《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020修正）

第二十條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十一條第二款 商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

（2017）最高法民終683號(hào)：由于商品房擔(dān)保貸款合同的特殊性，本案貸款實(shí)際上由建行青海分行直接支付到了開發(fā)商越州公司的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，越州公司應(yīng)將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過(guò)，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有免除購(gòu)房者（同時(shí)又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因?yàn)?，商品房出賣人將其收到的購(gòu)房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)是受購(gòu)房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項(xiàng)就是購(gòu)房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對(duì)性原理，購(gòu)房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒(méi)有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購(gòu)房者，然后再由購(gòu)房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項(xiàng)判決越州公司承擔(dān)對(duì)建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠(chéng)的還款責(zé)任錯(cuò)誤。

在商品房按揭貸款商業(yè)關(guān)系中，包含兩個(gè)法律關(guān)系：一為房屋買賣關(guān)系；二為借款合同關(guān)系。因?yàn)楝F(xiàn)有的法律規(guī)定房屋買賣合同解除后，當(dāng)事有權(quán)人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同，故實(shí)務(wù)中往往是《房屋買賣合同》與《借款合同》一并解除，但是對(duì)于《借款合同》解除后，借款人（購(gòu)房者）是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款義務(wù)，實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議不斷。有判令購(gòu)房者共同承擔(dān)還款責(zé)任的，有判令承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任的，還有判令免除還款責(zé)任的，裁判尺度完全不一致。甚至最高院在（2017）最高法民終683號(hào)（本糾紛解除《購(gòu)房合同》的案件）中與本判決持完全相反的觀點(diǎn)，這無(wú)疑給實(shí)務(wù)中統(tǒng)一裁判尺度造成了巨大的困境。

筆者認(rèn)為：最高院之所以對(duì)相同的法律事實(shí)作出不同的裁判觀點(diǎn)，在排除訴權(quán)的影響因素之外，可以看出最高院對(duì)商品房按揭貸款商業(yè)糾紛的重點(diǎn)關(guān)注和積極探索。

眾所周知，房地產(chǎn)是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，與我們的社會(huì)生活息息相關(guān)，在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，多數(shù)的社會(huì)群眾都背負(fù)著購(gòu)房貸款，這種超前消費(fèi)的商業(yè)模式直接影響著社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，讓購(gòu)房者在此類糾紛中既沒(méi)有得到應(yīng)有的房子又背負(fù)巨額的商業(yè)貸款，無(wú)疑是會(huì)對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)生活造成巨大的影響，誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素；但若免除購(gòu)房者的還款責(zé)任，又會(huì)增加金融業(yè)的不良資產(chǎn)比例，影響金融存款充足率，最終的惡果還是由全部的社會(huì)儲(chǔ)蓄公民承擔(dān)后果，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。故本案看似一個(gè)簡(jiǎn)單的民事糾紛，實(shí)則是當(dāng)前我國(guó)發(fā)展中的民生問(wèn)題縮影，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)供給側(cè)與需求側(cè)矛盾在社會(huì)生活中的具體體現(xiàn)。因此，僅從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度或者立法設(shè)計(jì)角度討論，無(wú)論出現(xiàn)什么樣的裁決都是既在情理之中，又在意料之外中結(jié)果。

但是，在現(xiàn)有的法律體系下，筆者認(rèn)為不能免除購(gòu)房者的還款責(zé)任，具體的說(shuō)理已經(jīng)在最高院（2017）最高法民終683號(hào)裁判觀點(diǎn)中闡述清楚，不再贅述。