作者：債市小白菜

來(lái)源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）

碎碎念：今天地產(chǎn)可算是“揚(yáng)眉吐氣”了回，連華夏幸福都硬了，榮登漲幅榜首（其債券全價(jià)20塊左右成交，可真戲謔），是因?yàn)樽蛲淼恼攉@得資本市場(chǎng)的贊成票？資金輪動(dòng)防守？亦或某大佬的喊話?小白菜不得而知，只希望能持久點(diǎn)吧…… 

不知道哪里來(lái)的野消息（網(wǎng)傳）顯示：2月18日住建部發(fā)文直接監(jiān)控22個(gè)熱點(diǎn)城市，具體名單未公布（網(wǎng)傳版為包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市）。對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

本來(lái)這種消息瞥一眼就好，但是鄭州、天津、青島的相關(guān)消息對(duì)此進(jìn)一步印證……

1、鄭州

鄭州通知稱，根據(jù)部2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，結(jié)合鄭州市實(shí)際情況，自本通知下發(fā)起(2月23日)，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。（網(wǎng)傳文件截圖，截止目前并未正式公布）

不過(guò)今天鄭州航空港區(qū)發(fā)布了29宗地終止掛牌交易的公告。（應(yīng)該是可以確定了）

2、天津

天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。（落款時(shí)間顯示為2021年2月23日，截至目前天津市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站上未能搜索到該文件）

3、青島

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知，指出：嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

目前，主要這三城算是比較確定的，其他后續(xù)是否跟進(jìn)還有待觀察……

扯幾句有的沒(méi)的

本次土地新政是過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控又一延續(xù)，應(yīng)該也是基于20年這些重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)較熱，房?jī)r(jià)高位且仍有上行動(dòng)能，需要降降溫來(lái)考慮的。

從“三條紅線”控制房開(kāi)杠桿、買(mǎi)房控資格、貸款集中度管理控房貸規(guī)模再到現(xiàn)在的地方供地“兩集中”控賣(mài)地，可以說(shuō)已經(jīng)形成了一套相對(duì)比較完善的“長(zhǎng)效管理機(jī)制”，離三穩(wěn)的目標(biāo)也越來(lái)越近（我猜的）……

不過(guò)小白菜比較擔(dān)心的一點(diǎn)是：去年“三道紅線”試點(diǎn)，使得行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿階段，房企開(kāi)始抓回款來(lái)回血，這下子集中供地，公司銷售節(jié)奏的鋪排面臨沖擊，若不能平穩(wěn)過(guò)渡，可能一不小心……

影響幾何？

昨晚到落稿前，小白菜也跟一些胖友交流，參加了幾個(gè)房企線上調(diào)研，簡(jiǎn)單做個(gè)總結(jié)分享：（部分有參考賣(mài)方，不過(guò)具體影響幾何，仍需看最終落地細(xì)則）

1、拿地節(jié)奏

集中供地下，最直接的影響就是影響房企拿地節(jié)奏，以天津?yàn)槔?69月供地，這幾個(gè)月將是房企在該市密集拿地、補(bǔ)庫(kù)存的階段。

2、拿地價(jià)格

集中供地，房企競(jìng)拍資金會(huì)有所分流，雖然22個(gè)城市供地時(shí)間會(huì)錯(cuò)配，但因?yàn)槎际呛诵臒狳c(diǎn)城市，即便某幾個(gè)城市的集中供地，同批次也起碼有個(gè)幾十宗，也會(huì)導(dǎo)致單一宗地的競(jìng)拍參與方減少，有利于抑制地價(jià)。

另一方面，以前土地供應(yīng)比較隨機(jī)，沒(méi)有規(guī)則，房企也不知道供地計(jì)劃，一旦扎進(jìn)去某城市，為了生存，有時(shí)候硬著頭皮去搶地，造成了高地價(jià)。而后續(xù)知道了供地計(jì)劃，房企也能根據(jù)自身的深耕和發(fā)展需求，來(lái)合理競(jìng)爭(zhēng)土地。

