觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
花樣年之所以要集中發(fā)展商管業(yè)務，很大程度上與資本市場對物業(yè)類型的估值差異有關。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 距離收購綠地控股旗下商管公司僅二十余天，花樣年便正式披露了擬分拆商管業(yè)務上市的計劃。
7月26日早間，花樣年控股、彩生活聯(lián)合發(fā)布自愿公告，雙方均正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務及商業(yè)運營服務業(yè)務，于香港聯(lián)交所單獨上市。
預期建議分拆完成后，所分拆的公司將從事提供有關商業(yè)物業(yè)、混合用地物業(yè)、公共設施及工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務；以及商業(yè)運營服務。
對于分拆，目前花樣年及彩生活已向香港聯(lián)交所提出申請，且聯(lián)交所已確認，它們可就建議分拆進行上市申請。
對于分拆一事，花樣年方面以信批要求為由，未予以回應。
分拆計劃
熟悉花樣年的市場人士則對觀點地產(chǎn)新媒體指，花樣年去年已經(jīng)有分拆商管業(yè)務上市的計劃。此番兩個上市平臺自愿公告，主要由于雙方涉及美易家、萬象美以及此前收購的綠地物管公司等，這些資產(chǎn)需要整合起來。
這也將改變花樣年現(xiàn)有體系下，所出現(xiàn)的業(yè)務交叉的現(xiàn)狀。據(jù)了解，彩生活主要管理住宅社區(qū)的同時，還通過萬象美管理整體綜合原用途物業(yè)；花樣年則透過深圳美易家，開展純商業(yè)物業(yè)的管理，并有限度參與綜合體物業(yè)及住宅社區(qū)。
從過去一段時間的動作來看，花樣年實際上已經(jīng)進行系列的內部整合，分拆的跡象早已有之。
早在今年3月16日，深圳市花漾樂商業(yè)服務有限公司（簡稱花漾樂商服）、深圳市富昌商業(yè)服務有限公司（簡稱富昌商服）注冊成立，盡管它們的大股東分別是不同的境外平臺，但均由陳新禹擔任法人、總經(jīng)理、執(zhí)行董事，鄒玲擔任監(jiān)事。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，陳新禹是花樣年執(zhí)行董事兼首席財務官，同時擔任彩生活董事。
其中，工商信息顯示，花漾樂商服在成立四個月間，旗下控制企業(yè)數(shù)量達13家。值得注意的是，除了北京彩生活達爾文國際商管系花漾樂商服于4月27日注冊成立，其余12家子公司均是由彩生活轉讓股權得來。
與此同時，花漾樂商服的唯一股東鄰里樂（香港）有限公司，于5月底進行股權微調后，如今還通過深圳前海鄰里樂商業(yè)服務有限公司，間接持有萬象美物業(yè)管理有限公司99%股份。
萬象美物業(yè)前身即萬達物業(yè)，所管理業(yè)務有相當一部分與商業(yè)物業(yè)有關。根據(jù)萬象美一份招聘說明，該公司管理項目包括甲級寫字樓、普通寫字樓、豪宅、普通住宅、SOHO公寓、商務酒店、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，管理面積超過6500萬平方米。
而富昌商服，則主要控制深圳市花樣年國際住宅物業(yè)服務有限公司、深圳市美易家住宅物業(yè)服務集團有限公司，這兩家子公司主要是去年底以來設立的新公司。
與富昌商服存在交集的美易家，最早成立于2010年，于2015年登陸新三板，此后退市。美易家官網(wǎng)顯示，該公司管理面積約1.3億平方米，為城市綜合體、寫字樓、度假式物業(yè)等提供服務。不過，自2017年以來，其官網(wǎng)已停止資訊更新。
目前，美易家上述管理規(guī)模或許并未全部整合至富昌商服。但熟悉花樣年的人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，花樣年分拆物管上市也大概率涉及到美易家。
富昌商服近期還祭出重量級的交易。此前7月5日晚間，富昌商服宣布收購綠地旗下上海綠閔物業(yè)管理有限公司100%股權，為此付出了12.6億元的代價。該收購在花樣年集團的史上，幾乎僅次于2017年彩生活斥資20.13億元收購萬象美。
