作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近，暫?；蜓舆t第二批次集中土拍的消息在越來(lái)越的城市出現(xiàn)，先是深圳、青島等城市暫停，然后是杭州、長(zhǎng)沙、天津等城市的土拍大幅度延期舉行。在上周的最后一個(gè)工作日，上海的第二批集中土拍掛網(wǎng)，也推遲到了9月進(jìn)行。

上海這份公告，透露的核心信息就兩個(gè)字“穩(wěn)妥”，言下之意不用說(shuō)，大家也都明白了。

其實(shí)，最有代表性的，還是天津第二批次集中供地土拍公告的調(diào)整。天津在調(diào)整后的土地出讓補(bǔ)充公告里面，確定了新的土拍規(guī)則：大幅度下調(diào)了全部61宗土地的限價(jià)，其中最高溢價(jià)不得超過(guò)15%，綜合來(lái)看，有超過(guò)50宗土地的價(jià)格下降幅度超過(guò)20%。還有一條最重要的規(guī)則改變：在土拍到達(dá)最高限價(jià)以后，采取搖號(hào)的方式，最終決定土地的最終競(jìng)得者。

無(wú)獨(dú)有偶，最近中止或者暫停土拍的城市，都在陸續(xù)傳出降低土拍的溢價(jià)率，轉(zhuǎn)而需要靠抽簽，或者競(jìng)品質(zhì)來(lái)決定土地的最終歸屬。競(jìng)品質(zhì)的做法，其實(shí)還有很多不完善的地方，還有不少摸索完善的地方。抽簽相對(duì)比較簡(jiǎn)單，容易使用，可以預(yù)見，未來(lái)抽簽的方式將會(huì)用得比較多。這其實(shí)與此前高層定調(diào)的調(diào)控和自然資源部?jī)?nèi)部流出的文件精神是一致的，即：

全面審查房企的土地資金來(lái)源，土地拍賣溢價(jià)不得超過(guò)15%，達(dá)到最高溢價(jià)以后靠抽簽來(lái)決定土地最終歸屬。

各個(gè)地方土拍規(guī)則的改變，在間接上宣告了此前執(zhí)行了三十多年的，“價(jià)高者得”的土拍制度，在某種程度上被淘汰了。房企的土拍，進(jìn)入了“拼手氣”的時(shí)代，也就是完全靠運(yùn)氣抽簽決定能不能拿到地。

實(shí)際上，在我們房地產(chǎn)發(fā)展史上，土拍規(guī)則是多次重大演進(jìn)的，今天這篇文章，就為大家梳理一下房地產(chǎn)二十年以來(lái)的土拍規(guī)則進(jìn)化演變史。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)端于開始于上個(gè)世紀(jì)80年代的房改，大城市的住房制度改革，推動(dòng)了相關(guān)的綜合制度的配套改革，而土地出讓方式的改革，就是其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

在改革開放以前，實(shí)行的是土地“無(wú)償劃撥，無(wú)償使用，無(wú)使用期限，不得流動(dòng)”的制度。在這個(gè)思想影響下，土地公有制一度成為了不能碰的紅線問(wèn)題，很多城市土地長(zhǎng)期閑置得不到有效利用，城市建設(shè)也不能因?yàn)橥恋氐脑鲋凳芤?，城市面貌無(wú)法不斷更新。

如何突破土地所有權(quán)和使用權(quán)的界限，讓土地為城市發(fā)展帶來(lái)紅利，成了問(wèn)題的關(guān)鍵。而作為先期國(guó)內(nèi)學(xué)習(xí)的對(duì)象，新加坡和香港的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，成為了可資借鑒的對(duì)象。以香港為例，香港因?yàn)橹笆怯?guó)殖民地，土地是從中國(guó)租借的，只有99年的租賃權(quán)，香港的土地并沒(méi)有所有權(quán)，而是在這個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)展出土地使用權(quán)買賣的模式。在借鑒這兩地相關(guān)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，我們國(guó)內(nèi)也逐步摸索出一套土地歸國(guó)有，出地使用權(quán)可進(jìn)行有償出讓的模式，并建立了相關(guān)的出讓制度，配套法律，以及政府機(jī)構(gòu)。

最早邁出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日，通過(guò)協(xié)議方式成功出讓了一宗土地使用權(quán)；在同年的9月26日，通過(guò)招標(biāo)方式成功出讓了一宗土地使用權(quán)；同年的12月1日，通過(guò)公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權(quán)。深圳的先行先試，給各地提供了經(jīng)驗(yàn)，隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點(diǎn)。

土地拍賣，價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)規(guī)則，就是在這個(gè)時(shí)候建立并廣泛使用。

在1988年12月，《土地管理法》進(jìn)行了修改，明確規(guī)定，進(jìn)行國(guó)有土地有償使用制度。在隨后的1990年，國(guó)務(wù)院制定了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對(duì)土地使用權(quán)的出讓，抵押，出租，以及劃撥土地的規(guī)范，做出了詳細(xì)的規(guī)定。這兩個(gè)法規(guī)和規(guī)章的出臺(tái)，為房地產(chǎn)土地出讓奠定了基本的法律制度。

