作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

比規(guī)模更重要的事

前不久，劉鶴副總理在《人民日報》發(fā)表重磅文章《必須實現(xiàn)高質量發(fā)展》引發(fā)公眾熱議。尤其是文章中提及房地產的內容備受關注，其中“順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題”被認為是中央高層透露出房地產行業(yè)未來的機會與方向。

經過40多年的改革開放，中國房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積從6.7平米增長到今天的突破40平米。

當前，除了結構性的出現(xiàn)緊缺外，人們居住整體緊缺的時代已經過去了。站在這個角度講，中國房地產企業(yè)已經很好地完成了“有房住”的歷史使命。

在未來的時間里，“住好房”將成為中國房地產企業(yè)新的歷史使命。

新的歷史使命也意味著房企之間的競爭，終究會從金融屬性的資本較量，回歸到居住屬性的產品較量。

那些能活下來的房企最強的也不再是融資能力，而是營造產品品質的能力。

被低估的產品力

前不久，克而瑞發(fā)布了一份有關于房企產品力的測評榜單，相較于房企都在明爭暗斗的銷售排行榜，在炸天團看來，這才是一份非常重要的榜單。

前幾年行情好的時候，房企都在追求高周轉，高杠桿、高負債、高利潤，房子質量自然好不到哪里去。后來政策收緊了，房企為了保利潤，高周轉發(fā)揮到極致，成本也被控制到極致，房子質量就更加倒退了，因為房子質量被業(yè)主維權幾乎是每個樓盤在交付時都會遇到的共性問題。

在產品品質倒退的時候，無論是房企還是購房者都更應該重視這份產品力榜單。

在這份產品力較量的榜單里，前三甲眾望所歸，分別由融創(chuàng)、綠城和金茂摘得。

融創(chuàng)這些年在滿足客戶需求和產品創(chuàng)新上的進步有目共睹，綠城作為老牌品質房企依然是屹立不倒，而金茂更是憑借著幾座金茂府技驚全行業(yè)。

或許，在“住好房”的歷史使命里，所有房企最有必要認真研究的是：如何做好產品。

幾個月前，杭州在第二輪集中土拍前，為了抑制過熱的土拍市場調整土拍競價規(guī)則，開展“競品質”試點。簡言之，房企想?yún)⒓油僚模仨毾雀偲焚|方案，獲得資格后進入土拍程序。

或許，杭州只是開了先例，它的價值在于引導房企必須放棄過往忽視產品品質的行為，轉而要有產品主義精神，做出好的產品品質。

在山城重慶，前幾年成立了西南地區(qū)首個地產研發(fā)基地，聚焦于基礎材料、工藝和未來社區(qū)等領域的深度研究。

舉個簡單地例子，產品專家在研發(fā)基地通過對不同內襯金屬風管安裝工藝實驗打樣，首次研發(fā)出內襯預制“Ω”金屬風管安裝工藝。而該工藝的優(yōu)點就是優(yōu)化了風管形狀，可以大大減少了公攤面積。

在這個占地5000平米的研發(fā)基地里，類似的課題研究還有很多都在同步推進中。

他們看似不起眼，但微小的創(chuàng)新研發(fā)串聯(lián)起來可以助力產品品質大的提升。而背后主導這一切的正是產品力榜單上榜首位置的融創(chuàng)。

不止于重慶，中式建筑、精裝成品房、智能家居等領域的研究正在上海研發(fā)基地進行；在天津，產品專家正在研發(fā)基地里對綠色建筑技術、裝配式建造技術、高性能材料研發(fā)、環(huán)保材料檢測應用等領域的探索。

在研發(fā)基地的推動下，融創(chuàng)模塊化開發(fā)和標準化復制能力已經是有目共睹。單就產品線而言，壹號院系、桃花源系、宜和山水系、九府宸院系… …在今天，融創(chuàng)已經成為產品線體系最為豐富的房企之一。

或許，在未來，優(yōu)秀的房地產企業(yè)將會更像是科技公司，房企之間在“住好房”的科研創(chuàng)新上一較高低。到那時，才可謂是產品主義精神在房地產行業(yè)的真正崛起。 

對于普通房企而言，如何去打造和提升自己的產品力呢？

在總結優(yōu)秀房企的基礎上，炸天團認為至少有三點必須要做好。

去年，融創(chuàng)做了件很有意思的事情，在20個城市發(fā)放5500組客戶調研問卷，收集整理了約250萬字深度訪談內容，而目的就是洞察新一代主流客群的生活和居住需求。事實上，這也是融創(chuàng)“I AM I新生活主張”的由來。

請記住在任何時候任何行業(yè)任何產品，客戶需求都是產品力的源點。

在過去的20多年時間里，包括星河灣、仁恒、綠城、濱江、世茂、金茂等都曾先后代表著行業(yè)產品力的高度，以融創(chuàng)為例，是如何做到的呢？

內部他們設立了一種虛擬產品創(chuàng)新組織，參與者可能是在產品、運營客研、業(yè)務集團、區(qū)域集團等不同職能部門或區(qū)域，部門之間、區(qū)域之間的壁壘可以因為產品創(chuàng)新而打破，人才也在其中發(fā)揮出最大的效能。

而每個部門都可作為研發(fā)觸點，推動產品創(chuàng)新專題建立。換句話說，產品創(chuàng)新并不只是產品部門的事情，而是將整個集團全都調動起來，而產品研發(fā)基地作為創(chuàng)新研發(fā)的試驗場，又可把研發(fā)成果迅速轉化為產品模型，不斷迭代。

不難看出，這樣的組織生態(tài)設立目的就是為了源源不斷地產品創(chuàng)新，事實也證明，在這樣的組織生態(tài)下，是最有利于產品力提升的。

兩個月前，金地挖了一位渾身貼滿IT標簽的阿里副總裁范馳，這背后則是房企正試圖借助于數(shù)字化轉型提升產品力。

無獨有偶，融創(chuàng)在今年成立了線上業(yè)務推進部，引入原微軟中國服務部首席數(shù)字官尹靖和原IBM全球軟件及云服務交易系統(tǒng)IT負責人常紅平先后加盟，互聯(lián)網(wǎng)新鮮血液+融創(chuàng)業(yè)務骨干的工作協(xié)同模式，這無疑是融創(chuàng)為了數(shù)字科技化建設落地而設立。

最后，未來的市場會回歸到客戶市場，未來的房企競爭會回歸到產品力競爭，未來也會正如克而瑞丁祖昱所說的那樣：相信未來房地產行業(yè)的產品力會越來越好，做好產品的企業(yè)春天會長存。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 進入“住好房”時代，房企該比拼什么？