午夜无码伦费影视在线观看,短篇公交车高h肉辣全集目录,精品成在人线av无码免费看,99久久久国产精品免费蜜臀

拍地,進入“拼手氣”時代

投拓江湖 投拓江湖
2021-08-18 09:55 2172 0 0
最近,暫?;蜓舆t第二批次集中土拍的消息在越來越的城市出現(xiàn),先是深圳、青島等城市暫停,然后是杭州、長沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。

作者:投拓江湖團隊

來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

最近,暫?;蜓舆t第二批次集中土拍的消息在越來越的城市出現(xiàn),先是深圳、青島等城市暫停,然后是杭州、長沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。在上周的最后一個工作日,上海的第二批集中土拍掛網(wǎng),也推遲到了9月進行。

上海這份公告,透露的核心信息就兩個字“穩(wěn)妥”,言下之意不用說,大家也都明白了。

其實,最有代表性的,還是天津第二批次集中供地土拍公告的調(diào)整。天津在調(diào)整后的土地出讓補充公告里面,確定了新的土拍規(guī)則:大幅度下調(diào)了全部61宗土地的限價,其中最高溢價不得超過15%,綜合來看,有超過50宗土地的價格下降幅度超過20%。還有一條最重要的規(guī)則改變:在土拍到達最高限價以后,采取搖號的方式,最終決定土地的最終競得者。

無獨有偶,最近中止或者暫停土拍的城市,都在陸續(xù)傳出降低土拍的溢價率,轉(zhuǎn)而需要靠抽簽,或者競品質(zhì)來決定土地的最終歸屬。競品質(zhì)的做法,其實還有很多不完善的地方,還有不少摸索完善的地方。抽簽相對比較簡單,容易使用,可以預(yù)見,未來抽簽的方式將會用得比較多。這其實與此前高層定調(diào)的調(diào)控和自然資源部內(nèi)部流出的文件精神是一致的,即:

全面審查房企的土地資金來源,土地拍賣溢價不得超過15%,達到最高溢價以后靠抽簽來決定土地最終歸屬。

各個地方土拍規(guī)則的改變,在間接上宣告了此前執(zhí)行了三十多年的,“價高者得”的土拍制度,在某種程度上被淘汰了。房企的土拍,進入了“拼手氣”的時代,也就是完全靠運氣抽簽決定能不能拿到地。

實際上,在我們房地產(chǎn)發(fā)展史上,土拍規(guī)則是多次重大演進的,今天這篇文章,就為大家梳理一下房地產(chǎn)二十年以來的土拍規(guī)則進化演變史。

國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展,發(fā)端于開始于上個世紀80年代的房改,大城市的住房制度改革,推動了相關(guān)的綜合制度的配套改革,而土地出讓方式的改革,就是其中一個重要的環(huán)節(jié)。

在改革開放以前,實行的是土地“無償劃撥,無償使用,無使用期限,不得流動”的制度。在這個思想影響下,土地公有制一度成為了不能碰的紅線問題,很多城市土地長期閑置得不到有效利用,城市建設(shè)也不能因為土地的增值受益,城市面貌無法不斷更新。

如何突破土地所有權(quán)和使用權(quán)的界限,讓土地為城市發(fā)展帶來紅利,成了問題的關(guān)鍵。而作為先期國內(nèi)學(xué)習(xí)的對象,新加坡和香港的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗,成為了可資借鑒的對象。以香港為例,香港因為之前是英國殖民地,土地是從中國租借的,只有99年的租賃權(quán),香港的土地并沒有所有權(quán),而是在這個基礎(chǔ)上發(fā)展出土地使用權(quán)買賣的模式。在借鑒這兩地相關(guān)經(jīng)驗基礎(chǔ)上,我們國內(nèi)也逐步摸索出一套土地歸國有,出地使用權(quán)可進行有償出讓的模式,并建立了相關(guān)的出讓制度,配套法律,以及政府機構(gòu)。

