作者:投拓江湖團隊
來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
最近,暫?;蜓舆t第二批次集中土拍的消息在越來越的城市出現(xiàn),先是深圳、青島等城市暫停,然后是杭州、長沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。在上周的最后一個工作日,上海的第二批集中土拍掛網(wǎng),也推遲到了9月進行。
上海這份公告,透露的核心信息就兩個字“穩(wěn)妥”,言下之意不用說,大家也都明白了。
其實,最有代表性的,還是天津第二批次集中供地土拍公告的調(diào)整。天津在調(diào)整后的土地出讓補充公告里面,確定了新的土拍規(guī)則:大幅度下調(diào)了全部61宗土地的限價,其中最高溢價不得超過15%,綜合來看,有超過50宗土地的價格下降幅度超過20%。還有一條最重要的規(guī)則改變:在土拍到達最高限價以后,采取搖號的方式,最終決定土地的最終競得者。
無獨有偶,最近中止或者暫停土拍的城市,都在陸續(xù)傳出降低土拍的溢價率,轉(zhuǎn)而需要靠抽簽,或者競品質(zhì)來決定土地的最終歸屬。競品質(zhì)的做法,其實還有很多不完善的地方,還有不少摸索完善的地方。抽簽相對比較簡單,容易使用,可以預(yù)見,未來抽簽的方式將會用得比較多。這其實與此前高層定調(diào)的調(diào)控和自然資源部內(nèi)部流出的文件精神是一致的,即:
全面審查房企的土地資金來源,土地拍賣溢價不得超過15%,達到最高溢價以后靠抽簽來決定土地最終歸屬。
各個地方土拍規(guī)則的改變,在間接上宣告了此前執(zhí)行了三十多年的,“價高者得”的土拍制度,在某種程度上被淘汰了。房企的土拍,進入了“拼手氣”的時代,也就是完全靠運氣抽簽決定能不能拿到地。
實際上,在我們房地產(chǎn)發(fā)展史上,土拍規(guī)則是多次重大演進的,今天這篇文章,就為大家梳理一下房地產(chǎn)二十年以來的土拍規(guī)則進化演變史。
國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展,發(fā)端于開始于上個世紀80年代的房改,大城市的住房制度改革,推動了相關(guān)的綜合制度的配套改革,而土地出讓方式的改革,就是其中一個重要的環(huán)節(jié)。
在改革開放以前,實行的是土地“無償劃撥,無償使用,無使用期限,不得流動”的制度。在這個思想影響下,土地公有制一度成為了不能碰的紅線問題,很多城市土地長期閑置得不到有效利用,城市建設(shè)也不能因為土地的增值受益,城市面貌無法不斷更新。
如何突破土地所有權(quán)和使用權(quán)的界限,讓土地為城市發(fā)展帶來紅利,成了問題的關(guān)鍵。而作為先期國內(nèi)學(xué)習(xí)的對象,新加坡和香港的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗,成為了可資借鑒的對象。以香港為例,香港因為之前是英國殖民地,土地是從中國租借的,只有99年的租賃權(quán),香港的土地并沒有所有權(quán),而是在這個基礎(chǔ)上發(fā)展出土地使用權(quán)買賣的模式。在借鑒這兩地相關(guān)經(jīng)驗基礎(chǔ)上,我們國內(nèi)也逐步摸索出一套土地歸國有,出地使用權(quán)可進行有償出讓的模式,并建立了相關(guān)的出讓制度,配套法律,以及政府機構(gòu)。
最早邁出改革步伐的,是深圳市,在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協(xié)議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日,通過協(xié)議方式成功出讓了一宗土地使用權(quán);在同年的9月26日,通過招標方式成功出讓了一宗土地使用權(quán);同年的12月1日,通過公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權(quán)。深圳的先行先試,給各地提供了經(jīng)驗,隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點。
土地拍賣,價高者得的競價規(guī)則,就是在這個時候建立并廣泛使用。
在1988年12月,《土地管理法》進行了修改,明確規(guī)定,進行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年,國務(wù)院制定了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,對土地使用權(quán)的出讓,抵押,出租,以及劃撥土地的規(guī)范,做出了詳細的規(guī)定。這兩個法規(guī)和規(guī)章的出臺,為房地產(chǎn)土地出讓奠定了基本的法律制度。
