作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

一、房地產(chǎn)的“墨西哥僵局”

房地產(chǎn)也許正在進(jìn)入“墨西哥僵局”，也叫墨西哥對峙，英文叫"Mexican Standoff"。

它形容對峙的多方（至少三方），由于互相的牽制作用，最后達(dá)到一種相當(dāng)微妙的、恐怖的平衡狀態(tài)。

比如，甲指著乙、乙指著丙、丙指著甲，三方互相拿槍指著，但誰也不敢先動(dòng)手，因?yàn)檫@背后還有很多的牽制、預(yù)判、預(yù)期（文末附視頻彩蛋）。

在墨西哥僵局中，沒有任何策略可以讓任何一方取得勝利，同時(shí)還不遭受損失。任何一方發(fā)起主動(dòng)攻擊，都可能導(dǎo)致自己被消滅。

所有對峙者都需要保證這種緊張的平衡不被打破，直到出現(xiàn)一個(gè)外部事件使這個(gè)僵局被打破。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方目前也許在這種僵局里面。

建筑公司和勞務(wù)班組、購房者、地方的財(cái)稅收入、金融機(jī)構(gòu)的微妙情緒等等，牽一發(fā)而動(dòng)全身。往更宏觀一點(diǎn)說，信用傳遞失效、信心受損，接下來就是對資產(chǎn)價(jià)格、居民收入、消費(fèi)水平的負(fù)面影響，這些也許正在發(fā)生。

每一個(gè)行為導(dǎo)致的后果都可能引起連鎖反應(yīng)，造成無法控制的結(jié)果。

穩(wěn)住三方、保持現(xiàn)狀是一種方法，比如現(xiàn)在正在做的“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。房企大佬們都說，這是特別合理的。

強(qiáng)行隔離、把各方分開也是一種方法，比如熱點(diǎn)城市的二手房市場。

全部出清、洗牌重來也是一種辦法，這個(gè)還不確定是否有犧牲來祭旗，因?yàn)槠胶獗淮蚱?，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

奈何市場不是以機(jī)械決定論為底層邏輯的，必須要承認(rèn)人的主觀能動(dòng)性和偶然性。

二、建業(yè)地產(chǎn)求救：招招要害

據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道：9月9日，網(wǎng)上一份關(guān)于河南本土房企建業(yè)集團(tuán)《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）迅速引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

建業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)證明了該文件真實(shí)性。

報(bào)告中，其他部分是關(guān)于建業(yè)集團(tuán)的背景、業(yè)績、目前在疫情汛情下的困難等等。我們重點(diǎn)來看建業(yè)地產(chǎn)的請求，原文如下：

“四、請求：

面對罕見的困難、風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，建業(yè)集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)緊急狀態(tài)、正在制定應(yīng)對預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員降薪等自救措施。在此，呼吁省委、省政府采取如下非常措施，幫助建業(yè)度過難關(guān)：

第一，懇請省委、省政府協(xié)調(diào)有關(guān)市縣區(qū)，盡快償還多年來由于各種原因拖欠建業(yè)的各類款項(xiàng)（逾50億元，屆時(shí)建業(yè)可提交地方政府拖欠款項(xiàng)清單）。

第二，懇請省領(lǐng)導(dǎo)出面，協(xié)調(diào)稅務(wù)部門，同意由于汛情疫情造成企業(yè)出現(xiàn)巨額減收，可以分類減免或緩交建業(yè)旗下公司的增值稅、所得稅（屆時(shí)建業(yè)提出具體建議和清單）。

第三，懇請省領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)并出具公文，鑒于當(dāng)前不可抗拒之原因，允許建業(yè)部分在建工程延期交付，以便我們與合作方、客戶進(jìn)行解釋、溝通和交涉（屆時(shí)建業(yè)可提交需延期交付工程的清單）。

第四，懇請省領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)并出具公文，同意由于汛情疫情導(dǎo)致企業(yè)營收遭遇重創(chuàng)，建業(yè)部分土地款可延緩支付半年到一年（屆時(shí)建業(yè)提交土地款延緩支付具體建議和清單）?！?/p>

四個(gè)請求，招招要害：還錢、緩交稅、緩交房、緩交出讓金。

就是要流動(dòng)性，只能補(bǔ)血輸血，不能虧血。

華夏幸福的應(yīng)收賬款案例在前，未雨綢繆的建業(yè)地產(chǎn)發(fā)求救信是有資本的：除了它是本土的就業(yè)大戶、納稅大戶之外，看看建業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備：

