作者：鮮文

來源：執(zhí)行復(fù)議與執(zhí)行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

解除預(yù)售商品房合同的，被執(zhí)行人已支付的購房款，執(zhí)行中適用到期債權(quán)，不宜直接向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行劃扣

實務(wù)要點

第一、本案是全國法院優(yōu)秀裁判文書的參評文書，廣東高院撤銷深圳中院、羅湖區(qū)法院執(zhí)行裁定。解決的爭議是執(zhí)行中查封被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除與被執(zhí)行人的預(yù)售商品房合同，被執(zhí)行人已支付的購房款能否直接向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行劃扣？裁判要旨為被執(zhí)行人根據(jù)房產(chǎn)預(yù)售合同向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的購房款，并非該房產(chǎn)的從物、天然孳息或替代物、賠償款，查封預(yù)售房產(chǎn)的效力不當(dāng)然及于購房款。被執(zhí)行人已支付的購房款，適用占有即所有的規(guī)則，執(zhí)行中不得作為被執(zhí)行人財產(chǎn)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行扣劃。

第二、預(yù)售商品房的查封屬于執(zhí)行預(yù)查封，房屋未交付，執(zhí)行審查首先需論證查封的效力，本質(zhì)是商品房買賣備案合同的預(yù)查封效力，即合同查封或者預(yù)查封的效力時是否等同查封。依據(jù)是《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十八條規(guī)定“預(yù)查封的效力等同于正式查封”（附后）。其次需要論證預(yù)查封后的商品房能否解除買賣合同，解除的法律效果能否對抗預(yù)查封的執(zhí)行行為，即查封效力的邊界問題。同時涉及被執(zhí)行人與案外人的商品房買賣權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條被執(zhí)行人就法院查封財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或其他有礙執(zhí)行的行為均不能對抗申請執(zhí)行人。對此，《江蘇高院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》三、被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行？被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

第三、廣東高院認(rèn)為已經(jīng)解除合同前提下，論證“關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，能否在執(zhí)行程序中確認(rèn)為被執(zhí)行人的財產(chǎn)的問題?！粓?zhí)行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關(guān)系，即使因合同無效、解除或其他中海公司應(yīng)當(dāng)返還購房款的法定情形，被執(zhí)行人亦僅享有債權(quán)請求權(quán)，而不享有物權(quán)請求權(quán)。執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻已經(jīng)支付給中海公司的購房款，明顯缺乏物權(quán)法上的執(zhí)行法律依據(jù)?！睋Q言之，商品房買賣合同解除，被執(zhí)行人作為買受人對中海公司享有債權(quán)（退回已付購房款），即被執(zhí)行人對中海公司的到期債，申請執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)適用到期債權(quán)制度。廣東高院評價“具體到本案，申請執(zhí)行人提出被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司享有到期債權(quán)，執(zhí)行法院依法應(yīng)當(dāng)裁定凍結(jié)債權(quán)并通知中海公司履行債務(wù)，但是執(zhí)行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協(xié)助執(zhí)行，明顯不符合民訴司法解釋第五百零一條規(guī)定的程序。”是指中海公司作為次債務(wù)人對債權(quán)即“11號裁定和協(xié)執(zhí)”提出異議前提下繼續(xù)執(zhí)行。

第四、該案的裁判邏輯：被執(zhí)行人財產(chǎn)預(yù)售商品房→商品房預(yù)查封→審查預(yù)查封效力→解除合同（略）→被執(zhí)行人已付購房款→享有債權(quán)請求權(quán)→適用到期債權(quán)→次債務(wù)人異議權(quán)→停止執(zhí)行→協(xié)助劃扣錯誤

案情介紹

一、黃成武與姚松枝、姚新鴻民間借貸糾紛一案，訴訟期間，查封了姚新鴻名下中?；ǔ菫?302號涉案房產(chǎn)。深圳羅湖法院作出判決姚松枝、姚新鴻向黃成武償還借款本金人民幣500萬元及利息、罰息等。

