàn)。將這部分業(yè)務(wù)私有化，能夠更好地把握房地產(chǎn)開發(fā)周期，優(yōu)化不同資產(chǎn)類別和市場(chǎng)的回報(bào)，也能夠做出更適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)決策，以投入具有吸引力但培育時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目，并以最優(yōu)方式建立資產(chǎn)儲(chǔ)備管道和孵化項(xiàng)目。
一位業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，鑒于凱德的大股東背景，以及雄厚的資金實(shí)力，地產(chǎn)業(yè)務(wù)私有化后有更大的自由度和靈活性，可能會(huì)給予更多支持。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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