除了海南的1%，99%的土地都在河南省。

（建業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：2021中期業(yè)績報(bào)告）

建業(yè)地產(chǎn)，這才叫本土深耕。

因?yàn)楸就辽罡圆拍芾碇睔鈮训厍缶取?/p>

三、建業(yè)沒它自己說那么難？

建業(yè)地產(chǎn)難嗎？

今年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有不難的。但如果從銷售和新增土地儲(chǔ)備來看，建業(yè)似乎沒那么難。

今年上半年，銷售面積405萬平方米，同比增長9.9%；實(shí)現(xiàn)銷售金額人民幣311億元，同比增長3.5%。

今年1-6月，建業(yè)地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備663萬平米，已經(jīng)是2020全年新增土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)918萬平米的72%。

如果深究，建業(yè)地產(chǎn)投資拿地面積超過銷售面積，對應(yīng)央行規(guī)定的40%的拿地紅線，建業(yè)今年上半年投資拿地?zé)崆椴坏汀?/p>

但是從流動(dòng)性來看，今年上半年建業(yè)是緊張的。

融資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出77億元，有息負(fù)債總額降低了接近30億元；經(jīng)營現(xiàn)金流今年上半年也轉(zhuǎn)負(fù)，之前，建業(yè)集團(tuán)2018年、2019年、2020年經(jīng)營現(xiàn)金流均為正。

投資力度不小，融資凈流出，壓力比以往大是必然的。

但是，建業(yè)的三道紅線指標(biāo)也是兩道達(dá)標(biāo)：

非受限現(xiàn)金短債比1.27；凈負(fù)債比率92.6%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率87.2%。

這個(gè)指標(biāo)不算好，但也不見得差，如果聯(lián)系上半年建業(yè)地產(chǎn)的投資拿地力度，可以判斷，建業(yè)地產(chǎn)并沒有它自己說的那么難。

這些指標(biāo)來源于建業(yè)地產(chǎn)2021年中期業(yè)績報(bào)告，截止6月末的時(shí)候，河南的汛情和疫情都還沒有來。

就坡下驢，此之謂也。這是高明的破局之道，無關(guān)褒貶。

四、求救與公平

本土深耕有深耕的好處，近水樓臺(tái)先得月。

遇見問題也能找人做主，娘親舅大，所謂父母官，就是為民做主的，民營企業(yè)也是民。而且三天前還有更高級別的表態(tài)：“支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針政策沒有變，現(xiàn)在沒有改變，將來也不會(huì)改變！”

建業(yè)這份文件流出的時(shí)間點(diǎn)真是妙。

當(dāng)然，深耕也有深耕的壞處，畢竟除了鄭州，河南整體的經(jīng)濟(jì)水平也決定了建業(yè)地產(chǎn)的定位和天花板。

但筆者以為，99%的土地儲(chǔ)備放在河南，這恰恰正是建業(yè)地產(chǎn)的聰明之處，是建業(yè)地產(chǎn)在全國化的誘惑和本土化的安全之間的取舍結(jié)果。

胡葆森不愧是“九二派”。

1992年，受鄧公南方談話和經(jīng)濟(jì)改革推進(jìn)的影響，一大批體制內(nèi)官員或知識(shí)分子紛紛下海創(chuàng)業(yè)，形成一股商業(yè)浪潮，這是20世紀(jì)90年代中國經(jīng)濟(jì)高增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

這些從體制里面下海并且成功的人們，多具古之士大夫情懷，諳熟中國傳統(tǒng)的政商邏輯、社會(huì)運(yùn)行規(guī)律，也是中國商業(yè)文明成長的見證者和開創(chuàng)者。

創(chuàng)業(yè)30余年，他們不應(yīng)該因?yàn)榉鞘袌龌囊蛩爻蔀樯碁┥系那袄?，施以援手無可非議。

可是，翻看2021年1-8月鄭州房企銷售排行榜TOP20，除了建業(yè)之外，河南本土房企還有正商、康橋、美勝、永威等等，還有全國性布局的碧桂園、融創(chuàng)，還有最近深陷流動(dòng)性泥沼的恒大，它排名鄭州第12。

它們也都是民營企業(yè)，它們的稅、費(fèi)、出讓金也都交在本地，如果它們也面臨困難，怎么辦呢？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 建業(yè)地產(chǎn)，是真困難？還是就坡下驢？