最早邁出改革步伐的,是深圳市,在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協(xié)議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日,通過協(xié)議方式成功出讓了一宗土地使用權(quán);在同年的9月26日,通過招標方式成功出讓了一宗土地使用權(quán);同年的12月1日,通過公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權(quán)。深圳的先行先試,給各地提供了經(jīng)驗,隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點。

土地拍賣,價高者得的競價規(guī)則,就是在這個時候建立并廣泛使用。

在1988年12月,《土地管理法》進行了修改,明確規(guī)定,進行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年,國務(wù)院制定了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,對土地使用權(quán)的出讓,抵押,出租,以及劃撥土地的規(guī)范,做出了詳細的規(guī)定。這兩個法規(guī)和規(guī)章的出臺,為房地產(chǎn)土地出讓奠定了基本的法律制度。

有了頂層的制度設(shè)計,在制度上有了保證,各地的土地使用權(quán)出讓數(shù)量保持穩(wěn)步增長?,F(xiàn)在很多的大型頭部房企,都是在那個時間誕生的。但是到了1998年,全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了第一次過熱的情況,由之前的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策,轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控房地產(chǎn)給房地產(chǎn)降溫。這背后,也不乏很多土地出讓的亂象,很多地方在土地出讓規(guī)則上模糊不清。地方濫用協(xié)議出讓,作為土地出讓的主要方式,缺乏有效的監(jiān)督和競爭,滋生了一些列問題。

在這個背景下,原國土資源部在2002年出臺了11號文件,對土地出讓的形式和流程,進行了詳細的規(guī)定,其中最重要的一條,是規(guī)定經(jīng)營性土地的出讓,必須經(jīng)過公開的招標掛牌拍賣等形式。到了2002年7月,這個制度在全國范圍內(nèi)推行落地,各個省也在這個文件的基礎(chǔ)上,根據(jù)本省的情況,制定了當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屃鞒碳殑t,土地使用權(quán)的出讓,逐步規(guī)范化、市場化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地,就是從此時開始的,之前都是協(xié)議出讓為主。

一些一二線城市,以及省會城市較早地執(zhí)行了這個政策,但是下沉到一些地級市縣城,這個政策最終落地的時間就要晚很多了,有的地方甚至到了2010年,才逐漸廢止了經(jīng)營性土地的協(xié)議出讓方式,改為“逢地必掛牌,逢住宅必拍”的規(guī)則。

2006年,全國的房地產(chǎn)市場再度火爆,新一輪的調(diào)控由此展開。在當(dāng)年,國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)史上最為濃墨重彩六條政策,行業(yè)內(nèi)簡稱“國六條”,這個政策里面有一個非常出名的“7090政策”,深刻影響了此后房地產(chǎn)十年的產(chǎn)品邏輯。7090政策,即新建的住宅,90平米以下產(chǎn)品,不得超過低于項目總建筑面積占比的70%。這個政策,從集約用地的出發(fā)點,加大中小戶型的供應(yīng)。

這個政策,一直執(zhí)行到2015年才結(jié)束,在這十年期間,全國各大城市的房企開發(fā)的產(chǎn)品,都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對大房子的想象,不少房企在小戶型,高贈送上做足了功夫,各大設(shè)計院的設(shè)計師為了“偷面積”,嘔心瀝血,絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房,甚至70平米的3房,這類“神戶型”就是在那個時期產(chǎn)生的。在7090政策執(zhí)行的中后期,各個城市在建筑設(shè)計規(guī)范上完善了相關(guān)規(guī)范,讓偷面積在技術(shù)上成為了過去式。

到了2016年,全國的房地產(chǎn)重歸火熱,各地的土拍場上不斷有刷新歷史的新地王出現(xiàn),其中以融信以110億元的高價,在上海靜安中興社區(qū)競得的一幅住宅地塊,最為轟動當(dāng)時的地產(chǎn)圈,創(chuàng)下史上最貴地王記錄。也就是從這個時間段開始,各大城市開始了新的土拍規(guī)則,“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現(xiàn)房銷售比例”,這些現(xiàn)在常用的玩法,都是在那個時候逐漸登上歷史舞臺的。