通過收購，花樣年也一舉獲得了接近2600萬平方米的商管面積——
完成交易后5年間，綠地承諾交付不少于2500萬平方米商業(yè)相關物業(yè)建筑面積；同時，綠地承諾3年間提供一二線商管項目不少于60萬平方米；1年間就33萬平方米的鄭州綠地全球商品貿(mào)易港項目訂立合約。
結合已有的數(shù)據(jù)分析，經(jīng)過半年左右的股權騰挪，花漾樂商服、富昌商服成為了花樣年商管業(yè)務的重要主體。資產(chǎn)的集中度提高，也為花樣年最終分拆商管業(yè)務創(chuàng)造了條件。
為何分拆
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，花樣年之所以要集中發(fā)展商管業(yè)務，很大程度上與資本市場對物業(yè)類型的估值差異有關。
過去兩年間，房企逐漸推動商管板塊分拆上市，包括寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、卓越商企、華潤萬象生活、中駿商管等公司等都是這一時期的產(chǎn)物。
首創(chuàng)證券在研報中指，以7月7日收盤價計算，上市以來，華潤萬象生活股價漲幅達106.5%，寶龍商業(yè)196.21%。該機構還指出，華潤萬象生活上市以來平均PE估值達139倍，寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等也有超30倍的PE估值，遠超開發(fā)類估值。
其中，華潤萬象生活作為具備全業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務及商業(yè)運營服務的龍頭，或許也是花樣年分拆商管之路上的重要對標企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，華潤萬象生活物業(yè)類型涵蓋住宅、公共建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、購物中心及寫字樓等，2017-2020年總合約面積計及在管面積年復合增長率分別達33.9%、24.7%。
相比之下，彩生活作為首家上市的物業(yè)公司，7月26日盤中一度跌至52周新低2.70港元，市盈率僅為6.84倍，遠不及同行；同日，母公司花樣年亦創(chuàng)下52周新低，市盈率降至3.93倍。
在這種情況下，花樣年啟動“二次創(chuàng)業(yè)”，潘軍表示要在規(guī)模發(fā)展以外，找到房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者價值的核心。他同時提出，彩生活未來要走出差異化，物業(yè)服務要完成“升維”。
近期潘軍還對觀點地產(chǎn)新媒體表達對商業(yè)的看法，他認為商業(yè)的供應量是足夠的，但經(jīng)營好的不多，具備被整合的空間。“商業(yè)的趨勢在上升，住宅的趨勢在下降，這就是時代的變化，包括要變成一個資產(chǎn)管理的邏輯?！?/p>
資產(chǎn)管理的大方向之下，彩生活面臨著較為尷尬的處境。一方面，作為花樣年唯一的物業(yè)上市平臺，彩生活市值僅40.76億港元，難以通過融資擴大規(guī)模。
另一方面，則與彩生活簽訂不競爭條款的限制性因素有莫大關系。
2014年6月11日，彩生活與花樣年集團訂立5年不競爭契據(jù)，據(jù)此彩生活專門從事住宅社區(qū)的物業(yè)管理，花樣年繼續(xù)作為從事物業(yè)管理（主要為純商業(yè)物業(yè)）的物業(yè)發(fā)展商經(jīng)營業(yè)務。
去年4月1日，上述雙方修訂后的不競爭契據(jù)約定：彩生活參與現(xiàn)有及日后整體綜合物業(yè)的物業(yè)管理，花樣年繼續(xù)管理目前受管的整體綜合物業(yè)。
當時雙方還達成協(xié)議，在適當必要時，或會考慮重組該等業(yè)務及其它業(yè)務，“以令其每位股東均有機會使其投資價值最優(yōu)化”。
如今花樣年似乎已等到價值釋放的時機。
目前尚未知悉花樣年將于何時正式遞交招股書，新公司的管理層亦是未知數(shù)。市場人士稱，美易家總經(jīng)理陳湘明，或是潛在的人選。
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原標題： 解局|商管的誘惑大筆收購后花樣年分拆猜想
