昨天投拓群里有人@我：“芽哥，講講融資在現(xiàn)金流中的排布吧”

從投資測(cè)算的角度，不論何種融資，在現(xiàn)金流的排布中，可拆分為四個(gè)公共科目：貸款流入、當(dāng)期還款、當(dāng)期貸款余額、利息費(fèi)用。

融資在現(xiàn)金流入流出中均有體現(xiàn)：流入的是貸款本金，流出的是還款本金與利息費(fèi)用。

如下圖所示：

在投資測(cè)算階段，部分公司對(duì)于融資流入的排布均采取簡(jiǎn)化處理的方式，即確定融資額度后一次性進(jìn)入現(xiàn)金流中。

可往往在實(shí)操中并不能真實(shí)實(shí)現(xiàn)一次性全額進(jìn)入，中間存在的偏差往往需要自有資金出資補(bǔ)貼，在對(duì)內(nèi)部采取較高計(jì)息成本的情況下，將會(huì)出現(xiàn)較大的利潤(rùn)率偏差，現(xiàn)金流相關(guān)的指標(biāo)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的延遲。

對(duì)于各類(lèi)貸款的進(jìn)入節(jié)奏，建議根據(jù)相關(guān)融資合同確定的節(jié)奏測(cè)算。在沒(méi)有明確方案的情況下，可以按照下列簡(jiǎn)易原則初步進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)：

土地融資排布原則：

土地融資（前端融資），特別是在經(jīng)濟(jì)活躍度較高區(qū)域可實(shí)現(xiàn)獲取《土地成交合同》前一個(gè)月左右放款，即前前融。

支付節(jié)奏往往與土地款的支付節(jié)奏需求掛鉤，即機(jī)構(gòu)放款專(zhuān)款專(zhuān)用于土地尾款的支付，不在項(xiàng)目公司賬戶(hù)上進(jìn)行停留。

對(duì)于普通前融資金，由于是在自有資金全部出資的情況下進(jìn)行替換，因此根據(jù)前融審批的額度一次性流入即可。

開(kāi)發(fā)貸排布原則：

開(kāi)發(fā)貸流入邏輯為受托支付，發(fā)生在工程方、開(kāi)發(fā)商與銀行三者之間。

規(guī)范操作模式原則上銀行需根據(jù)監(jiān)理公司出具的工程形象進(jìn)度，在工程方向開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，并得到開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后，進(jìn)行放款至工程方（或經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商至工程方）。

從經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā)，由于多流入貸款資金也將在開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上受到監(jiān)管，反而需要支付相應(yīng)財(cái)務(wù)利息，因此開(kāi)發(fā)貸在流入環(huán)節(jié)根據(jù)實(shí)際支付需要放款即可。

但一般在進(jìn)行投前現(xiàn)金流測(cè)算過(guò)程中，往往根據(jù)實(shí)操情況進(jìn)行一定程度的簡(jiǎn)化，即一筆流入一定比例的貸款金額。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，第一筆流入金融不應(yīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)貸總額的50%。

并購(gòu)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸排布原則：

并購(gòu)貸與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸在確定好審批額度后，根據(jù)交易付款安排，在現(xiàn)金流排布上多數(shù)情況下可以一次性流入。

開(kāi)發(fā)階段的貸款與運(yùn)營(yíng)階段的貸款在流入階段并無(wú)過(guò)大的偏差。但在流出環(huán)節(jié)有較大的邏輯上的偏差。

總體來(lái)說(shuō)，貸款退出的原則需根據(jù)雙方約定簽署合同條款內(nèi)容來(lái)定。

在實(shí)際進(jìn)行現(xiàn)金流排布時(shí)，對(duì)于前融、開(kāi)發(fā)貸來(lái)說(shuō)，通常需要至少使用6個(gè)月。

在6個(gè)月后的還款，總體原則是“就早不就晚”，即不得晚于合同簽署的最后期限，在項(xiàng)目現(xiàn)金流富余的基礎(chǔ)上，最大限度的提早償還貸款（是否可以提前還款需要與銀行或機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通），降低財(cái)務(wù)杠桿對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的吞噬。

在貸款流出的過(guò)程中，值得注意的有兩點(diǎn)：

a、對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的還款，需要注意抵押物是否懸空，即動(dòng)態(tài)抵押率是否過(guò)低。是否需要補(bǔ)充抵押物。在動(dòng)態(tài)抵押率滿足的情況下，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度與現(xiàn)金富余情況，本著最大限度償還貸款的原則來(lái)排布。

b、對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的還款，可以類(lèi)比房貸還款模式，分為等額本金和等額本息兩種模式。

由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸使用時(shí)間較長(zhǎng)，目的為降低物業(yè)對(duì)自有資金的持續(xù)占用。通常在還款時(shí)，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)：每半年/每一年還一次本金（市場(chǎng)中也存在每季度還本的現(xiàn)象）；本金償還先少后多，具體金額需根據(jù)合同簽署內(nèi)容最終來(lái)定。且往往獲批10年額度的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，在5年左右就全部?jī)斶€完畢，而后用申請(qǐng)新貸款跟續(xù)。

在投資測(cè)算現(xiàn)金流排布中，如沒(méi)有特殊約定，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸本金償還比例估算可按下表實(shí)際排布。假設(shè)所有貸款10年還清，等額本息。

融資方案在項(xiàng)目可研過(guò)程中發(fā)揮的作用至關(guān)重要，合理利用財(cái)務(wù)杠桿，既可以提升自有資金使用效率，增加復(fù)投機(jī)會(huì)，原來(lái)只能投一個(gè)項(xiàng)目的資金，在一段時(shí)間內(nèi)可以滾動(dòng)投資，獲取規(guī)模與利潤(rùn)加成。

同時(shí)，提升自身運(yùn)營(yíng)杠桿，降低財(cái)務(wù)杠桿對(duì)利潤(rùn)的擠壓。因此在項(xiàng)目的可研測(cè)算中，尋求運(yùn)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿的平衡，才是提升項(xiàng)目綜合溢價(jià)力與競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。