作者：黃博文、廖敏瑩

來源：地產(chǎn)黃老邪 (ID:DCHLX1)

5月伊始，無論金融圈還是地產(chǎn)圈，最熱鬧的事情，莫過于公募REITs要開閘。REITs一直是備受海外投資者青睞的投資產(chǎn)品。它最早起源于美國1960s，并在過去幾十年中迅猛發(fā)展。對于海外市場而言，REITs這類產(chǎn)品模式已經(jīng)相當(dāng)成熟。目前，美國是全球REITs最發(fā)達(dá)的國家，其規(guī)模約占全球REITs總規(guī)模的60%。截至2019年末，美國公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占其GDP規(guī)模的6.5%。

而亞洲國家中，日本、新加坡、香港三地REITs市場最為成熟，三地REITs 市值占亞洲整體市值比重達(dá)93%。因此，對于中國內(nèi)地絕大多數(shù)投資者而言，REITs仍然是讓人陌生的新事物。

01我國為何推出REITs？

4月30日，我國證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正式起航。中國目前非常需要REITs，主要原因有以下幾個(gè)方面：

第一、中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺錢。由于缺錢，近兩年中國的基礎(chǔ)設(shè)施投資增速逐漸下滑，2018年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速為3.8%，2019年還是3.8%，沒錢是當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最突出的矛盾，而當(dāng)前尤其需要加大投資、促進(jìn)，所以需要推出REITs。

第二、地方政府和國企債務(wù)率過高。地方政府融資行為逐漸規(guī)范。在開正門堵偏門的大背景下，存量債務(wù)消化壓力巨大。特別是房地產(chǎn)調(diào)控不放松，土地出讓金收入增長乏力，地方政府財(cái)力較為困難。由于經(jīng)濟(jì)下降和融資增長，2020Q1政府部門杠桿率已經(jīng)攀升至40.5%的新高，其中地方政府杠桿率也達(dá)到27.3%，總體債務(wù)負(fù)擔(dān)繼續(xù)加重。收入方面，2019年地方本級財(cái)政收入增長3.2%，尚不及全國同期3.8%的增速，2020Q1地方本級財(cái)政收入則下降12.3%、同期作為地方政府重要收入來源的土地使用權(quán)出讓收入也下降了7.9%。這就進(jìn)一步加劇了地方政府的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。REITs的推出，有利于盤活存量資產(chǎn)，增加政府融資能力和現(xiàn)金流，化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升財(cái)力。

第三、通過資本市場提高基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動性。基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，大部分在地方政府和國有企業(yè)手上，它最大的特點(diǎn)是具有沉淀性，如果不增加它的流動性，永遠(yuǎn)也不知道它到底值多少錢，所以我們通過資本市場的手段，增加它的流動性，就能發(fā)現(xiàn)它的真實(shí)價(jià)值。

第四、促進(jìn)儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的效率。我們現(xiàn)在儲蓄轉(zhuǎn)化為投資，主要是依托間接融資，間接融資中又主要是銀行體系，這樣的轉(zhuǎn)換效率是比較低的，而且還會加大宏觀杠桿率，使得風(fēng)險(xiǎn)堆積在銀行體系內(nèi)?；A(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展，體現(xiàn)了資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、廣泛動員社會資金并降低基建對政府資金依賴程度的政策導(dǎo)向。 

第五、給投資者提供更好的投資機(jī)會。一個(gè)政策的出臺必須要考慮到供給方，而金融的最終供給方就是廣大的投資者，投資者的需求當(dāng)然是更好的投資機(jī)會，所以考慮REITs能否給投資者帶來更好的投資機(jī)會

02 REITs推出對房地產(chǎn)行業(yè)影響

公募REITs啟航，不動產(chǎn)金融市場邁入嶄新時(shí)代

本次REITs試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了權(quán)益化和公募化兩大方面的突破。目前無論ABS還是類REITs，其證券設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)均為分層結(jié)構(gòu)，一般分為優(yōu)先級+劣后級兩檔，而優(yōu)先級的REITs和ABS更類似于債券，參考?xì)W美成熟REITs市場更多呈現(xiàn)股權(quán)特征，本次REITs試點(diǎn)的基本原則之一要求遵循市場原則，堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向。有望破除過去類REITs的債券化外殼，實(shí)現(xiàn)底層資產(chǎn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)真正的出表和變現(xiàn)。公募REITs有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)從債務(wù)性杠桿融資模式向權(quán)益性資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型；同時(shí)是在房地產(chǎn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、去庫存、轉(zhuǎn)型升級過程中的重要工具。

金融創(chuàng)新接力，融資方式開拓新航道

隨著金融業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入，地產(chǎn)行業(yè)的外部融資環(huán)境正發(fā)生重大變化，積極適用新常態(tài)、開辟多元化、高質(zhì)量融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)而言變得尤為重要，高效盤活存量資產(chǎn)、迭代運(yùn)用金融工具、開拓高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化融資新航道，已成為大部分房企的戰(zhàn)略要點(diǎn)。本次REITs的推出為內(nèi)地企業(yè)金融創(chuàng)新開拓了新航道。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動周邊土地、物業(yè)的升值

