作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤逐漸攤薄,開發(fā)商也開始做精細(xì)化管理,前端投資人員也逐漸在拿地階段就會(huì)將稅務(wù)籌劃考慮到測(cè)算模型中
按照增值率的高低,土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四檔,最高稅率達(dá)60%
首先需要了解土增的計(jì)算邏輯,公式如下:
土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
其中:
增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目金額
扣除項(xiàng)目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用(可按開發(fā)成本的10%核定)+ 加計(jì)扣除(直接開發(fā)成本的20%)+ 流轉(zhuǎn)稅費(fèi)
關(guān)于如何做好稅籌,主要還是從土增本身邏輯出發(fā),總結(jié)分為以下幾個(gè)方面:
(1)利用稅收政策合理避稅
(2)銷售收入方面籌劃空間
(3)成本方面籌劃空間
我們逐一而看
01 利用稅收政策合理避稅
根據(jù)稅法,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅
因此,在實(shí)操中可以根據(jù)這一政策調(diào)整普宅與非普宅的比例,以及普宅的成本投入
以下表普通住宅定價(jià)為例
價(jià)格定為5900元/方時(shí),毛利率為 39.66%、增值率為18.95%,不用交土地增值稅,利潤較6000元/方 的定價(jià)還大一些
因此,在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過程中,充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn),尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡
思路二、爭(zhēng)取核定稅收的方式
土地增值稅的繳納方式原則上分為核定征收和據(jù)實(shí)清算兩種,一般情況下,核定征收主要是在賬冊(cè)不齊等特殊情況下
對(duì)于收并購項(xiàng)目,由于項(xiàng)目復(fù)雜,很有可能存在賬冊(cè)不齊、難以核定的情形,這時(shí)候如果項(xiàng)目屬于高毛利的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取核定稅收的方式
舉個(gè)例子:
某項(xiàng)目總收入2億元,可扣除金額為1.1億元,則增值額為9000萬元, 增值率為81.81%,土地增值稅為3050萬元
此項(xiàng)目系收購項(xiàng)目,賬冊(cè)不齊,若最終稅局能以5%的稅率核定征收, 則土地增值稅為1000萬元,節(jié)稅2050萬元
思路三、延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn),提高動(dòng)態(tài)指標(biāo)
這一點(diǎn)毋庸置疑也比較容易理解,應(yīng)當(dāng)與溝稅務(wù)局積極溝通通,盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)
對(duì)于提高irr、roe等動(dòng)態(tài)指標(biāo)大有幫助
02 銷售收入方面的籌劃空間
稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系,銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式,合理分解收入
在合法的情況下,如果能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整,將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入,或是銷售收入在普宅、非普宅等不同業(yè)態(tài)之間分?jǐn)偅瑒t可以降低項(xiàng)目或不同業(yè)態(tài)的的增值率及稅基,從而降低整體稅負(fù)
此外,如果項(xiàng)目物業(yè)中涉及持有型物業(yè),因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移,因此不征收土地增值稅
所以在特殊情況下,也可以對(duì)毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租,減少對(duì)外出售比例的方式來減少和推遲土地增值稅的繳交
思路二、利用股權(quán)交易方式避稅
這一稅籌的思路主要是利用股權(quán)交易下無需繳納增值稅和土增稅
例如某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售,可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán);或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司,而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資
舉個(gè)例子:
某辦公樓面積為2000平米,建造成本為800萬元,可以6.2萬元/方價(jià)格推向市場(chǎng)
此時(shí)總售價(jià)為1.24億元,土地增值稅為5788萬元,總體稅負(fù)為 7767萬元(占收入的63%)
如果某客戶愿意以6萬元/方的價(jià)格整體購買,并愿意配合進(jìn)行籌劃
則可以6000萬元成立殼公司,將此辦公樓整體先以3萬元/方的價(jià)格出售給先成立的殼公司
而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以1.2億元出售給客戶,相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替 出售實(shí)物(股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅)
此時(shí),土地增值稅為2291萬元,降低3497萬元;稅負(fù)總額為 4774萬元,節(jié)稅2993萬元
03 成本方面稅籌空間
如果項(xiàng)目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè),地價(jià)可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進(jìn)行時(shí)
由于同等建面的別墅占地面積較住宅大得多,且別墅毛利率較住宅要高,因此,按占地面積分?jǐn)倳r(shí)別墅分得的土地成本更多
所以,當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí),建議在可行的情況下對(duì)國土證進(jìn)行分證,高增值率物業(yè)(如別墅等)單獨(dú)出具國土證和規(guī)劃證,以利降低別墅物業(yè)增值率水平
思路二、合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本
各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì),在政策許可的前提下,對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?/p>
包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等,尋求最佳稅收效益
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原標(biāo)題: 如何做好土增稅的籌劃,地產(chǎn)人搞懂這篇就夠了