涉案房產(chǎn)系2014年6月6日被執(zhí)行人姚新鴻與中海公司簽訂《商品房預(yù)售合同》購買，合同金額為14052898元。2016年7月8日，因姚新鴻多次逾期償還銀行貸款，招行廣州分行向中海公司發(fā)出《催收函》，要求中海公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。2016年7月20日，中海公司向姚新鴻發(fā)出《關(guān)于限期支付所欠貸款本息及解除商品房買賣合同的告知函》，告知姚新鴻如不立即清除所欠貸款本息，中海公司將于2016年7月25日解除《商品房預(yù)售合同》。2016年8月1日，中海公司代姚新鴻向招行廣州分行支付9437029.8元。2016年10月9日，中海公司向廣州市天河區(qū)人民法院提起訴訟，要求被執(zhí)行人姚新鴻承擔(dān)支付房屋占用費、騰空返還涉案房產(chǎn)等法律責(zé)任。

在執(zhí)行過程中，中海公司就涉案房產(chǎn)執(zhí)行向執(zhí)行法院提出執(zhí)行標(biāo)的異議。執(zhí)行法院經(jīng)審查，于2016年10月21日作出（2016）粵0303執(zhí)異130號執(zhí)行裁定書（下稱“130號裁定”），裁定中止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。2016年11月14日，執(zhí)行法院作出（2016）粵0303執(zhí)11號執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書（下稱“11號裁定和協(xié)執(zhí)”），要求案外人中海公司將被執(zhí)行人姚新鴻關(guān)于涉案房產(chǎn)的購房款750萬元付至執(zhí)行法院賬戶，并于當(dāng)日向中海公司送達(dá)。

中海公司提出執(zhí)行異議。

二、執(zhí)行法院經(jīng)審查認(rèn)為，發(fā)生效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。被執(zhí)行人不履行生效法律文書所確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)采取相應(yīng)的執(zhí)行措施。當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。作出的具體執(zhí)行行為表現(xiàn)之一為執(zhí)行裁定書，因此本案異議人對執(zhí)11號裁定和協(xié)執(zhí)提出異議，該院立案審查符合法律規(guī)定。本案異議人主張已與被執(zhí)行人姚新鴻解除合同，雙方權(quán)利和義務(wù)需經(jīng)過另案實體審查后確認(rèn)，不屬于本案執(zhí)行異議的范疇。因此，異議人主張被執(zhí)行人姚新鴻因解除合同產(chǎn)生的相應(yīng)債務(wù)與購房款進(jìn)行抵扣沒有法律依據(jù)。異議人主張解除合同，法院可依據(jù)申請執(zhí)行人的申請執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對異議人的債權(quán)，符合相關(guān)法律規(guī)定。綜上，異議人的異議理由不成立，對其異議請求不予支持。2016年12月16日，執(zhí)行法院作出（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定書（下稱“156號裁定”），裁定駁回中海公司的異議請求。

三、復(fù)議法院審查認(rèn)為，本案的焦點問題在于執(zhí)行法院能否對涉案房產(chǎn)的購房款予以強制執(zhí)行。

首先，執(zhí)行法院查封被執(zhí)行人姚新鴻名下涉案房產(chǎn)，因復(fù)議申請人中海公司主張其與姚新鴻的購房合同已經(jīng)解除，則查封效力應(yīng)及于涉案房產(chǎn)的購房款。此外，根據(jù)中海公司的主張，其應(yīng)承擔(dān)返還涉案房產(chǎn)購房款的義務(wù)。對中海公司自認(rèn)之法律義務(wù)，無需經(jīng)過訴訟程序，執(zhí)行法院可在執(zhí)行程序中予以認(rèn)可。

其次，關(guān)于復(fù)議申請人中海公司主張姚新鴻對其所負(fù)欠款應(yīng)從涉案房產(chǎn)購房款中予以抵扣的問題。第一，復(fù)議申請人主張其代姚新鴻清償所欠招行廣州分行之借款，并要求姚新鴻承擔(dān)支付房屋占用費、騰空返還涉案房產(chǎn)等法律責(zé)任，作為擔(dān)保人，復(fù)議申請人對姚新鴻所欠招行廣州分行之借款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在代姚新鴻償還借款后，其取代招行廣州分行成為姚新鴻的債權(quán)人，可向姚新鴻追償，且其主張的上述法律關(guān)系仍需經(jīng)過相關(guān)法律程序確認(rèn)，在此之前，中海公司認(rèn)為應(yīng)直接從涉案房產(chǎn)購房款中受償，并無法律依據(jù)。第二，即使中海公司取得執(zhí)行依據(jù)，鑒于執(zhí)行法院查封購房款在先，也應(yīng)向執(zhí)行法院提出請求，由執(zhí)行法院依法審查并進(jìn)行相應(yīng)處理。綜上，復(fù)議申請人的復(fù)議請求于法無據(jù)，不予支持。2017年5月26日，復(fù)議法院作出（2017）粵03執(zhí)復(fù)28號執(zhí)行裁定書，裁定駁回中海公司復(fù)議申請，維持執(zhí)行法院（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定書。

