地產(chǎn)資管界 來源：地產(chǎn)資管界
8月26日，龍湖集團發(fā)布2020年中期業(yè)績報告，從財報數(shù)據(jù)可看出，龍湖依然秉持其穩(wěn)健風格，穩(wěn)步前行。
上半年在疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)受到了較大影響，但龍湖集團在其穩(wěn)健作風下，仍實現(xiàn)增長。2020年上半年，龍湖共實現(xiàn)合同銷售額1111億元，同比增長5.2%。實現(xiàn)營業(yè)收入511.4億元，同比增長32.6%；其中，物業(yè)投資業(yè)務收入同比增長30.4%至33.6億元。歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數(shù)股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
1 半年銷售突破千億元，實現(xiàn)有質量增長
上半年，龍湖秉承一貫的穩(wěn)健與篤定，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1111億元，同比增長5.2%，在微弱的市場環(huán)境中仍保有增長。以其2020全年銷售目標2600億元計算，上半年已完成近一半銷售目標。業(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼CEO邵明曉亦表示有信心完成全年銷售額。
分區(qū)域看，各個區(qū)域銷售較為均衡。長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團占比分別為37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。
圖：2020上半年龍湖銷售區(qū)域占比情況
來源：企業(yè)財報
截至2020年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為3021億元，面積1770萬平方米，為未來集團利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎。
從目前龍湖的布局來看，主要聚焦在中一線、二線這樣的高能級城市，以及大城市周邊衛(wèi)星城，以及長三角、大灣區(qū)等一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的強三線城市。從龍湖現(xiàn)在的土地儲備貨值上來看，一二線占比81%，衛(wèi)星城占比9%，大概有不到10%在強三線城市，在此布局上，能夠有效的支撐龍湖未來的高質量增長。
2 財務穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比升至4.55倍
從財務角度看，截至2020年6月底，龍湖集團凈負債率如往年一樣，依然維持在較低水平，為51.4%，遠低于行業(yè)平均值。短期負債為172億元，手持現(xiàn)金為784億元，現(xiàn)金短債比為4.55，手持現(xiàn)金可完全覆蓋短期債務，無短期債務壓力。
此外，龍湖一年以上長期負債為1513億元，長短期債務比為8.79，長短期債務比值處于合理和安全范圍內(nèi)。
圖：2017-2020上半年龍湖財務情況
來源：公司財報
近期市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。按照該指標，龍湖地產(chǎn)均處于安全范圍內(nèi)，無踩線情況。
在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務一再被強調(diào)，尤其是疫情以來的融資寬松將難以再現(xiàn)。未來，市場將更加利好高度自律的房企。龍湖集團依靠高度的克制與謹慎以及“天晴補屋頂”的未雨綢繆，在今年初即把握窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。
因穩(wěn)健的財務情況，龍湖也持續(xù)獲資本市場認可，是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。
3 多元化業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)運營未來可期
龍湖此前提出要做人與空間的連接，也就是“空間即服務”(SaaS，Space as a Service)。對此，龍湖自2017年以來確立住宅開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業(yè)務，以踐行“空間即服務”理念。目前四大業(yè)務實現(xiàn)了互相加持和協(xié)同發(fā)展，也形成了龍湖集團有別于其它房企的一大亮點。
在商業(yè)運營上，自2000年開始，龍湖集團就已介入商業(yè)地產(chǎn)的運營，經(jīng)過20年的摸索和發(fā)展，目前形成了一套獨特的體系，也走在了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)房企的前列。先后發(fā)展出都市型購物中心“天街”、社區(qū)型購物中心“星悅薈”和中高端家居生活購物中心“家悅薈”三條主要產(chǎn)品線，以適應不同區(qū)域和客群的需求。
表：龍湖商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線情況
來源：地產(chǎn)資管界整理
截至2020年6月底，龍湖商業(yè)已成功布局北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、蘇州、常州、南京、合肥等25座核心城市，總共開業(yè)40座購物中心， 已開業(yè)商場建筑面積為387萬平方米（含車位總建筑面積為504萬平方米），整體出租率94.7%。
圖：南京龍灣天街外景
龍湖表示，龍湖商業(yè)主要依靠抓住最主要用戶的需求，按自身穩(wěn)定策略，在選擇城市上，會優(yōu)先選擇有地鐵的城市，進而再優(yōu)中選優(yōu)，選出大概20-30個人口凈流入和有消費潛力的城市，其中包括北京、上海、杭州、成都、重慶等。此外，龍湖商業(yè)的客群定位為城市中產(chǎn)新銳家庭，相對人群更廣、更優(yōu)質。
租賃住房方面，截至2020年6月底，龍湖旗下租賃住房業(yè)務冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)達7.9萬間，開業(yè)超過六個月的房源出租率為88.6%。對于租賃住房業(yè)務，管理層表示公司充滿信心，主要原因是租賃住房有著龐大的用戶群，主要集中在21-35歲。目前龍湖在租賃住房領域已形成了較強的運營團隊，此外，公司在tod項目打造上，未來會根據(jù)項目的不同定位，在業(yè)態(tài)上增加一定比例的冠寓產(chǎn)品。
圖:龍湖冠寓
物業(yè)服務方面，上半年，龍湖智慧服務已基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市布局，實現(xiàn)營業(yè)收入24.9億元（合并抵消后），業(yè)主滿意度連續(xù)十一年超過90%。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)資管界”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