從試點(diǎn)區(qū)域來看，本次公募REITs試點(diǎn)要求在區(qū)域上優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，其中重點(diǎn)支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。從行業(yè)來看，這次試點(diǎn)不是曾經(jīng)議論較多的長租、住宅、寫字樓等房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)七大領(lǐng)域。但是，本次公募REITs并非與房地產(chǎn)全不相干，其中如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)范疇，這或?qū)槲磥沓钟行蜕虡I(yè)地產(chǎn)REITs的推出做了鋪墊。從長遠(yuǎn)看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勢必推動周邊土地、物業(yè)的升值。

未來稅收問題仍待解決

在歐美、新加坡等REITs較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品，其重要原因之一就是REITs在滿足特定要求的情況下是可以免稅的。目前我國在REITs領(lǐng)域尚未出現(xiàn)任何稅收優(yōu)惠，未來REITs發(fā)展仍然需要突破相關(guān)稅收政策的痛點(diǎn)。

03房地產(chǎn)企業(yè)如何利用公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs

雖然本次公募REITs試點(diǎn)行業(yè)采用正面清單的形式，列了一些重點(diǎn)支持的行業(yè)。其中不是曾經(jīng)議論較多的長租、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。但這里面還是有所謂房地產(chǎn)屬性的基礎(chǔ)設(shè)施，比如倉儲物流，IDC及特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可以從中找到機(jī)會，借勢發(fā)展。

消費(fèi)升級及供應(yīng)鏈效率的需求促使工業(yè)物流領(lǐng)域REITs火爆

從目前亞洲地區(qū)REITs市場各類物業(yè)類型年化綜合收益表現(xiàn)來看，過去5-10年，除了醫(yī)療健康REITs 帶來更為豐厚的回報(bào)以外，其他物業(yè)類型的綜合回報(bào)率較為接近。但短期來看，在過去一年的時(shí)間里，工業(yè)/ 物流資產(chǎn)在所有物業(yè)類別中表現(xiàn)最佳。

隨著消費(fèi)升級、電子商務(wù)的快速增長、以及對提高供應(yīng)鏈效率的需求促使企業(yè)增加了對主要工業(yè)、物流領(lǐng)域的需求和投資。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的3倍左右，因此物流地產(chǎn)這一子領(lǐng)域還有很大發(fā)展空間，尤其在房地產(chǎn)市場炒行為受到打壓的大背景下，物流地產(chǎn)由于是為生產(chǎn)經(jīng)營而服務(wù)的，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一細(xì)分方向也受到了政策的大力支持。試圖多元化的房企可以進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的子領(lǐng)域借勢發(fā)展。

以光明地產(chǎn)為例，在2019年其發(fā)行由光明地產(chǎn)作為原始權(quán)益人的冷鏈倉儲物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）。這也是光明地產(chǎn)在創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展格局、開拓資產(chǎn)融資渠道方面的一次有益探索。

“新基建+公募REITs”，IDC自帶雙熱點(diǎn)

2020年以來，中央頻繁提出“新基建” 的部署。從國家層面釋放的信號，為互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）的發(fā)展帶來了積極的前景。5G網(wǎng)絡(luò)的快速建設(shè)，有望推動數(shù)據(jù)量進(jìn)入新一輪增長。另外，遠(yuǎn)程辦公、在線教育、AR/VR和物聯(lián)網(wǎng)等新應(yīng)用，也有望衍生大量新增IDC需求。

隨著4月30日公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘，IDC作為5G時(shí)代重要的新型基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)，自然更引發(fā)市場關(guān)注。和房地產(chǎn)行業(yè)類似，IDC也是一個(gè)資本密集的行業(yè)。業(yè)內(nèi)金額最大的一宗交易莫屬沙鋼集團(tuán)在2019年8月完成歐洲最大數(shù)據(jù)中心公司Global Switch的全資收購，其累積金額為人民幣558億元。近年來也有諸如基匯資本、遠(yuǎn)洋資本等房地產(chǎn)私募基金投身于IDC領(lǐng)域。房企可以乘勢擇機(jī)選擇IDC項(xiàng)目，作為后發(fā)致勝的途徑。

