公募REITs試點(diǎn)的大消息！

上交所深交所今天下午幾乎同時(shí)發(fā)布消息，各收到2個(gè)公募REITs申報(bào)，其中三個(gè)為基礎(chǔ)設(shè)施類，一個(gè)為產(chǎn)業(yè)園類，都是國(guó)家隊(duì)。

產(chǎn)業(yè)園公募REITs的搶跑者是產(chǎn)業(yè)園的大地主，招商蛇口。不出意外，這將開啟了中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)REITs的序幕。

01 激動(dòng)人心！4個(gè)公募REITs提交申請(qǐng)

截至4月21日17時(shí)，上交所和深交所基礎(chǔ)設(shè)施申報(bào)系統(tǒng)各收到2家公司提交的申請(qǐng)文件，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)進(jìn)程又向前邁進(jìn)了關(guān)鍵一步。

上交所

本次申報(bào)上交所的2單項(xiàng)目分別為

• 浙商匯金滬杭甬高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

• 國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

兩單都是典型的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，都是以高速公路為標(biāo)的，是資本市場(chǎng)服務(wù)長(zhǎng)三角一體化和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展等國(guó)家戰(zhàn)略的又一重大行動(dòng)。

2單申報(bào)項(xiàng)目均為地方發(fā)改委推薦，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委遴選后推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)的試點(diǎn)項(xiàng)目，也是之前市場(chǎng)中盛傳的5單申報(bào)證監(jiān)會(huì)的項(xiàng)目。

深交所

幾乎同時(shí)，深交所也收到兩單申報(bào)：

• 中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

• 博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

區(qū)別于上交所項(xiàng)目，深交所項(xiàng)目是垃圾處理生物發(fā)電與產(chǎn)業(yè)園為標(biāo)的資產(chǎn)。

上述項(xiàng)目也于同日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的正式申報(bào)，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作將正式進(jìn)入項(xiàng)目審核階段。完成相關(guān)審核后，將履行證監(jiān)會(huì)注冊(cè)程序。

02 首單不動(dòng)產(chǎn)公募REITs將誕生

在所有四單業(yè)務(wù)中，僅一單是產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)。但這具有非常強(qiáng)的歷史意義和示范效應(yīng)，因?yàn)檫@是中國(guó)歷史上商用不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的首單。

“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)募集份額為22.28億份，原始權(quán)益人為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，基金管理人為博時(shí)基金管理有限公司，資產(chǎn)支持證券管理人為博時(shí)資本管理有限公司。

此外，上交所也簡(jiǎn)單披露了另一個(gè)REITs的概況。

“中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電，預(yù)計(jì)募集份額為12.487億份，原始權(quán)益人為首鋼環(huán)境產(chǎn)業(yè)有限公司，基金管理人為中航基金管理有限公司，資產(chǎn)支持證券管理人為中航證券有限公司。

除招商蛇口外，據(jù)了解張江高科和蘇州工業(yè)園區(qū)也在沖刺中。

據(jù)REITOWIN與上交所和券商溝通，首批項(xiàng)目具有示范效應(yīng)，大企業(yè)以及國(guó)資背景通常會(huì)首批選中。其他國(guó)有園區(qū)如東湖高新、中關(guān)村發(fā)展、上海臨港集團(tuán)、廣州開發(fā)區(qū)金控仍有機(jī)會(huì)，而已經(jīng)申報(bào)至國(guó)家發(fā)改委的民營(yíng)園區(qū)可能還需要再耐心等待一段時(shí)間。

03 未來(lái)已來(lái)，公募REITs加速跑

據(jù)此前了解，有關(guān)方面向證監(jiān)會(huì)首批推薦了五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)REITs產(chǎn)品，分別為：

“中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”

“浙商匯金滬杭甬高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”

“前海開源首創(chuàng)股份水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”

“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和

 “國(guó)金鐵建封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”。

可以看出，首批5個(gè)全部都是最標(biāo)準(zhǔn)的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，也都屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類型，估值邏輯多為現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF），項(xiàng)目類型涵蓋收費(fèi)公路、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等，項(xiàng)目所處地區(qū)涵蓋北京、浙江、深圳等。

這一次已經(jīng)有三個(gè)遞交了申請(qǐng)，據(jù)了解其余兩個(gè)，前海開源首創(chuàng)股份水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也在籌備遞交中。

此外，據(jù)了解后一批次證監(jiān)會(huì)還收到9個(gè)項(xiàng)目中，包含倉(cāng)儲(chǔ)物流、軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

此外，除了這些國(guó)資產(chǎn)業(yè)園區(qū)群體外，菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東物流、蘇寧物流等都申報(bào)了第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，我們猜測(cè)它們也有可能出現(xiàn)在發(fā)改委向證監(jiān)會(huì)推薦的9家企業(yè)名單之中。

招商蛇口率先搶跑，也拉開了中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為首的不動(dòng)產(chǎn)公募REITs上市的大幕