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首創(chuàng)置業(yè),最后的半年報(bào)!

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2021-08-09 09:58 3004 0 0
失衡的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目布局是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑最直接的原因。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

7月12日,首創(chuàng)的一紙公告,結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)18年的香港上市之路。

作為國(guó)資屬性的老牌房企, 出身優(yōu)越,03年即登錄資本市場(chǎng),且又趕上中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期,然而近些年來的發(fā)展卻屢屢踏錯(cuò)節(jié)奏,踩錯(cuò)周期。

排名掉隊(duì)、利潤(rùn)下滑、負(fù)債高企等成為近些年的標(biāo)簽,最終選擇無奈退市,成為首創(chuàng)集團(tuán)的全資私有化子公司。

而近期,首創(chuàng)置業(yè)也正式公告了其21年的財(cái)務(wù)半年報(bào)。作為最后一期的“謝幕”報(bào)表,意料之外卻又情理之中。

NO. 1

從數(shù)據(jù)上看出:

營(yíng)收增速其實(shí)還是合格的,從2020上半年的92.19億元,增至2021上半年的110.13億元,增速為19.46%。

但是,營(yíng)業(yè)稅后毛利率卻僅為19%,同比降低5%。而凈利潤(rùn)卻跌了接近6億元(僅為4.22億),跌幅達(dá)到58.59%。

歸母凈利潤(rùn)跌得更慘,從2020年上半年的8.5億元,降到如今的2.26億元,斬掉了73.38%。

首創(chuàng)的半年報(bào)之所以出現(xiàn)增收不增利,甚至是利潤(rùn)腰斬、大幅下滑的主要原因包括一下幾點(diǎn):

(1)營(yíng)業(yè)成本高居不下:

從報(bào)表數(shù)據(jù)中,我們可以看出,上半年年的營(yíng)業(yè)成本為87.55億元,增速27.21%,同期超應(yīng)收增長(zhǎng)8%。

(2)粉飾利器失靈:

公允價(jià)值變動(dòng)損益作為房企報(bào)表的調(diào)節(jié)神器,往往屢試不爽。尤其是新城、龍湖、寶龍等投資物業(yè)居多的房企,在財(cái)務(wù)報(bào)表中往往都會(huì)有粉飾的痕跡。

而從首創(chuàng)置業(yè)的半年度報(bào)表中,我們可以看到僅公允價(jià)值變動(dòng)這一項(xiàng)就從2.92億縮水到1.33億,同步驟降54%。

(3)投資收益同步腰斬式縮水:

從2020上半年的11.47億元,降至2021上半年的6.00億元,同比降低48%。

NO. 2

對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言,在宣布退市,成為首創(chuàng)集團(tuán)全資非上市子公司后,這一份成績(jī)單的收尾或許是種遺憾。

而究其原因,我們不難發(fā)現(xiàn),首創(chuàng)置業(yè)雖具有其他房企所艷羨的股東背景及融資能力,但并沒有很好的抓住行業(yè)發(fā)展周期。

屢屢與周期錯(cuò)頻,尤其是對(duì)加杠桿與降杠桿的窗口不能做到精準(zhǔn)把握,是其走到這一步最直接的原因。

從首創(chuàng)置業(yè)近些年的發(fā)展軌跡以及透視此次半年度報(bào)表來看,首創(chuàng)置業(yè)出現(xiàn)的問題主要包括以下幾點(diǎn);

一、失衡的布局及土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

作為京系房企,京津冀是其重要的土儲(chǔ)及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)點(diǎn),從報(bào)表中我們可以看出:

2021上半年,首創(chuàng)置業(yè)各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約面積174.3萬平米,金額402.7億元。

京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大核心城市圈簽約金額298.2億元,占比約74.0%。

而這298.2億元里,京津冀占了大半壁江山,比重高達(dá)62%。

上一輪行業(yè)周期中,凡是重倉(cāng)京津冀的房企基本都是付出了慘痛的代價(jià),比如華夏幸福、泰禾、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

與長(zhǎng)三角相比,京津冀的住宅市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間并不活躍,降價(jià)保流速是常規(guī)的止損手段。

而在20年及21年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本都是在16-18年或拿的高價(jià)地。

失衡的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目布局是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑最直接的原因。

二、 高居不下的杠桿水平

高居不下的負(fù)債水平一直是首創(chuàng)置業(yè)的心頭病,尤其是在面臨“三道紅心”監(jiān)管后。其在資本市場(chǎng)異?;钴S,僅今年依靠其國(guó)資增信融資發(fā)債高達(dá)百億。

為了能夠有效降低杠桿水平,首創(chuàng)也曾是做出巨大努力的。

先是斷臂求生:

今年3月29日首創(chuàng)置業(yè)稱將旗下首創(chuàng)鉅大(01329.hk)等在內(nèi)的全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)集團(tuán)”)。

再是放緩拿地節(jié)奏:

據(jù)資料顯示,首創(chuàng)置業(yè)上半年僅新增3個(gè)項(xiàng)目,分別是浙江省桐鄉(xiāng)市高鐵新城項(xiàng)目、上海市松江廣富林地塊和青浦夏陽雙地塊。

其中高鐵新城項(xiàng)目系首創(chuàng)置業(yè)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作,收購(gòu)價(jià)約5.48億元。

上海市兩宗地塊則是6月份通過競(jìng)拍方式獲得,土地價(jià)款分別為21.35億元、12.32億元。

而2020年上半年,根據(jù)公司中期報(bào)告披露,首創(chuàng)置業(yè)共投資北京、鄭州、南京、重慶等地6個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目,均為非競(jìng)爭(zhēng)性底價(jià)獲取,總土地投資額125.8億元。

不論是項(xiàng)目數(shù)量還是相應(yīng)的土地價(jià)款,首創(chuàng)置業(yè)今年上半年都有較為明顯的下降。

然而,政策的高壓遠(yuǎn)比想象中的更加嚴(yán)苛,行業(yè)是殘酷的。

首創(chuàng)雖然做出了巨大的努力,卻也沒能很好的抵抗住資本市場(chǎng)的洪流。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 首創(chuàng)置業(yè),最后的半年報(bào)!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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