地產(chǎn)資管界 來源：地產(chǎn)資管界
8月26日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可看出，龍湖依然秉持其穩(wěn)健風(fēng)格，穩(wěn)步前行。
上半年在疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)受到了較大影響，但龍湖集團(tuán)在其穩(wěn)健作風(fēng)下，仍實(shí)現(xiàn)增長。2020年上半年，龍湖共實(shí)現(xiàn)合同銷售額1111億元，同比增長5.2%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入511.4億元，同比增長32.6%；其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長30.4%至33.6億元。歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后之核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
1 半年銷售突破千億元，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長
上半年，龍湖秉承一貫的穩(wěn)健與篤定，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1111億元，同比增長5.2%，在微弱的市場環(huán)境中仍保有增長。以其2020全年銷售目標(biāo)2600億元計(jì)算，上半年已完成近一半銷售目標(biāo)。業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉亦表示有信心完成全年銷售額。
分區(qū)域看，各個(gè)區(qū)域銷售較為均衡。長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團(tuán)占比分別為37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。
圖：2020上半年龍湖銷售區(qū)域占比情況
來源：企業(yè)財(cái)報(bào)
截至2020年6月底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為3021億元，面積1770萬平方米，為未來集團(tuán)利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
從目前龍湖的布局來看，主要聚焦在中一線、二線這樣的高能級(jí)城市，以及大城市周邊衛(wèi)星城，以及長三角、大灣區(qū)等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)三線城市。從龍湖現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備貨值上來看，一二線占比81%，衛(wèi)星城占比9%，大概有不到10%在強(qiáng)三線城市，在此布局上，能夠有效的支撐龍湖未來的高質(zhì)量增長。
2 財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比升至4.55倍
從財(cái)務(wù)角度看，截至2020年6月底，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率如往年一樣，依然維持在較低水平，為51.4%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。短期負(fù)債為172億元，手持現(xiàn)金為784億元，現(xiàn)金短債比為4.55，手持現(xiàn)金可完全覆蓋短期債務(wù)，無短期債務(wù)壓力。
此外，龍湖一年以上長期負(fù)債為1513億元，長短期債務(wù)比為8.79，長短期債務(wù)比值處于合理和安全范圍內(nèi)。
圖：2017-2020上半年龍湖財(cái)務(wù)情況
來源：公司財(cái)報(bào)
近期市場傳言稱監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。按照該指標(biāo)，龍湖地產(chǎn)均處于安全范圍內(nèi)，無踩線情況。
在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務(wù)一再被強(qiáng)調(diào)，尤其是疫情以來的融資寬松將難以再現(xiàn)。未來，市場將更加利好高度自律的房企。龍湖集團(tuán)依靠高度的克制與謹(jǐn)慎以及“天晴補(bǔ)屋頂”的未雨綢繆，在今年初即把握窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。
因穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況，龍湖也持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)）投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，大公國際（AAA）、中誠信證評(píng)（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團(tuán)繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評(píng)級(jí)。
3 多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)運(yùn)營未來可期
龍湖此前提出要做人與空間的連接，也就是“空間即服務(wù)”(SaaS，Space as a Service)。對(duì)此，龍湖自2017年以來確立住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，以踐行“空間即服務(wù)”理念。目前四大業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了互相加持和協(xié)同發(fā)展，也形成了龍湖集團(tuán)有別于其它房企的一大亮點(diǎn)。
在商業(yè)運(yùn)營上，自2000年開始，龍湖集團(tuán)就已介入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，經(jīng)過20年的摸索和發(fā)展，目前形成了一套獨(dú)特的體系，也走在了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)房企的前列。先后發(fā)展出都市型購物中心“天街”、社區(qū)型購物中心“星悅薈”和中高端家居生活購物中心“家悅薈”三條主要產(chǎn)品線，以適應(yīng)不同區(qū)域和客群的需求。
表：龍湖商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線情況
來源：地產(chǎn)資管界整理
截至2020年6月底，龍湖商業(yè)已成功布局北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、蘇州、常州、南京、合肥等25座核心城市，總共開業(yè)40座購物中心， 已開業(yè)商場建筑面積為387萬平方米（含車位總建筑面積為504萬平方米），整體出租率94.7%。
圖：南京龍灣天街外景
龍湖表示，龍湖商業(yè)主要依靠抓住最主要用戶的需求，按自身穩(wěn)定策略，在選擇城市上，會(huì)優(yōu)先選擇有地鐵的城市，進(jìn)而再優(yōu)中選優(yōu)，選出大概20-30個(gè)人口凈流入和有消費(fèi)潛力的城市，其中包括北京、上海、杭州、成都、重慶等。此外，龍湖商業(yè)的客群定位為城市中產(chǎn)新銳家庭，相對(duì)人群更廣、更優(yōu)質(zhì)。
租賃住房方面，截至2020年6月底，龍湖旗下租賃住房業(yè)務(wù)冠寓已累計(jì)開業(yè)房間數(shù)達(dá)7.9萬間，開業(yè)超過六個(gè)月的房源出租率為88.6%。對(duì)于租賃住房業(yè)務(wù)，管理層表示公司充滿信心，主要原因是租賃住房有著龐大的用戶群，主要集中在21-35歲。目前龍湖在租賃住房領(lǐng)域已形成了較強(qiáng)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，此外，公司在tod項(xiàng)目打造上，未來會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的不同定位，在業(yè)態(tài)上增加一定比例的冠寓產(chǎn)品。
圖:龍湖冠寓
物業(yè)服務(wù)方面，上半年，龍湖智慧服務(wù)已基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市布局，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入24.9億元（合并抵消后），業(yè)主滿意度連續(xù)十一年超過90%。
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