但是這個新規(guī),并未能阻擋一些房企的拿地?zé)崆?,土拍?guī)則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州,在2019年2月18日,杭州掛出了九宗土地,明確了最高土地單價,同時規(guī)定了開發(fā)商品房的均價和最高單價,在達到最高土地限價后,還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續(xù)競拍。

杭州這個土拍新規(guī),算是目前土拍史上之最了,房企拿地都不用算賬了,兩頭都限死了。在杭州之后,很多城市的土拍,也跟進了這條規(guī)則。

不過,此前多年的土拍規(guī)則的升級,都是在往增加房企的成本方向發(fā)展,最終把調(diào)控產(chǎn)生的負面影響全部轉(zhuǎn)移給了房企,讓不少房企至今都還飽受高價拿地后遺癥的折磨。此次各地第二批次集中土拍規(guī)則的改變,無一例外都確定了最高限價,以抽簽或者競品質(zhì)作為終極手段。這是宣告一個舊的規(guī)則的結(jié)束,一個新的規(guī)則的執(zhí)行。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 拍地,進入“拼手氣”時代

投拓江湖

本號每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實戰(zhàn)經(jīng)驗,堅持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛的公眾號。長期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗;3、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向;4、地產(chǎn)新鮮知識、新聞動態(tài);微信號: TT707276146

178篇

文章

10萬+

總閱讀量

熱門文章
推薦專欄
更多>>
  • 資產(chǎn)界
  • 蔣陽兵
    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

  • 劉韜
    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

  • 睿思網(wǎng)
    睿思網(wǎng)

    作為中國基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺,輸出有態(tài)度、有銳度、有價值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

  • 大隊長金融
    大隊長金融

    大隊長金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號: captain_financial

  • 破產(chǎn)圓桌匯
    破產(chǎn)圓桌匯

    勘破破產(chǎn)事,與君破僵局。

微信掃描二維碼關(guān)注
資產(chǎn)界公眾號

資產(chǎn)界公眾號
每天4篇行業(yè)干貨
100萬企業(yè)主關(guān)注!
Miya一下,你就知道
產(chǎn)品經(jīng)理會及時與您溝通
人人妻人人澡人人爽欧美一区双| 国产小呦泬泬99精品| 香蕉久久一区二区不卡无毒影院| 久久人人爽人人爽人人av| 国产成人免费ā片在线观看| 国产色诱视频在线观看| 亚洲日韩欧洲无码av夜夜摸| 国产裸体美女永久免费无遮挡| 亚洲国产精品一区二区www| 波多野结衣av无码久久一区| 亚洲av无码专区在线播放中文| 国产熟妇人妻精品一区二区动漫| 免费无码成人av在线播放不卡| 色偷偷av男人的天堂| 亚洲中文字幕无码爆乳av| 大肉大捧一进一出好爽视色大师| 蜜臀亚洲av无码精品国产午夜.| 亚洲精品成人网站在线播放| 99国产精品人妻噜啊噜| 亚洲 精品 综合 精品 自拍| 亚洲精品一区国产精品丝瓜| 国产精品女同久久久久电影院| 日本强伦姧人妻一区二区| 免费a级毛片无码免费视频首页| 丁香五月缴情综合网| 人妻夜夜爽天天爽三区麻豆av网站| 在线播放五十路熟妇| 文中字幕一区二区三区视频播放| 日日日日做夜夜夜夜做无码| 狠狠色婷婷久久综合频道毛片| 十八岁以下禁止观看黄下载链接| 女人扒开屁股爽桶30分钟| 真人做人试看60分钟免费视频| 免费无码精品黄av电影| 色婷婷综合久久久久中文字幕| 国产无遮挡裸体免费视频在线观看| 亚洲精品电影院| 特级毛片a级毛片在线播放www| 国产综合无码一区二区辣椒| 亚洲国产成人一区二区精品区| 亚洲av无码一区二区二三区|