作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

最近在市場風(fēng)雨中紛紛擾擾的貝殼找房，8月12日發(fā)布了上半年業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，貝殼營業(yè)收入達(dá)449億元，同比增長64.6%，調(diào)整后凈利潤為31.40億元。

于期內(nèi)，貝殼總交易額（GTV）達(dá)2.29萬億元，同比增長72.3%。上半年，貝殼找房存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)8417億元，同比增長70.7%；貝殼新興及其他業(yè)務(wù)營收突破12億元，同比增長68.9%。

不過，貝殼找房的凈利潤卻在二季度中出現(xiàn)下滑。二季度，貝殼找房營收242億元；同比增長20%；凈利潤為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達(dá)1.22萬億元，同比增長22.2%。

貝殼找房自身亦對未來狀況不太樂觀。根據(jù)其對第三季度的指引，營收將在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

實(shí)際上，伴隨著調(diào)控及行業(yè)監(jiān)管帶來的不確定性考量，無論是業(yè)績、輿論或是資本市場，貝殼找房都面對著不同的“考題”。

“第二季度，貝殼發(fā)生的最大一件事，就是創(chuàng)始人和永遠(yuǎn)的榮譽(yù)董事長左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng)始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和價值創(chuàng)造的引領(lǐng)者?！?br/>

貝殼找房靈魂人物左暉的離世，一度讓市場擔(dān)憂這家中介巨頭的發(fā)展航向。

在今年Q2投資者電話會上，管理層稱，左暉的家族信托近期簽署并交付了不可撤銷的授權(quán)，將所持有公司B類股票的投票權(quán)，授權(quán)給貝殼公司的百會合伙人計劃，目前由彭永東和執(zhí)行董事單一剛組成。與此同時，左暉家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。

縱觀整場電話會，彭永東罕見和與會投資者，進(jìn)行了關(guān)于宏觀與市場環(huán)境的交流。

一場更偏向“宏觀”的交流，是如今市場風(fēng)風(fēng)雨雨下的縮影。

在過去一個季度，相關(guān)監(jiān)管消息頻出，反壟斷和數(shù)據(jù)安全等成為主要話題。監(jiān)管部門對多個行業(yè)陸續(xù)發(fā)布了一系列監(jiān)管政策和指導(dǎo)意見，市場自然亦對貝殼找房所在的中介行業(yè)有同樣的關(guān)注。

彭永東對外傳遞積極的聲音?！拔覀儾粌H收獲了來自相關(guān)主管部門對我們在房產(chǎn)交易行業(yè)里做出的正面貢獻(xiàn)的肯定，也同時進(jìn)行了持續(xù)向內(nèi)歸因的思考?！?/p>

在他看來，貝殼找房和房住不炒政策并不違背，價格平穩(wěn)增長是最好的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，國家對住房市場的政策從來都是穩(wěn)定當(dāng)頭，不希望房價劇烈波動，絕沒有希望否定整個房地產(chǎn)行業(yè)。

他分享了自己關(guān)于行業(yè)周期性的看法?！皬倪^去十幾年的經(jīng)驗(yàn)來看，從季度、年度和3年為周期來看市場，會有很不一樣的解讀?！?/p>

在他看來，行業(yè)每三年一個周期，房價會在這個過程中穩(wěn)定有序上漲，一個城市的成熟度也在變化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始，房價出現(xiàn)波動，對應(yīng)的抑制政策則會出臺。

他以貝殼找房總部所在的北京為例：“北京有800-900萬套存量房，每年換手率1%是交易量的低點(diǎn)，換手率4%是交易量的高點(diǎn)。每個城市都有穩(wěn)定的交易量，前兩年圍繞交易量上下波動相對穩(wěn)定，第三年交易量和價格大幅上漲，市場均衡被破壞，就會出現(xiàn)相應(yīng)的政策，市場逐漸降溫，直至下一個循環(huán)?！?/p>

換言之，市場并不用過度憂慮近段時間的調(diào)控政策。

彭永東這一場分享并非沒有原因，近期，多城市升級調(diào)控，陸續(xù)出臺“上調(diào)二手房貸利率”“二手房指導(dǎo)價”等調(diào)控措施，二手房交易熱度和成交量有所降低。

今年2月，深圳率先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價，此后成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺了二手房指導(dǎo)價或二手房核驗(yàn)政策。

從業(yè)績上看，貝殼找房二季度的業(yè)績，的確受到了二手房市場降溫的影響。

二季度，貝殼找房營收242億元，同比增長20%；凈利潤為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達(dá)1.22萬億元，同比增長22.2%。

從業(yè)務(wù)類型劃分，期內(nèi)，貝殼找房二手房房屋交易服務(wù)營收為96億元，同比增長4%；新房交易服務(wù)營收為139億元，同比增長31.9%；新興服務(wù)和其他服務(wù)營收為6.6億元，同比增長50.6%。能夠發(fā)現(xiàn)，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房業(yè)務(wù)，且實(shí)現(xiàn)了更快的增長。

另外，調(diào)控措施也一定程度影響了公司毛利率。數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房二季度毛利潤為53億元，上年同期為66億元；毛利率為22.1%，上年同期為32.5%。

財報中將毛利率下降歸因于三點(diǎn)：2020年毛利率較高，因?yàn)樾鹿趯?dǎo)致Q1業(yè)務(wù)擠壓至Q2；2021年Q2二手房交易受市場降溫措施影響，對凈收入貢獻(xiàn)相對較低；2021年Q2新房交易由關(guān)聯(lián)代理及其他銷售渠道完成的比例增加。