有了頂層的制度設(shè)計,在制度上有了保證,各地的土地使用權(quán)出讓數(shù)量保持穩(wěn)步增長?,F(xiàn)在很多的大型頭部房企,都是在那個時間誕生的。但是到了1998年,全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了第一次過熱的情況,由之前的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策,轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控房地產(chǎn)給房地產(chǎn)降溫。這背后,也不乏很多土地出讓的亂象,很多地方在土地出讓規(guī)則上模糊不清。地方濫用協(xié)議出讓,作為土地出讓的主要方式,缺乏有效的監(jiān)督和競爭,滋生了一些列問題。
在這個背景下,原國土資源部在2002年出臺了11號文件,對土地出讓的形式和流程,進行了詳細的規(guī)定,其中最重要的一條,是規(guī)定經(jīng)營性土地的出讓,必須經(jīng)過公開的招標掛牌拍賣等形式。到了2002年7月,這個制度在全國范圍內(nèi)推行落地,各個省也在這個文件的基礎(chǔ)上,根據(jù)本省的情況,制定了當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屃鞒碳殑t,土地使用權(quán)的出讓,逐步規(guī)范化、市場化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地,就是從此時開始的,之前都是協(xié)議出讓為主。
一些一二線城市,以及省會城市較早地執(zhí)行了這個政策,但是下沉到一些地級市縣城,這個政策最終落地的時間就要晚很多了,有的地方甚至到了2010年,才逐漸廢止了經(jīng)營性土地的協(xié)議出讓方式,改為“逢地必掛牌,逢住宅必拍”的規(guī)則。
2006年,全國的房地產(chǎn)市場再度火爆,新一輪的調(diào)控由此展開。在當(dāng)年,國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)史上最為濃墨重彩六條政策,行業(yè)內(nèi)簡稱“國六條”,這個政策里面有一個非常出名的“7090政策”,深刻影響了此后房地產(chǎn)十年的產(chǎn)品邏輯。7090政策,即新建的住宅,90平米以下產(chǎn)品,不得超過低于項目總建筑面積占比的70%。這個政策,從集約用地的出發(fā)點,加大中小戶型的供應(yīng)。
這個政策,一直執(zhí)行到2015年才結(jié)束,在這十年期間,全國各大城市的房企開發(fā)的產(chǎn)品,都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對大房子的想象,不少房企在小戶型,高贈送上做足了功夫,各大設(shè)計院的設(shè)計師為了“偷面積”,嘔心瀝血,絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房,甚至70平米的3房,這類“神戶型”就是在那個時期產(chǎn)生的。在7090政策執(zhí)行的中后期,各個城市在建筑設(shè)計規(guī)范上完善了相關(guān)規(guī)范,讓偷面積在技術(shù)上成為了過去式。
到了2016年,全國的房地產(chǎn)重歸火熱,各地的土拍場上不斷有刷新歷史的新地王出現(xiàn),其中以融信以110億元的高價,在上海靜安中興社區(qū)競得的一幅住宅地塊,最為轟動當(dāng)時的地產(chǎn)圈,創(chuàng)下史上最貴地王記錄。也就是從這個時間段開始,各大城市開始了新的土拍規(guī)則,“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現(xiàn)房銷售比例”,這些現(xiàn)在常用的玩法,都是在那個時候逐漸登上歷史舞臺的。
但是這個新規(guī),并未能阻擋一些房企的拿地?zé)崆?,土拍?guī)則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州,在2019年2月18日,杭州掛出了九宗土地,明確了最高土地單價,同時規(guī)定了開發(fā)商品房的均價和最高單價,在達到最高土地限價后,還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續(xù)競拍。
杭州這個土拍新規(guī),算是目前土拍史上之最了,房企拿地都不用算賬了,兩頭都限死了。在杭州之后,很多城市的土拍,也跟進了這條規(guī)則。
不過,此前多年的土拍規(guī)則的升級,都是在往增加房企的成本方向發(fā)展,最終把調(diào)控產(chǎn)生的負面影響全部轉(zhuǎn)移給了房企,讓不少房企至今都還飽受高價拿地后遺癥的折磨。此次各地第二批次集中土拍規(guī)則的改變,無一例外都確定了最高限價,以抽簽或者競品質(zhì)作為終極手段。這是宣告一個舊的規(guī)則的結(jié)束,一個新的規(guī)則的執(zhí)行。
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原標題: 拍地,進入“拼手氣”時代