裁判要點與理由

廣東高院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第五條第（四）項規(guī)定，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織，認(rèn)為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議。故中海公司提出本案異議后，執(zhí)行法院和復(fù)議法院以執(zhí)行行為異議審查本案，符合上述司法解釋規(guī)定。本案的焦點問題是執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻在中海公司的購房款有無違法不當(dāng)之處。

第一，關(guān)于查封涉案房產(chǎn)的效力是否及于涉案房產(chǎn)的購房款的問題。復(fù)議裁定認(rèn)為，查封涉案房產(chǎn)效力應(yīng)及于涉案房產(chǎn)的購房款。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十二條規(guī)定，查封、扣押的效力及于查封、扣押物的從物和天然孳息；第二十四條規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)滅失或者損毀的，查封、扣押、凍結(jié)的效力及于該財產(chǎn)的替代物、賠償款。被執(zhí)行人姚新鴻支付給中海公司的購房款，既非涉案房產(chǎn)的從物或天然孳息，亦非涉案房產(chǎn)的替代物或者賠償款。復(fù)議裁定以中海公司解除購房合同為由，確認(rèn)查封涉案房產(chǎn)效力及于購房款，缺乏法律依據(jù)。同時，中海公司與被執(zhí)行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟以及涉案房產(chǎn)的執(zhí)行異議訴訟現(xiàn)均在審理之中，復(fù)議裁定確認(rèn)查封效力及于購房款亦缺乏事實依據(jù)。并且，即使查封涉案房產(chǎn)效力能夠及于購房款，因執(zhí)行法院在案外人異議中已裁定中止執(zhí)行涉案房產(chǎn)，又裁定扣劃涉案房產(chǎn)所及的購房款亦無依據(jù)。

第二，關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司是否享有債權(quán)，是否具備強制執(zhí)行的法定條件的問題。執(zhí)行法院異議裁定認(rèn)為，中海公司主張解除合同，法院可依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對中海公司的債權(quán)。復(fù)議裁定亦認(rèn)為，根據(jù)中海公司的主張應(yīng)承擔(dān)返還涉案產(chǎn)購房款的義務(wù)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第61條第1款規(guī)定，被執(zhí)行人不能清償債務(wù)，但對本案以外的第三人享有到期債權(quán)的，人民法院可以依申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人的申請，向第三人發(fā)出履行到期債務(wù)的通知。《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第五百零一條規(guī)定，人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對他人的到期債權(quán)，可以作出凍結(jié)債權(quán)的裁定，并通知該他人向申請執(zhí)行人履行；該他人對到期債權(quán)有異議，申請執(zhí)行人請求對異議部分強制的，人民法院不予支持；對生效法律文書確定的到期債權(quán)，該他人予以否認(rèn)的，人民法院不予支持。依照上述司法解釋，人民法院可以依法強制執(zhí)行被執(zhí)行人的到期債權(quán)。但因被執(zhí)行人與次債務(wù)人之間債的法律關(guān)系涉及實體問題，根據(jù)債的相對性原則，在申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人金錢債務(wù)的執(zhí)行案件中，不能直接審查判斷被執(zhí)行人與次債倆務(wù)人之間有無債務(wù)、是否到期、債務(wù)金額等實體問題，故司法解釋對到期債權(quán)的強制執(zhí)行進(jìn)行嚴(yán)格限制：一是申請執(zhí)行人申請執(zhí)行到期債權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)先行裁定凍結(jié)債權(quán)，并通知次債務(wù)人向申請執(zhí)行人履行債務(wù)；二是次債務(wù)人一旦提出異議的，人民法院一律不對次債務(wù)人強制執(zhí)行，除非到期債權(quán)已經(jīng)生效法律文書確定。具體到本案，申請執(zhí)行人提出被執(zhí)行人姚新鴻對中海公司享有到期債權(quán)，執(zhí)行法院依法應(yīng)當(dāng)裁定凍結(jié)債權(quán)并通知中海公司履行債務(wù)，但是執(zhí)行法院直接裁定扣劃購房款并通知中海公司協(xié)助執(zhí)行，明顯不符合上述司法解釋規(guī)定的程序。中海公司對到期債權(quán)提出異議后，執(zhí)行法院和復(fù)議法院對被執(zhí)行人與中海公司基于買賣合同法律關(guān)系形成的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行審查，并確認(rèn)被執(zhí)行人對中海公司享有到期債權(quán)的具體金額，據(jù)此駁回中海公司的執(zhí)行行為異議，亦不符合到期債權(quán)強制執(zhí)行的法定情形。