“我們第一個季度是爆發(fā)性增長的，在第二個季度相較于去年同期明顯感受到了市場的壓力，第三個季度往往是風(fēng)險較大的季度，包括下行壓力和房屋供給不足等，我們預(yù)感Q3會有下降，但是我們在Q4會恢復(fù)依靠我們較強(qiáng)的流動性?！?/p>

根據(jù)貝殼找房的指引，第三季度營收在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。

管理層坦承：“二季度單一城市（深圳）成交量下降，三季度業(yè)績指引下降，原因是各主要城市（包括上海、廣州、東莞等）的超預(yù)期調(diào)控政策都發(fā)生在6月中下旬，預(yù)計會對3季度成交量有比較明顯的影響?！?/p>

據(jù)其判斷，下半年二手房市場將持續(xù)承壓，新房市場在4季度將有回升，全年的業(yè)績因此也會受到一定影響，但依然保持高速增長。

一位投資者分析，貝殼找房基本面并未發(fā)生變化，仍具備行業(yè)較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，業(yè)績下滑是監(jiān)管增強(qiáng)所帶來的影響。

在彭永東看來，今年初各地陸續(xù)出臺一系列以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)的調(diào)控措施，各城市房價過快上漲得到了有效抑制，多個城市的二手房市場開始出現(xiàn)降溫，市場相應(yīng)進(jìn)入又一個量價調(diào)整時期，也表示著公司進(jìn)入更加穩(wěn)步增長的階段。

值得關(guān)注的是，貝殼正在延伸圍繞“家”的服務(wù)鏈，目前至少包括家裝、家居、家服三大業(yè)務(wù)，分別在北京、成都、上海落地。

二季度，貝殼自營被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上，Home SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售（CRM）、BIM設(shè)計、交付、供應(yīng)鏈、中臺管理等五大模塊落地。

貝殼找房顯然將家裝作為下一個發(fā)展重點(diǎn)，并加大在該領(lǐng)域的投資。

7月6日，貝殼找房宣布與圣都家裝達(dá)成協(xié)議，將收購圣都100％的股權(quán)，總對價不超過人民幣80億元。該公司于2002年成立，主營業(yè)務(wù)是為消費(fèi)者提供整裝模式的家庭裝修服務(wù)。目前，該公司已發(fā)展成為華東區(qū)域頭部家裝公司，業(yè)務(wù)覆蓋全國7省/直轄市。

事實(shí)上，上半年，貝殼找房遇到了種種挑戰(zhàn)，靈魂人物左暉的離世、地產(chǎn)政策調(diào)控、中概股關(guān)注等等的影響之外，其股價一路下行。

2020年8月13日，首日上市的貝殼找房便受到資本市場追捧，當(dāng)日在發(fā)行價20美元/ADS的基礎(chǔ)上大漲87.2%，總市值達(dá)422億美元。

在這之后，貝殼找房股價起起伏伏，數(shù)次逼近80美元/ADS的高點(diǎn)，市值一度突破900億美元，超萬科、保利、綠地等房企總和。

不過，受到近期市場環(huán)境帶來的情緒影響，近期貝殼找房股價已達(dá)至歷史底部。

美東時間8月6日盤中，貝殼股價最低跌至17.95美元/ADS，跌破發(fā)行價。8月12日消息，摩根大通將貝殼評級從跑贏大市下調(diào)至中性，目標(biāo)價從86美元下調(diào)至24美元。

而關(guān)于貝殼及中介行業(yè)的討論更是市場焦點(diǎn)，投資者會上，CFO徐濤接連“辟謠”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，圖上顯示“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍”。也就是說，房產(chǎn)中介的傭金將被大幅調(diào)低。

市場風(fēng)聲鶴唳，隨后即便鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)等大型房產(chǎn)中介公司都稱“并未收到相關(guān)通知”，但依舊引起了恐慌情緒。

投資者會上，徐濤回應(yīng)稱，這則具有煽動性的消息為假新聞，謠言源頭來自一家上海的中介。同時，貝殼也與住建部進(jìn)行溝通和求證，住建部明確回應(yīng)目前才知道這樣的信息。

不過，管理層也注意到，市場的確出現(xiàn)租客抱怨傭金率高的問題。但其認(rèn)為，傭金率反映服務(wù)質(zhì)量、效率，貝殼會不斷加強(qiáng)對員工能力的培養(yǎng)。?

而貝殼找房受到的爭議遠(yuǎn)不止這一項(xiàng)。

作為行業(yè)龍頭，貝殼找房還面臨著市場關(guān)于其“壟斷”的質(zhì)疑。58同城CEO姚勁波曾實(shí)名舉報，貝殼通過利益的不同分配方式，強(qiáng)制讓房企進(jìn)行“二選一”，以獲得獨(dú)家房源進(jìn)行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標(biāo)準(zhǔn)罰款貝殼40億元。

隨后，外媒報道“中國市場監(jiān)管總局已對貝殼找房啟動反壟斷調(diào)查”，該消息導(dǎo)致當(dāng)日貝殼美股盤前股價下跌9%，貝殼找房緊急辟謠。

徐濤再次否認(rèn)這一消息：“我們相信政府會理解貝殼的模式，關(guān)于反壟斷法，關(guān)于我們壟斷的言論是假的，貝殼沒有做過任何關(guān)于壟斷的行為，會尊重相關(guān)法律法規(guī)?！彼Q，目前，公司未接受任何與反壟斷問題相關(guān)的正式檢查。

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原標(biāo)題： 解局|貝殼業(yè)績里的調(diào)控、輿論之考