地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和智庫
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
7月26日，市場上傳出消息：被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。據(jù)了解，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
目前“三道紅線”試點房企已增至30多家，包括：碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、中梁控股、新城控股、中海地產(chǎn)、綠地控股、華潤置地和陽光城等，大都屬于30強開發(fā)商。
睿和智庫對30強開發(fā)商2021年的經(jīng)營策略進行統(tǒng)計分析，在拿地態(tài)度上，30強開發(fā)商大都已經(jīng)從激進到轉(zhuǎn)穩(wěn)，“審慎”、“謹慎”、“放緩”成為拿地關(guān)鍵詞。部分開發(fā)商在年報或業(yè)績說明會上，已明確提出將拿地預(yù)算控制在銷售額的40%以內(nèi)。
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事實上，從2020年30強開發(fā)商拿地金額與年度銷售額之比來看，絕大部分30強開發(fā)商實際拿地金額與銷售比大約在15%~30%，其中龍湖集團、中海地產(chǎn)占比較高，分別為39.57%、35.55%。
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不過，該部分拿地金額不包括收并購部分，如果傳聞的消息屬實，收并購部分納入拿地金額進行監(jiān)管的話，實質(zhì)影響將會明顯擴大。
根據(jù)睿和智庫調(diào)研，通過收并購獲取土地資源已成為30強開發(fā)商的一個主要拿地方式。部分30強開發(fā)商收并購貨值占比較高，如融創(chuàng)中國2020年收并購獲取土地比例達到30%。
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此前，在2021年初，全國22城市自然資源和規(guī)劃部門宣布2021年實行住宅用地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動）。數(shù)據(jù)顯示，上半年22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規(guī)劃建筑面積1.11億平方米、土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率達15.1%。
從2021年1~6月30強開發(fā)商拿地情況來看，“兩集中”政策影響了開發(fā)商的拿地節(jié)奏。
一是財務(wù)狀況好的開發(fā)商擁有更多資金和流動性可用于購入最理想的地塊，2021年1~6月的拿地金額已明顯超過去年同期，并超過了此次40%的紅線。如招商蛇口、綠城中國、華潤置地、金地集團、龍光集團、中梁控股等。
二是財務(wù)狀況差，特別是三條紅線不達標的開發(fā)商，2021年1~6月的拿地金額已明顯收縮。如，中國奧園在2021年初就提出為應(yīng)對“三條紅線”，未來會嚴控拿地支出，以增加現(xiàn)金流，降低負債，2021年擬定的購地支出為不超過當年合同銷售的25%，具體金額約300億元。而中國恒大、藍光發(fā)展等開發(fā)商更是出現(xiàn)暴雷事件，已無力在集中供地市場中來分一杯羹。
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同時，“兩集中”政策帶來了土地溢價率的提升對于對利潤率要求嚴格的開發(fā)商來說，擴充土儲面臨新的障礙。如，世茂集團盡管在年初提出“在后續(xù)集中供地上世茂還是有拿地的優(yōu)勢，集團也預(yù)留了一些資金積極參與”，但前六個月其拿地金額僅為158.3億元，僅占2020年銷售額的5.27%。
由此來看，如果此次“買地金額不得超年度銷售額40%”監(jiān)管政策落地的話，對于收并購規(guī)模占比大的企業(yè)影響較大。同時，對財務(wù)狀況好的開發(fā)商，尤其是今年上半年已大規(guī)模拿地的開發(fā)商帶來一定的規(guī)模擴張限制。不過，政策也將有利于一些對利潤率要求嚴格，不熱衷于規(guī)模擴張的大中型開發(fā)商。
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