有了頂層的制度設(shè)計(jì)，在制度上有了保證，各地的土地使用權(quán)出讓數(shù)量保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。現(xiàn)在很多的大型頭部房企，都是在那個(gè)時(shí)間誕生的。但是到了1998年，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了第一次過(guò)熱的情況，由之前的鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控房地產(chǎn)給房地產(chǎn)降溫。這背后，也不乏很多土地出讓的亂象，很多地方在土地出讓規(guī)則上模糊不清。地方濫用協(xié)議出讓，作為土地出讓的主要方式，缺乏有效的監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)，滋生了一些列問(wèn)題。

在這個(gè)背景下，原國(guó)土資源部在2002年出臺(tái)了11號(hào)文件，對(duì)土地出讓的形式和流程，進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，其中最重要的一條，是規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地的出讓，必須經(jīng)過(guò)公開的招標(biāo)掛牌拍賣等形式。到了2002年7月，這個(gè)制度在全國(guó)范圍內(nèi)推行落地，各個(gè)省也在這個(gè)文件的基礎(chǔ)上，根據(jù)本省的情況，制定了當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屃鞒碳?xì)則，土地使用權(quán)的出讓，逐步規(guī)范化、市場(chǎng)化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地，就是從此時(shí)開始的，之前都是協(xié)議出讓為主。

一些一二線城市，以及省會(huì)城市較早地執(zhí)行了這個(gè)政策，但是下沉到一些地級(jí)市縣城，這個(gè)政策最終落地的時(shí)間就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐漸廢止了經(jīng)營(yíng)性土地的協(xié)議出讓方式，改為“逢地必掛牌，逢住宅必拍”的規(guī)則。

2006年，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火爆，新一輪的調(diào)控由此展開。在當(dāng)年，國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)史上最為濃墨重彩六條政策，行業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”，這個(gè)政策里面有一個(gè)非常出名的“7090政策”，深刻影響了此后房地產(chǎn)十年的產(chǎn)品邏輯。7090政策，即新建的住宅，90平米以下產(chǎn)品，不得超過(guò)低于項(xiàng)目總建筑面積占比的70%。這個(gè)政策，從集約用地的出發(fā)點(diǎn)，加大中小戶型的供應(yīng)。

這個(gè)政策，一直執(zhí)行到2015年才結(jié)束，在這十年期間，全國(guó)各大城市的房企開發(fā)的產(chǎn)品，都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對(duì)大房子的想象，不少房企在小戶型，高贈(zèng)送上做足了功夫，各大設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師為了“偷面積”，嘔心瀝血，絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房，甚至70平米的3房，這類“神戶型”就是在那個(gè)時(shí)期產(chǎn)生的。在7090政策執(zhí)行的中后期，各個(gè)城市在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范上完善了相關(guān)規(guī)范，讓偷面積在技術(shù)上成為了過(guò)去式。

到了2016年，全國(guó)的房地產(chǎn)重歸火熱，各地的土拍場(chǎng)上不斷有刷新歷史的新地王出現(xiàn)，其中以融信以110億元的高價(jià)，在上海靜安中興社區(qū)競(jìng)得的一幅住宅地塊，最為轟動(dòng)當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)圈，創(chuàng)下史上最貴地王記錄。也就是從這個(gè)時(shí)間段開始，各大城市開始了新的土拍規(guī)則，“熔斷+抽簽”“熔斷+競(jìng)自持”“熔斷+競(jìng)現(xiàn)房銷售比例”，這些現(xiàn)在常用的玩法，都是在那個(gè)時(shí)候逐漸登上歷史舞臺(tái)的。

但是這個(gè)新規(guī)，并未能阻擋一些房企的拿地?zé)崆椋僚囊?guī)則又有了一次新的升級(jí)。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價(jià)，同時(shí)規(guī)定了開發(fā)商品房的均價(jià)和最高單價(jià)，在達(dá)到最高土地限價(jià)后，還采用“封頂+競(jìng)自持比例”的方式繼續(xù)競(jìng)拍。

杭州這個(gè)土拍新規(guī)，算是目前土拍史上之最了，房企拿地都不用算賬了，兩頭都限死了。在杭州之后，很多城市的土拍，也跟進(jìn)了這條規(guī)則。

不過(guò)，此前多年的土拍規(guī)則的升級(jí)，都是在往增加房企的成本方向發(fā)展，最終把調(diào)控產(chǎn)生的負(fù)面影響全部轉(zhuǎn)移給了房企，讓不少房企至今都還飽受高價(jià)拿地后遺癥的折磨。此次各地第二批次集中土拍規(guī)則的改變，無(wú)一例外都確定了最高限價(jià)，以抽簽或者競(jìng)品質(zhì)作為終極手段。這是宣告一個(gè)舊的規(guī)則的結(jié)束，一個(gè)新的規(guī)則的執(zhí)行。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 拍地，進(jìn)入“拼手氣”時(shí)代