第三，關(guān)于被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，能否在執(zhí)行程序中確認(rèn)為被執(zhí)行人的財產(chǎn)的問題。申請執(zhí)行人向復(fù)議法院主張，中海公司應(yīng)當(dāng)返還的購房款屬于被執(zhí)行人的物權(quán)，為被執(zhí)行人可供執(zhí)行財產(chǎn)。本院認(rèn)為，《民事訴訟法》第二百四十二條第一款規(guī)定，人民法院有權(quán)扣押、凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人的財產(chǎn)。故在執(zhí)行中強制執(zhí)行的財產(chǎn)范圍，限定于被執(zhí)行人財產(chǎn)?！段餀?quán)法》第二十三條規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力。因金錢貨幣的動產(chǎn)屬性，交付后即發(fā)生物權(quán)變動效力；金錢貨幣作為一般等價物，亦應(yīng)當(dāng)適用“占有即所有”的基本規(guī)則。本案被執(zhí)行人姚新鴻已向中海公司支付的購房款，系依購房合同履行金錢債務(wù)，故購房款在交付后即發(fā)生物權(quán)變動效力，被執(zhí)行人對購房款不再享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，中海公司收取占有購房款后即屬其所有。被執(zhí)行人姚新鴻與中海公司之間形成買賣合同法律關(guān)系，即使因合同無效、解除或其他中海公司應(yīng)當(dāng)返還購房款的法定情形，被執(zhí)行人亦僅享有債權(quán)請求權(quán)，而不享有物權(quán)請求權(quán)。執(zhí)行法院裁定扣劃被執(zhí)行人姚新鴻已經(jīng)支付給中海公司的購房款，明顯缺乏物權(quán)法上的執(zhí)行法律依據(jù)。

綜上，本案申請執(zhí)行人可根據(jù)中海公司與被執(zhí)行人姚新鴻的房屋買賣合同訴訟結(jié)果、涉案房產(chǎn)的執(zhí)行異議訴訟結(jié)果，向執(zhí)行法院提出相應(yīng)的執(zhí)行請求。但在此之前，執(zhí)行法院作出裁定及協(xié)助執(zhí)行通知，扣劃被執(zhí)行人姚新鴻在中海公司的購房款，尚不具備法定條件，亦無法律依據(jù)，上述執(zhí)行行為應(yīng)予撤銷。中海公司在本案所提執(zhí)行異議及執(zhí)行申訴請求理由成立，本院應(yīng)予支持。執(zhí)行法院異議裁定和深圳市中級人民法院復(fù)議裁定所作處理不當(dāng)，本院應(yīng)予糾正。

裁定撤銷深圳市中級人民法院（2017）粵03執(zhí)復(fù)28號執(zhí)行裁定；撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院（2016）粵0303執(zhí)異156號執(zhí)行裁定；撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院2016年11月14日作出的（2016）粵0303執(zhí)11號執(zhí)行裁定及協(xié)助執(zhí)行通知。

標(biāo)簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行監(jiān)督丨預(yù)售商品房丨購房款丨到期債權(quán)
案例索引：廣東省高級人民法院（2017）粵執(zhí)監(jiān)91號“中海發(fā)展（廣州）有限公司、黃成武民間借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書”（審判長楊明哲審判員蔣先華審判員李焱輝），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20171109）。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

第二十二條  查封、扣押的效力及于查封、扣押物的從物和天然孳息。

第二十四條  查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結(jié)的效力及于該財產(chǎn)的替代物、賠償款。人民法院應(yīng)當(dāng)及時作出查封、扣押、凍結(jié)該替代物、賠償款的裁定。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》

十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。

十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

《江蘇高院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》

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原標(biāo)題： 廣東高院：解除預(yù)售商品房合同的，被執(zhí)行人已支付的購房款，執(zhí)行中適用到期債權(quán)，不宜直接向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助執(zhí)行劃扣