做為閩系房企的老大哥，中駿一直是比較佛系的，直到2017年才意識(shí)到掉隊(duì)，開(kāi)始做規(guī)模上的沖刺與進(jìn)一步的全國(guó)化布局

相對(duì)于旭輝、泰禾、融信、陽(yáng)光城等典型閩系房企而言，中駿顯得尤為格格不入

一家房企的企業(yè)“性格”，往往跟管理層息息相關(guān)：

1、首先是中駿老板黃朝陽(yáng)，作為印尼歸僑子弟，很早就回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，高學(xué)歷的他一直有自己的原則：做人要有所為有所不為。性格拼搏中帶著克制

2、其次是公司管理層，與旭輝、陽(yáng)光城等典型閩系房企相對(duì)，中駿的家族化滲透較為嚴(yán)重

在中駿集團(tuán)內(nèi)部，黃朝陽(yáng)與兒子黃倫、黃濤是整個(gè)集團(tuán)管理層的核心，中駿系高管里很多都與黃氏沾親帶故

缺少職業(yè)經(jīng)理人掌舵，對(duì)市場(chǎng)和周期的敏感性較弱

對(duì)于中駿而言，似乎最大的特點(diǎn)就是沒(méi)有特點(diǎn)

2017年-2020年，在規(guī)模上的躍進(jìn)與突破，有點(diǎn)像旭輝

2020年以來(lái)，提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略，以及5年100座世界城，又在模仿新城

在城市布局上，一直想對(duì)標(biāo)融信，可一二線卻頻頻失守，無(wú)論是住宅還是世界城都集中在三四線，一不小心，學(xué)成了碧桂園

2020年，對(duì)于中駿而言，一體兩翼（一體：住宅開(kāi)發(fā)；兩翼：長(zhǎng)租公寓及購(gòu)物中心）戰(zhàn)略略有成效，均完成了年初設(shè)定的目標(biāo)

1、數(shù)據(jù)顯示，2020年中駿銷售額突破千億，達(dá)1015.37億，排在行業(yè)第37位

2、自確定五年百城戰(zhàn)略，短短一年多時(shí)間，中駿世界城便在全國(guó)布局了33座

中駿在“面子”上做足了功夫，然而“里子”卻存在較大隱憂

2020年中駿集團(tuán)（含合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模1015.37億元，同比增長(zhǎng)26%，首次成功突破千億

然而其中合聯(lián)營(yíng)公司部分的銷售金額為460.93億元，占比45%

再來(lái)單看權(quán)益銷售額：2020年中駿實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額674.7億

與時(shí)代中國(guó)（93.7%）、越秀地產(chǎn)（87.5%）、金輝集團(tuán)（74.5%）等同梯隊(duì)房企相比，"千億"成色明顯不足。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

我們知道，無(wú)論是克爾瑞還是中指所公布的銷售排行中，全口徑銷售額的水分是非常大的

比如，某項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)百億貨值，但僅占股比5%，那么按照全口徑的統(tǒng)計(jì)，這100億都能統(tǒng)計(jì)到銷售額中，而這顯然是不太合理的

未來(lái)的中駿還需不斷地提高銷售權(quán)益

2020年中駿集團(tuán)新增的38個(gè)項(xiàng)目，依托于一體兩翼協(xié)同獲取的個(gè)數(shù)達(dá)到23個(gè)，新增19個(gè)世界城及9個(gè)方隅項(xiàng)目

對(duì)于房企而言，在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)在拿地策略及拿地抓手上將逐漸體現(xiàn)為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

而中駿在拿地上明顯依托于一體兩翼戰(zhàn)略，占比高達(dá)60%，在世界城的市場(chǎng)價(jià)值尚未充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)以及受到檢驗(yàn)的情況下，過(guò)度依賴必然是把雙刃劍

之所以將中駿的拿地策略描述為小馬拉大車式，主要原因有二：

1、長(zhǎng)租公寓的賺錢效應(yīng)尚不明顯，尤其是在新冠疫情導(dǎo)致全國(guó)租賃市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)回報(bào)率低的背景下，租金收入拉不動(dòng)資金沉淀及備付成本

且在本就較為激進(jìn)的擴(kuò)張式發(fā)展模式下，將長(zhǎng)租公寓定位為一體兩翼中重要一環(huán)，顯然不能匹配現(xiàn)階段戰(zhàn)略

在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，長(zhǎng)租公寓這玩意，當(dāng)作的戰(zhàn)略發(fā)展方向還可以，一旦認(rèn)真了，可能會(huì)付出些微痛的代價(jià)，因?yàn)榉科蟮腻X本身并不便宜

2、三四五線的世界城資產(chǎn)質(zhì)量不高，且住宅去化風(fēng)險(xiǎn)大，住宅銷售去化拉不動(dòng)商業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)支出

在上一輪行業(yè)周期中，棚改政策及去庫(kù)存，給三四線樓市添了把火

以吾悅廣場(chǎng)和寶龍廣場(chǎng)為代表的購(gòu)物中心，在三四線能夠遍地開(kāi)花是基于住宅部分的快速去化，現(xiàn)金流能夠快速回正

每一個(gè)購(gòu)物中心對(duì)于集團(tuán)資金池的貢獻(xiàn)的正向的

而現(xiàn)階段樓市的強(qiáng)調(diào)控，三四線明顯疲軟，尤其是在下沉市場(chǎng)，住宅利潤(rùn)能否充分貼補(bǔ)商業(yè)，現(xiàn)金流能否充分覆蓋都是存疑的，很可能會(huì)拖累集團(tuán)現(xiàn)金流

現(xiàn)階段的行業(yè)周期下，激進(jìn)的在三四線布局商業(yè)購(gòu)物中心，是逆周期的！

從城市分布來(lái)看，二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現(xiàn)最為突出，分別約184億元、54億元及54億元

一方面，需注意的是，隨著中駿進(jìn)入全國(guó)化布局不斷完善，全年在售項(xiàng)目城市已達(dá)54個(gè)，但按此計(jì)算全年單城市產(chǎn)能僅為18.8億元

城市深耕不足，反映出2017年以來(lái)，激進(jìn)式擴(kuò)張以及加速式全國(guó)化布局步子走得較快。對(duì)于這點(diǎn)，需要給到中駿充足的耐心！

2020年，中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司共超過(guò)150個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在54個(gè)城市，集中在二、三及四線城市

在去年新推的37個(gè)項(xiàng)目中，僅有3個(gè)位于北京、上海兩市，其它多以三四線為主

當(dāng)激進(jìn)的閩系房企在一線攻城略地之時(shí)，中駿表現(xiàn)“佛系”，后知后覺(jué)，直到2017年才開(kāi)始加大拿地力度

而此時(shí)整個(gè)行業(yè)正在進(jìn)入“房住不炒”時(shí)代

一線的拿地成本和土地稀缺性已經(jīng)讓不少中小房企望塵莫及，中駿自然也是其中之一

失守核心一二線城市，繼而懷抱三四線的做法，似乎有違城市發(fā)展規(guī)律和規(guī)模房企的常規(guī)操作