而地價(jià)得到抑制，長(zhǎng)期一定程度上也能改善房企的利潤(rùn)率水平。

3、拿地方式

對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊，小白菜第一感覺(jué)就是覺(jué)得競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，但實(shí)際房企調(diào)研的反饋不然，對(duì)于熱門(mén)地塊，房企之間會(huì)更多采取合作方式，而不會(huì)推高地價(jià)，互相殘殺，在前期就會(huì)尋找潛在的“胖友”，避免不必要的競(jìng)爭(zhēng)。

此外，房企或更關(guān)注市場(chǎng)收并購(gòu)的方式，從而避免政策的不確定性。

4、拿地區(qū)域

22座重點(diǎn)城市的掛地較為集中，其他城市或迎來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。面臨單次大量供地，難免會(huì)出現(xiàn)投資上海，錯(cuò)失青島的情況，資金有限之下，對(duì)于城市or市場(chǎng)的研判對(duì)于房企而言也有一定的挑戰(zhàn)。

此外，對(duì)于中小房企而言，在這些核心熱點(diǎn)城市參與項(xiàng)目的門(mén)檻變相有所提高，或更為關(guān)注核心城市之外的機(jī)會(huì)。

小結(jié)：綜上，房企投拓能力將面臨重大挑戰(zhàn)。簡(jiǎn)單粗暴點(diǎn)說(shuō)，對(duì)于目標(biāo)城市，原本是以12個(gè)月的節(jié)奏來(lái)展開(kāi)，而目前集中3次供應(yīng)，工作總量是沒(méi)變，但是要在短時(shí)間完成包括初步研判、實(shí)地考察等，投拓的兄弟鴨梨山大，這里心疼10秒……

5、運(yùn)營(yíng)模式

多數(shù)房企都采取高周轉(zhuǎn)模式，在此模式下，拿地后高周轉(zhuǎn)回流資金，然后繼續(xù)拿地……如此循環(huán)滾續(xù)，土地新政下或許不太能行得通。

6、區(qū)域房?jī)r(jià)

集中供地、集中拿地后，一般開(kāi)發(fā)周期也差不了太多，可能會(huì)造成新盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，集中銷售的狀態(tài)，房企為了加速去化，搶奪客源，或采取各種營(yíng)銷手段，有利于抑制房?jī)r(jià)。

7、資金鏈壓力

從22重點(diǎn)城市2020年供地情況來(lái)看，多個(gè)城市單次集中供地超過(guò)了30宗，對(duì)于房企而言，短期籌備大規(guī)模資金壓力較大，因此對(duì)于融資成本比較低有一定利好。

通過(guò)官方的表述，且不談對(duì)于房企or公眾的影響，聽(tīng)上去總覺(jué)得是理想情況，達(dá)不達(dá)得到預(yù)期還兩說(shuō)。但值得注意的是，對(duì)于地方政府的影響應(yīng)該是比較實(shí)打?qū)嵉?，除了上述外，一?次的土地供應(yīng)機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)就要等來(lái)年，一定程度上對(duì)于土地供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，從而降低地方對(duì)于“土地財(cái)政”的依賴。（是不是也會(huì)影響到區(qū)域城投的表現(xiàn)呢？）

而且，對(duì)于地方政府而言，未來(lái)的供地節(jié)奏的安排也有壓力，如何合理供地，讓市場(chǎng)有效消化而不導(dǎo)致流拍率上升，確實(shí)頭大……

本篇結(jié)束語(yǔ)

綜上，從目前來(lái)看的話，對(duì)于資金實(shí)力比較強(qiáng)的房企有一定利好，尤其是一些國(guó)企、央企等，融資成本相對(duì)較低，能夠短期搞到大量資金參與土拍（今天漲幅靠前的也多為規(guī)模房企）。

全國(guó)化布局房企也會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，只要布局足夠廣，22城供地安排也有一定錯(cuò)配，房企參與全國(guó)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就會(huì)更多，而布局越單一，規(guī)模越小，節(jié)奏容易被拐帶著走，壓力較大。

總而言之，后續(xù)若該政策全面落地，對(duì)于房企的影響可謂“炸鍋”，無(wú)論是前期的融資安排、投資拿地，還是后續(xù)的供貨、銷售等，都將面臨重大的影響。

彼時(shí)將全面考研房企的融資、投拓、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力，而內(nèi)功修煉的好的也將脫穎而出。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 【筆記】22城供地“兩集中”備忘錄