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如何做好土增稅的籌劃,地產(chǎn)人搞懂這篇就夠了

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2020-08-24 10:42 4343 0 0
土地增值稅最大的特點(diǎn)不僅在于“土”,而且稅負(fù)大,籌劃空間較多

作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

土地增值稅最大的特點(diǎn)不僅在于“土”,而且稅負(fù)大,籌劃空間較多

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤逐漸攤薄,開發(fā)商也開始做精細(xì)化管理,前端投資人員也逐漸在拿地階段就會(huì)將稅務(wù)籌劃考慮到測(cè)算模型中

按照增值率的高低,土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四檔,最高稅率達(dá)60%


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首先需要了解土增的計(jì)算邏輯,公式如下:

土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中:

增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用(可按開發(fā)成本的10%核定)+ 加計(jì)扣除(直接開發(fā)成本的20%)+ 流轉(zhuǎn)稅費(fèi)

關(guān)于如何做好稅籌,主要還是從土增本身邏輯出發(fā),總結(jié)分為以下幾個(gè)方面:

(1)利用稅收政策合理避稅

(2)銷售收入方面籌劃空間

(3)成本方面籌劃空間

我們逐一而看

01 利用稅收政策合理避稅

思路一、普通住宅增值率不超過20%時(shí)免交土地增值稅

根據(jù)稅法,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅

因此,在實(shí)操中可以根據(jù)這一政策調(diào)整普宅與非普宅的比例,以及普宅的成本投入

以下表普通住宅定價(jià)為例

價(jià)格定為5900元/方時(shí),毛利率為 39.66%、增值率為18.95%,不用交土地增值稅,利潤較6000元/方 的定價(jià)還大一些

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因此,在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過程中,充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn),尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡

思路二、爭(zhēng)取核定稅收的方式

土地增值稅的繳納方式原則上分為核定征收和據(jù)實(shí)清算兩種,一般情況下,核定征收主要是在賬冊(cè)不齊等特殊情況下

對(duì)于收并購項(xiàng)目,由于項(xiàng)目復(fù)雜,很有可能存在賬冊(cè)不齊、難以核定的情形,這時(shí)候如果項(xiàng)目屬于高毛利的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取核定稅收的方式

舉個(gè)例子:

某項(xiàng)目總收入2億元,可扣除金額為1.1億元,則增值額為9000萬元, 增值率為81.81%,土地增值稅為3050萬元

此項(xiàng)目系收購項(xiàng)目,賬冊(cè)不齊,若最終稅局能以5%的稅率核定征收, 則土地增值稅為1000萬元,節(jié)稅2050萬元

思路三、延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn),提高動(dòng)態(tài)指標(biāo)

這一點(diǎn)毋庸置疑也比較容易理解,應(yīng)當(dāng)與溝稅務(wù)局積極溝通通,盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

對(duì)于提高irr、roe等動(dòng)態(tài)指標(biāo)大有幫助

02 銷售收入方面的籌劃空間

思路一、合理分解銷售收入

稅負(fù)與銷售收入呈正向關(guān)系,銷售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷售方式,合理分解收入

在合法的情況下,如果能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整,將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入,或是銷售收入在普宅、非普宅等不同業(yè)態(tài)之間分?jǐn)偅瑒t可以降低項(xiàng)目或不同業(yè)態(tài)的的增值率及稅基,從而降低整體稅負(fù)

此外,如果項(xiàng)目物業(yè)中涉及持有型物業(yè),因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)產(chǎn)權(quán)并不發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移,因此不征收土地增值稅

所以在特殊情況下,也可以對(duì)毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租,減少對(duì)外出售比例的方式來減少和推遲土地增值稅的繳交

思路二、利用股權(quán)交易方式避稅

這一稅籌的思路主要是利用股權(quán)交易下無需繳納增值稅和土增稅

例如某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售,可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán);或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司,而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資

舉個(gè)例子:

某辦公樓面積為2000平米,建造成本為800萬元,可以6.2萬元/方價(jià)格推向市場(chǎng)

此時(shí)總售價(jià)為1.24億元,土地增值稅為5788萬元,總體稅負(fù)為 7767萬元(占收入的63%)

如果某客戶愿意以6萬元/方的價(jià)格整體購買,并愿意配合進(jìn)行籌劃

則可以6000萬元成立殼公司,將此辦公樓整體先以3萬元/方的價(jià)格出售給先成立的殼公司

而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以1.2億元出售給客戶,相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替 出售實(shí)物(股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅)

此時(shí),土地增值稅為2291萬元,降低3497萬元;稅負(fù)總額為 4774萬元,節(jié)稅2993萬元

03 成本方面稅籌空間

思路一、合理選擇地價(jià)分?jǐn)偡绞?/span>

如果項(xiàng)目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè),地價(jià)可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進(jìn)行時(shí)

由于同等建面的別墅占地面積較住宅大得多,且別墅毛利率較住宅要高,因此,按占地面積分?jǐn)倳r(shí)別墅分得的土地成本更多

所以,當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí),建議在可行的情況下對(duì)國土證進(jìn)行分證,高增值率物業(yè)(如別墅等)單獨(dú)出具國土證和規(guī)劃證,以利降低別墅物業(yè)增值率水平

思路二、合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本

各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì),在政策許可的前提下,對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?/p>

包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等,尋求最佳稅收效益

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 如何做好土增稅的籌劃,地產(chǎn)人搞懂這篇就夠了

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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