探索產(chǎn)融結(jié)合，助力房企轉(zhuǎn)型升級新發(fā)展

本次公募REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。這為試圖多元化發(fā)展的企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型升級的新機(jī)會。在行業(yè)增速趨緩的背景下，1+X的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略已成為多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所追求的目標(biāo)。緊隨政策是地產(chǎn)企業(yè)對主業(yè)以外產(chǎn)業(yè)選擇的最好風(fēng)向標(biāo)。比如，光明地產(chǎn)在夯實(shí)房地產(chǎn)底板的穩(wěn)健經(jīng)營基礎(chǔ)上，積極開展多元?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型，目前已構(gòu)成“1+5”的綜合商業(yè)模式定位。其中物流板塊就是公司未來發(fā)展成為綜合性平臺公司的關(guān)鍵底板之一，也是未來實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。同時(shí)，公司圍繞新商業(yè)模式，著力以金融創(chuàng)新為抓手，以融促產(chǎn)，以產(chǎn)定融，金融創(chuàng)新為產(chǎn)業(yè)搭建快速發(fā)展的平臺，產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展夯實(shí)金融創(chuàng)新底部基礎(chǔ)，進(jìn)一步探索產(chǎn)融結(jié)合新模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融創(chuàng)新的良性交互。

04中小房企如何參與其中（REITs）？

以上熱點(diǎn)吸人眼球，但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小、資金實(shí)力不夠；同時(shí)，缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的沉淀或沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)量不夠，所以無法直接迅速參與其中。但大可不必著急，本輪REITs試點(diǎn)很重要的一點(diǎn)是穩(wěn)妥，要以個(gè)案項(xiàng)目的方式去推動，類似做一個(gè)項(xiàng)目成熟一個(gè)項(xiàng)目，然后發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，最后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為長期不斷的金融創(chuàng)新接力積累經(jīng)驗(yàn)。這意味著中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，即使現(xiàn)在無法直接參與，但仍可以通過金融思維的建立培養(yǎng)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步沉淀、中小房企抱團(tuán)、與大企業(yè)合作等方式間接參與本輪REITs開閘。

修煉思維，培養(yǎng)意識

中小房企在快速做大規(guī)模的同時(shí)要為未來做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)行業(yè)作為資源驅(qū)動、資金密集的類金融行業(yè)，本身就具有金融的屬性。很多中小房企由于規(guī)模小、資源有限、外加區(qū)域政策等因素的限制，高管團(tuán)隊(duì)的金融思維有所欠缺。因此，高管團(tuán)隊(duì)金融知識的學(xué)習(xí)和金融思維的建立刻不容緩。

逐步獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行沉淀

REITs運(yùn)營的本質(zhì)是通過將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)提前獲取資金，因此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)沉淀是中小房企未來參與REITs的基礎(chǔ)。據(jù)當(dāng)前國內(nèi)發(fā)行的REITs管理業(yè)態(tài)情況來看，截至2019 年12 月31 日，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行192 單。從物業(yè)類型上看，已發(fā)行產(chǎn)品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓及工業(yè)物流物業(yè)類別。目前在存續(xù)期的176 單國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，零售、辦公、綜合類型產(chǎn)品占據(jù)產(chǎn)品數(shù)量前三位，分別為53單、45 單和36 單，占市場存量單數(shù)的30.1%、25.6% 和20.5% 。相比美國REITs管理物業(yè)的業(yè)態(tài)情況來看，我國REITs管理業(yè)態(tài)類型相對美國較少，未來仍將以商業(yè)地產(chǎn)為主，發(fā)力點(diǎn)將會體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。

所以，中小房企拿地時(shí)，在以做大規(guī)模為前提的情況下，可以兼顧城市核心位置逐步積累少量優(yōu)質(zhì)商業(yè)或產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。從戰(zhàn)略上講，過多的資產(chǎn)沉淀會影響企業(yè)擴(kuò)張的速度，注意需要把握持有節(jié)奏。

中小房企抱團(tuán)融合共贏發(fā)展

中小型房企單家來看規(guī)模是小，但是多家企業(yè)可以通過合作捆綁，通過資產(chǎn)組合擴(kuò)大規(guī)模參與其中。博志成G50俱樂部便順勢而來，應(yīng)時(shí)而生，以“積極參與、規(guī)則共建、互幫互助、資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、利他共贏”為基本原則，為中小型房企提供融合、共贏、發(fā)展的平臺，引領(lǐng)大家抱團(tuán)發(fā)展，做大做強(qiáng)！

G50俱樂部目前已幫助多家會員企業(yè)與知名地產(chǎn)信托牽手合作獲取數(shù)億元資金，并且一個(gè)月內(nèi)首批資金到位。同時(shí)規(guī)劃先行，打造千億級融投平臺，助力中小型房企發(fā)展。

“抱大腿”積累經(jīng)驗(yàn)，鍛煉模式

中小房企也可以通過與大企業(yè)合作參與REITs。本輪公募REITs的開放意味著中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對房地產(chǎn)行業(yè)包括銷售模式、盈利模式、運(yùn)作模式在內(nèi)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。中小房企遲早要參與其中。即使目前與大企業(yè)的合作沒有主導(dǎo)權(quán)，但可以通過學(xué)習(xí)模式和知識為未來發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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本文由“地產(chǎn)黃老邪”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 公募REITs開閘，中小房企如何掘金萬億級市場？